Лопнет ли «пузырь» на рынке жилой недвижимости Москвы?

31.03.2016

Шиляев С.А., Член комитета по оценочной деятельности Ассоциации Российских банков, Член СРО оценщиков «Российское общество оценщиков»





           Эта тема настолько сложна, многообразна, противоречива и многопланова, что невозможно охватить все аспекты и все проблемы, имеющие отношение к этой теме. Однако, нельзя не выделить отдельные проблемы и аспекты, которые приобретают в современных условиях особую актуальность, не претендуя при этом на полноту охвата и исследования данной темы.

Вопрос о том, что происходит с ценами на жилую недвижимость Москвы и что произойдет с ценами в будущем волнует очень многих. В первую очередь, огромный интерес к ценам проявляют потенциальные покупатели – граждане, которые нуждаются в жилье (живущие на съемных квартирах или живущие в одной квартире с родителями или другими родственниками и желающие жить в отдельной квартире, т.е. нуждающиеся в улучшении жилищных условий).

Немалый интерес к ситуации с ценами проявляют банки, в залоге у которых находится огромное количество квартир и банками необходима объективная и достоверная информация об обеспеченности залогами выданных кредитов. Если в прежние годы банки полагали,что недвижимость, особенно жилая – это самый «твердый», самый надежный вид залога, который обеспечивает выданные кредиты на много лет, то есть на весь срок кредитования, то кризис 2008-2009 года наглядно показал, что  недвижимость может дешеветь и кредиты, выданные в период бурного подъема экономики, в период кризиса могут превратиться в необеспеченные и проблемные, а порой и в невозвратные. Ситуация с ценами очень интересует и так называемых мелких инвесторов – сформировавшуюся в последние году прослойку населения,которые делают свой маленький бизнес на жилой недвижимости – покупают на ранних стадиях строительства по невысоким ценам квартиры, которые, по их мнению, стечением времени будут дорожать, а затем продают их.

Вопрос о ценах на жилье важен и для тех, кто осуществляет свой арендный бизнес путем покупки квартир и последующей их сдачи для проживания тех, кто не имеет возможности купить жилье и вынужден жить в съемных квартирах.Известно, что цены продажи и цены аренды квартир взаимосвязаны. Очень интересует ситуация с ценами представителей строительной отрасли, в первую очередь, владельцев и руководителей мелких и средних строительных компаний,которые очень обеспокоены новой законодательной инициативой – предложением законодательно запретить продавать квартиры на стадии строительства, а привлечение денежных средств (которые ранее строители получали от участников долевого строительства)осуществлять за счет банков. И безусловно, ситуация с ценами чрезвычайно интересна для риэлторов – профессиональных участников рынка недвижимости.

 

В России очень высокие процентные ставки по ипотечным кредитам – одни из самых высоких в мире. Это всем хорошо известно. Но снижение ставки по ипотеке (предположим, что в нашей стране это возможно) вовсе не сделает квартиры в России доступнее для покупки нуждающимися гражданами в современных условиях. Очевидно, что бессмысленно снижать ставки по ипотечным кредитам, когда в стране - чудовищный монополизм в области строительства.Снижение ставок неизбежно приведет к росту цен за квадратный метр жилья. Для глобального решения проблемы необходимо не только снижать ставки, но и одновременно увеличивать предложение на рынке жилья. Такой вариант развития,возможно, приведет к тому, что жилье в России станет гораздо более доступным для простых людей.

 

Строительная отрасль России – в частных руках.Строительный бизнес - в первой тройке самых прибыльных видов бизнеса в нашей стране,и он стал особенно выгодным там, где сложились самые высокие рыночные цены на недвижимость, то есть в Москве. Много раз высказывались суждения о том, каким образом государство может решить жилищную проблему и сделать жилье действительно доступным для населения. Это возможно путем создания крупной государственной строительной компании, которая сможет осуществлять крупномасштабное жилищное строительство в разных городах страны (в первую очередь, там, где наиболее остро стоит жилищная проблема) и продавать жилье населению по вполне доступным для населения ценам. Однако, если этого не произошло в прежние, более благополучные годы, трудно ожидать, что это произойдет в настоящее время, в период обострения и политических и экономических проблем.

 

Одним из самых прибыльных видов бизнеса в России является банковский бизнес. Об этом говорит огромное количество банков в нашей стране. Даже в текущей ситуации, когда Центробанк решительно борется с нарушениями и злоупотреблениями в работе банков, лишая их лицензий и ужесточая к ним требования, количество банков остается необоснованно большим. По состоянию на 1 января 2015года в России было 783 банка (на 1 января 2014 года – 859 банков). 1 ноября2015 года – 704 банка. Общее количество банков, которые по состоянию на 1ноября 2015 года зарегистрированы в РФ – 952. Однако, 248 банков из них – это те организации, у которых отозвана, или аннулирована лицензия. которая позволяет осуществлять банковские услуги и операции.

О том, что банковский бизнес приносит банкирам (владельцам банков) огромные прибыли, хорошо знают ипотечные заемщики, которые видят это на своих платежах по ипотечным кредитам. (Следует отметить, что в период экономического кризиса ряд банков, руководство которых не обеспечивает эффективное руководство, то есть ведет свой бизнес неумело, и вместо прибыли получает убытки).

 

Один из важнейших и авторитетнейших государственных органов – Генеральная прокуратура РФ – не так давно заявила о ненормальности ситуации в обеспечении населения страны жильем.Речь идет о письме, которое направил генеральный прокурор РФ Юрий Чайка Президенту России Владимиру Путину.

Поражают приведенные в письме расчеты: «в Москве заёмщик,приобретая квартиру площадью 53 кв.м, при сумме кредита 6 млн руб. под 12,15%годовых, для получения кредита должен иметь месячный доход не менее 190 тыс. руб. при статистической средней зарплате 50 тыс. руб. Кроме того, по данному кредиту заемщик в течение 15 лет обязан выплатить АИЖК около 20 млн руб., из которых 14 млн руб.  в виде процентов». Генеральный прокурор назвал ненормальной ситуацию, при которой покупатель ипотечной квартиры, в конечном счете, выплачивает сумму, равную стоимости не одной, а трех квартир.

 

Интересные выводы содержит исследование ВЦИОМ «Представления россиян об ипотеке как о способе улучшить жилищные условия».

Оказывается, ипотечные заемщики – самая экономически и финансово безграмотная часть населения.

Наслушавшись агрессивной рекламы, которая со всех сторон завлекает их, не рассмотрев и не определив все последствия и истинные размеры ипотечных платежей, возможных штрафов и пеней, ипотечные заемщики начинают понимать это только по прошествии некоторого времени. Те, кто уже взяли ипотеку, — уже чуть грамотнее (поскольку испытали на себе и поняли, что это такое), а максимальный уровень этого показателя (финансовой и экономической грамотности) отмечен у тех, кто вообще не собирается брать ипотечный кредит. Таковы некоторые результаты этого весьма ценного исследования...

 

Полностью статья была опубликована в апрельском выпуске №253 Бюллетеня RWAY .

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: