"Особенности аренды тех или иных торговых помещений определяются профилем деятельности арендатора"

02.07.2012

Об особенностях договоров аренды различного вида торговых помещений рассказал управляющий партнер Юридической компании "Дельфи" Виталий Дадонов.

Юридические условия аренды в ТЦ и ТРЦ не особенно отличаются друг от друга. Наличие развлекательной составляющей ТРЦ оказывает влияние только на особенности заключения договоров с арендаторами, имеющими развлекательный профиль деятельности.

Сравнивая договоры аренды в ТРЦ и ТЦ с договорами аренды помещений street-retail, можно заметить, что договоры street-retail, как правило, отличаются меньшей проработанностью юридических условий, но также, как и договоры в торговых центрах, содержат довольно жесткие условия в пользу арендодателей.

На особенности заключения договоров аренды в ТЦ и ТРЦ оказывает влияние сама специфика центра, который является местом объединения различных торговых предприятий, торговых марок и товарных ассортиментов. Торговый центр является единым механизмом, требующим организованного управления и формализации многих процессов. Все это накладывает на арендаторов торговых центров обязанность по соблюдению регламента (правил) аренды торгового центра, который определяет совокупность юридических, хозяйственно-материальных и иных взаимоотношений между арендодателем и арендаторами в процессе совместной деятельности в ТРЦ и является неотъемлемой частью договора аренды.

Особенности аренды тех или иных торговых помещений определяются не только видом арендуемого торгового помещения, но и профилем деятельности арендатора, его требованиями к помещению. Так парфюмерные магазины имеют свободную прямоугольную планировку, размещаются далеко от фудкорта и должны иметь хорошую систему кондиционирования. Аренда помещений для размещения химчистки должна учитывать значительную нагрузку на полы, позволяющую разместить тяжелое оборудование, необходимое для работы химчистки.

Поскольку в торговых центрах могут одновременно размещаться различные торговые предприятия, являющиеся конкурентами, договоры аренды в ТЦ содержат условия, снимающие ответственность арендодателя за наличие такой конкуренции, а также за действия лиц, занимающих смежные и соседние помещения. 

Отличаются условия аренды и в зависимости от того, является ли арендатор якорным. С более мелкими арендаторами, как правило, заключаются краткосрочные договоры аренды, в то время как с якорями договоры заключаются на длительный срок. В street-retail договор аренды обычно подписывается на 3‒5 лет. Краткосрочные договоры сроком менее одного года встречаются редко. В связи с нехваткой помещений в сегменте street-retail и значительным спросом на них можно ожидать увеличения сроков, на которые будут заключаться такие договоры до 7‒10 лет.

Специфическими для торговых и торгово-развлекательных центров являются условия обязывающие арендаторов торговых помещений обеспечивать в течение рабочих часов наличие достаточного количества сотрудников во избежание скопления посетителей и очередей. Почти во всех договорах аренды с торговыми и торгово-развлекательными центрами предусматривается ответственность арендатора за неоткрытие помещения для посетителей в согласованный срок. Отличительными особенностями договоров аренды в торговых центрах являются условия, касающиеся обеспечения арендодателем безопасности ТЦ или ТРЦ и порядка допуска в помещение сотрудников и посетителей арендатора, а также условия, ограничивающие проведение арендатором в период ремонта шумных работ в часы, открытые для торговли. Торговые центры отличаются от помещений street-retail, помимо прочего, тем, что в торговых центрах есть места общего пользования (коридоры, галереи, лифты и т.п.), которые находятся под контролем и охраной арендодателя, а сами же арендуемые помещения и находящийся в них товар и оборудование охраняются арендатором, что находит отражение в договорах аренды. В street-retail, как правило,  отсутствуют места общего пользования, а ответственность по обеспечению охраны помещений возлагается на арендатора.

В случаях, когда торговый центр имеет парковочные зоны, в договорах аренды может быть указана обязанность арендодателя обеспечивать для посетителей арендатора право пользования парковочными местами на автостоянке.

Существуют отличия и в порядке определения арендной ставки. В ТЦ и в ТРЦ для ритейлеров арендная плата может устанавливаться в виде процента с оборота, в то время как для street-retail характерна фиксированная арендная ставка. Кроме того в торговых центрах на арендатора возлагается обязанность уплачивать помимо базовой арендной платы еще эксплуатационные расходы за техническое обслуживание инженерных систем и оборудования, комплексную уборку площадей общего пользования и прилегающей территории, общее администрирование  и прочее. В сегменте же street-retail эксплуатационные расходы возникают, когда помещение находится в бизнес-центре или многофункциональном комплексе.

Источник: RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости