Обзор рынка торговой недвижимости Киева. Итоги I квартала 2015 года

23.08.2015

Деловая активность арендаторов в Киеве в 2014 г. снизилась под влиянием негативной политической обстановки и нестабильной экономической ситуации, девальвации гривны. В 2014 г. количество арендаторов сократилось, в том числе и за счет снижения товарооборота розничных сетей. Стоит отметить, что в 2014 г. на Украине отмечалось резкое снижение товарооборота российских торговых сетей, большинство из которых бойкотировало местное население. В целом, в 2014 г. розничный товарооборот в Украине, по данным Госкомстата, сократился по сравнению с показателем 2013 г. на 8,6%.

Предложение и ввод в эксплуатацию
В 2014 г. девелоперская активность в Киеве в целом была на достаточно высоком уровне: были открыты 5 качественных торговых центров суммарной торговой площадью порядка 87,6 тыс. кв.м (суммарная общая площадь открытых торговых центров составила порядка 139 тыс. кв.м), среди которых крупными объектами являются ТРЦ «Проспект» общей площадью 80,2 тыс. кв.м (GLA – 41,4 тыс. кв.м) и ТРЦ «Атмосфера», находящийся в составе МФК «Столичный», общей площадью 38 тыс. кв.м (GLA – 30 тыс. кв.м).

В 2014 г. были открыты несколько крупных торговых объектов в формате DIY. Так, в конце 2014 г. в Киеве был открыт крупнейший в мире DIY торговый центр – гипермаркет строительных материалов «Эпицентр», общая площадь которого составляет порядка 105 тыс. кв.м (GLA – 80 тыс. кв.м) и гипермаркет Leroy Merlin торговой площадью порядка 12,5 тыс. кв.м. 

В I квартале 2015 г. в Киеве не было открыто ни одного качественного торгового центра. В начале 2015 г. девелопер Stolitsa Group перенес дату ввода ТРЦ Retroville, запланированного к открытию в 2015 г., торговой площадью 91,2 тыс. кв.м на 2016 г.

Общий объем качественных торговых площадей Киева по итогам I квартала 2015 г. остался на уровне 2014 г., составив порядка 1,08 млн кв.м. 

Обеспеченность населения торговыми площадями в целом по Киеву составляет порядка 390 кв.м на 1 тыс. жителей города (данные UTG). Таким образом, рынок торговой недвижимости Киева еще не дошел до стадии насыщения. Наиболее обеспеченным торговыми площадями является Голосеевский район Киева, где, согласно данным JLL, на 1 тыс. жителей приходится 700 кв.м торговых площадей, и Оболонский район, где на 1 тыс. человек приходится 550 кв.м торговых площадей.

Качественные торговые центры, открытые в Киеве в 2014 г.

Наименование

Адрес

Общая площадь, кв.м

Торговая площадь, кв.м

Девелопер

ТРЦ «Проспект»

пересечение ул. Красноткацкой и Красногвардейской

80 157

41 400

Arricano Group

ТРЦ «Атмосфера» в составе МФК «Столичный»

Столичное шоссе, д. 103

38 000

30 000

De Vision

Doma Center*

ул. Строителей,
 д. 40

10 000

7 000

KDD Engineering

«Апрель»

пр-т Леся Курбаса, д. 19

6 900

5 800

н/д

Appetite

пр-т Николая Бажана, д. 1

4 000

3 420

Ukrainian Investment

Alliance

* Техническое открытие.

RWAY по данным из открытых источников

Обеспеченность жителей Киева торговыми площадями по районам города. I квартал 2015 г., кв.м/1000 человек

 
Источник: JLL

Спрос. Вакантность

В I квартале 2015 г. в Киеве снизились показатели реальной заработной платы и показатели розничного товарооборота. 

Индекс реальной заработной платы в Киеве за январь-март 2015 г. уменьшился на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

Объем оборота розничной торговли за январь-март 2015 г., согласно данным Укрстата, составил 32 997,6 млн грн., что на 19,8% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. 

Индекс потребительских цен в марте 2015 г. составил 110,1%.

В условиях экономической нестабильности спрос на торговые помещения в I квартале 2015 г. по-прежнему оставался на низком уровне. 

Основные тенденции I квартала 2015 года на рынке торговой недвижимости Киева
• Спрос на торговые помещения Киева по-прежнему оставался на низком уровне.
• Доля вакантных площадей в торговых центрах Киева в I квартале 2015 г. увеличилась до 7,5–9% в результате ухода некоторых якорных арендаторов из торговых центров, ухода с рынка Украины и Киева некоторых международных компаний и сокращения планов развития действующих торговых сетей.
• Показатель среднедневной посещаемости торговых центров в Киеве по итогам I квартала 2015 г. составил порядка 730 человек на 1 тыс. кв.м, по данным UTG.
• В структуре спроса на торговую недвижимость в I квартале 2015 г. наиболее активными арендаторами были магазины формата drogerie, бутики ювелирных изделий, заведения общественного питания.
• Ставки аренды на качественные торговые помещения Киева по-прежнему снижались, в связи с низким уровнем платежеспособного спроса, девальвацией гривны.
• Средние ставки аренды на качественные торговые помещения Киева по итогам I квартала 2015 г. составили порядка $18–23/кв.м/мес. (без учета НДС и эксплуатационных расходов).
• По-прежнему актуальна практика пересмотра коммерческих условий действующих договоров аренды.
 
В результате сложившейся военной обстановки на Украине и низкой деловой активности арендаторов торговых помещений в Киеве было приостановлено строительство некоторых торговых объектов, продолжаются перенесены сроков ввода крупных торговых комплексов.

В I квартале 2015 г. в Киеве не было открыто ни одного качественного торгового центра.

Обеспеченность торговыми площадями по итогам I квартала 2015 г. в целом по городу составила порядка 390 кв.м на 1 тыс. жителей города.

На 2016 г. были перенесены открытия следующих объектов:
• ТРЦ Respublika (GLA – 135 тыс. кв.м) девелопера KAN Development; 
• ТРЦ Blockbuster Mall (GLA –100 тыс. кв.м) компании Megaline; 
• ТРЦ Retroville (GLA – 91,2 тыс. кв.м) девелопера Stolitsa Group. 
 
В условиях негативной макроэкономической ситуации и низкого темпа заполняемости торговых центров, может быть перенесено открытие и других торговых центров. В случае ввода большого количества новых торговых площадей возможно значительное увеличение доли вакансий в действующих торговых центрах Киева. Однако с учетом переноса открытия некоторых крупных торговых центров и возможного переноса срока реализации других торговых объектов, к концу 2015 г. возможен рост вакантных площадей до 8,5–9%.


Полностью обзоры по торговой и офисной недвижимости Киева и Харькова опубликованы в июньском выпуске Бюллетеня RWAY (№243).