Экспертная оценка индексов рынка Новосибирской области и Алтайского края в IV квартале 2015 г.

02.04.2016


 

В IV кв. 2015 г. Некоммерческое партнерство «Алтайская Региональная Коллегия Оценщиков» (НП «Алтайская РКО») провело ежегодный опрос профессиональных участников рынка движимого и недвижимого имущества, специалистов в области оценки, анализа и кредитования.

Фактически, опрос является логическим продолжением опросов, проводившихся в Новосибирской области в 2011-2014 гг.

В опросе приняли активное участие 28 человек - все профессиональные участники рынка недвижимости, оценщики, риэлторы, специалисты в области залога имущества. 15 опрошенных работают преимущественно на территории Алтайского края, 13 – на территории Новосибирской области. Вопросы, поставленные перед участниками,связаны с аналитическими показателями и индексами рынка коммерческой и жилой недвижимости, транспортных средств и оборудования, имеющими практическое значение в процессе оценки объектов недвижимости. 27 из 28 опрошенных имеют опыт практической работы более 3 лет.

Аналогичные опросы были проведены в 2011-2014 гг. (результаты опубликованы на сайте НП Алтайская РКО – НП Новосибирская РКО www.altrko.ru,в Бюллетене RWAY и на сайте НП СОО СИБИРЬ). Полученные результаты позволяют увидеть не только существующее положение на рынке, но и проанализировать изменения за прошедшие годы, а также сопоставить ситуацию на рынке соседних регионов – Алтайского края и Новосибирской области. Обработка результатов проведена по каждому региону отдельно, чтобы пользователи сами могли принять решение о степени сходства и различий на рынках недвижимости и оборудования двух достаточно близких областей.

 Экспертная оценка индексов рынка

Опрос показал, что мнения относительно возможного снижения цены предложения в процессе торга при продаже объектов различаются не существенно для различных типов недвижимости, стандартное отклонение выборки среднего значения от 2 до 5%. Среднее значение скидки на торг составляет от 6% для жилой недвижимости, до 14% для производственных объектов в Алтайском крае,от 7% до 12% соответственно в Новосибирской области. Следует отметить, что мнения о скидках при торге достаточно близки – в Алтайском крае несколько выше оценивается торг для офисов и индустриальной недвижимости, по сравнению с соседней Новосибирской областью, и ниже оценивается возможность торга по жилой недвижимости и земельным участкам.

Наиболее существенно еизменение за год – увеличение среднего значения снижения цены при торге по всем сегментам рынка. Максимально возможное значение снижения цены в результате торга увеличилось по мнению всех участников опроса, минимальное значение существенно не изменилось.

 

Торг при аренде, по мнению экспертов, также возможен и его возможности вырости по сравнению с 2014 годом, хотя он оценивается ниже, чем возможность торга при сделках купли-продажи. Разброс мнений экспертов невелик –стандартное отклонение выборки средних значений составляет 1-4% в Новосибирской области, 2-6% в Алтайском крае. Возможности торга при аренде в Новосибирской области оцениваются ниже чем в Алтайском крае, вероятно это связано с уже зафиксированным снижением цен предложения к аренде в Новосибирской области. В целом за прошедший год отмечается рост скидок для цены аренды во всех сегментах рынка и существенное увеличение возможного диапазона скидок.

 

Наиболее вероятное снижение цены предложения в процессе торга при аренде

№ п/п

Сегмент рынка

недвижимости

среднее минимальное значение интервала, %

среднее максимальное значение интервала, %

точечная оценка, %

2013 г.

2014 г.

2015 г.

2013 г.

2014 г.

2015 г.

2013 г.

2014 г.

2015 г.

Новосибирская область

1

Торговая недвижимость

3

4

4

9

20

16

6

7

7

2

Офисная недвижимость

3

4

5

10

20

16

6

7

8

3

Производственно-складская недвижимость

6

6

7

14

20

20

9

8

11

4

Жилая недвижимость

3

3

3

9

15

9

5

4

5

5

Земельные участки

6

6

6

13

30

18

9

9

11

Алтайский край

1

Торговая недвижимость

-

-

4

-

-

13

-

-

9

2

Офисная недвижимость

-

-

4

-

-

14

-

-

10

3

Производственно-складская недвижимость

-

-

7

-

-

23

-

-

13

4

Жилая недвижимость

-

-

3

-

-

9

-

-

5

5

Земельные участки

-

-

6

-

-

14

-

-

9

 

Наблюдаются колебания оценки экспертами годовой прибыли предпринимателя. Разброс мнений достаточно высок в Новосибирской области – стандартное отклонение выборки при расчете среднего значения составляет от 5% до 14%, большее единодушие у экспертов Алтайского края, разброс мнений составляет 8-10%. Оценка средней прибыльности инвестиций в строительство в Алтайском крае также более умеренная по всем сегментам рынка за исключением производственно-складского сегмента, где строительство чаще ведется для обеспечения собственных нужд, чем для последующей сдачи в аренду.

 

 

Наиболее вероятное значение внешнего (экономического)устаревания для объектов недвижимости, расположенных в отдаленных или экономически депрессивных районах, по мнению опрошенных, как и в прежде проводимых опросах, стабильно и составляет в среднем 38-40% и практически не зависит от регионального расположения. Наиболее вероятный диапазон внешнего износа от 22-27% до 58-59%. Абсолютный диапазон значений наиболее широк и составляет от 10% в лучшем случае, до 80% для заброшенных строений.

 

Наиболее вероятная величина внешнего(экономического) устаревания для объектов недвижимости

в отдаленных или депрессивных районах, %

№ п/п

Районные центры и сельские населенные пункты, за исключением окрестностей областного центра

среднее минимальное значение интервала, %

среднее максимальное значение интервала, %

точечная оценка, %

2013 г.

2014 г.

2015 г.

2013 г.

2014 г.

2015 г.

2013 г.

2014 г.

2015 г.

1

Новосибирская область

30

22

27

60

60

58

42

38

40

2

Алтайский край

-

-

22

-

-

59

-

-

38

 

Возможная величина внешнего (экономического) устаревания для объектов недвижимости в отдаленных или депрессивных районах с учетом вариаций на рынке недвижимости (нестандартных ситуаций)

№ п/п

Районные центры и сельские населенные пункты, за исключением окрестностей областного центра

абсолютное минимальное значение интервала

абсолютное максимальное значение интервала

2013 г.

2014 г.

2015 г.

2013 г.

2014 г.

2015 г.

1

Новосибирская область

10

10

10

90

80

80

2

Алтайский край

-

-

10

-

-

80

 

Дополнительно рассмотрены параметры, позволяющие провести оценку объектов недвижимости расположенных внутри квартально с использованием аналогов, не обладающих таким свойством, путем применения корректировочных коэффициентов.

Цены продажи и аренды объектов, расположенных внутри квартально, в среднем на 20-30% меньше, чем цены объектов на красной линии в Новосибирской области, что соответствует корректировочному коэффициенту 0,7-0,8. В Алтайском крае снижение больше и составляет 30-40% (коэффициент 0,6-0,7). Основной круг типичных ситуаций охватывает диапазон 0-50% (коэффициент 1,0-0,5), в ряде случаев снижение может не наблюдаться вовсе (характерно для малых городов) или быть более существенным.

 

Члены комиссии НП «Алтайская РКО» по обработке результатов:

Гладкая Дарья Андреевна

Бабушкина Ольга Анатольевна

Казанцев Игорь Васильевич

Председатель НП «Алтайская РКО» Е.С.Госьков

 

 

Полностью статья представлена в Бюллетене RWAY № 252, стр. 135-140.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY