Юридическая проверка объекта недвижимости. Опыт одной проверки

30.07.2014

Для проведения проверки объекта недвижимости к нам обратился инвестор, который намерен был приобрести нежилое здание в Москве, на ул. Новая Басманная. Объект представлял собой здание общей площадью около 930 кв.м. Под зданием находился земельный участок площадью около 220 кв.м, категория – земли поселений. Текущим собственником объекта являлось ОАО "Продавец".

ОАО "Продавец" приобрело здание и земельный участок в 2005 году. Право собственности ОАО "Продавец" на здание и на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП в 2007 году, что подтверждалось свидетельствами о праве собственности, выписками из ЕГРП, а также публичными сведениями из базы ЕГРП. Таким образом, к дате проведения проверки объекта недвижимости уже истекли сроки исковой давности по оспариванию перехода права собственности на здание и земельный участок к ОАО "Продавец".

Проводя проверку объекта недвижимости, мы начали проверку и самого ОАО "Продавец". Изучив различные источники информации, узнали, что ОАО "Продавец" было создано в результате приватизации путем преобразования из ГУПа.

Нам удалось выяснить, что в 2012 году состоялся аукцион, в результате которого 100 % акций ОАО "Продавец" вместе со всем имуществом были приобретены ООО "А". Последним известным единственным акционером ОАО "Продавец" являлась кипрская компания, которая либо напрямую, либо в результате цепочки сделок приобрела акции ОАО "Продавец". Функции единоличного исполнительного органа в ОАО "Продавец" на дату проведения юридической проверки были переданы другой кипрской управляющей компании, не являющейся акционером.

Проверка показала, что ОАО "Продавец" является действующим юридическим лицом, не включено в реестр сведений о предстоящем исключении из ЕГРЮЛ недействующих юридических лиц, не находится в стадии банкротства, реорганизации или ликвидации. 

Для того чтобы защититься от риска оспаривания сделки по приобретению здания у ОАО "Продавец" на том основании, что сделка была одобрена лицом, не являющимся акционером ОАО "Продавец", а следовательно, не имевшим право одобрять эту сделку и избирать единоличного исполнительного органа в ОАО "Продавец", который заключил договор купли-продажи недвижимости, надо было проверить наличие судебных претензий в отношении акций ОАО "Продавец". Результаты нашей проверки показали, что акции ОАО "Продавец" не арестованы, не являются предметом обращения на них взыскания по какому-либо исполнительному производству, но являются предметом судебного разбирательства по иску об оспаривании результата аукциона по продаже акций ОАО "Продавец" и договора купли-продажи акций.

Само ОАО "Продавец" не являлось участником каких-либо исполнительных производств, которые создавали бы риск обращения взыскания на принадлежащее ему недвижимое имущество.

Как следовало из технического паспорта на здание, площадь застройки здания была почти на 100 кв.м больше площади находящегося под ним и принадлежащего продавцу земельного участка. Таким образом, стало очевидно, что здание занимает не только участок, принадлежащий продавцу, но еще и часть другого земельного участка, права на который у продавца здания никак не были оформлены. Это создавало риск обращения собственника такого земельного участка к собственнику здания с требованием об уплате денежных средств за фактическое использование земельного участка по ставкам рыночной арендной платы. Если бы покупатель приобрел это здание, то в случае предъявления такого иска ему, возможно, пришлось бы оплачивать стоимость фактического использования части земельного участка, находящегося под зданием.

Проверка объектов недвижимости (здания и земельного участка) не выявила наличия обременений и иных ограничений, способных воспрепятствовать приобретению недвижимости. Здание не являлось объектом культурного или исторического наследия и так же, как и земельный участок, не являлось предметом обращения взыскания в рамках исполнительных производств. Наличия несогласованных перепланировок не выявлено.

Как уже было сказано, проведенная нами проверка объекта недвижимости выявила наличие двух судебных дел, в которых ОАО "Продавец" выступало в качестве ответчика. Оба иска были инициированы организациями, являющимися субарендаторами в помещении, принадлежащем ОАО "Продавец" на праве собственности, и содержали требования о признании недействительным аукциона по продаже акций ОАО "Продавец" и договора купли-продажи акций. В период проведения юридической проверки иски все еще рассматривались в арбитражном суде Москвы и решения не были вынесены. Требования истцов основывались на том, что истцы, являясь субарендаторами помещений, не знали о проводимом аукционе и были лишены возможности участвовать в нем, что нарушило их права. Признание аукциона по продаже акций ОАО "Продавец" недействительным создавало ситуацию, в которой действующие акционеры, контролирующие ОАО "Продавец", могли лишиться акций. Это не исключало череду исков по оспариванию полномочий управляющей компании, осуществляющей в ОАО "Продавец" полномочия единоличного исполнительного органа, которая и должна была от имени ОАО "Продавец" подписывать с нашим инвестором-покупателем договор купли-продажи недвижимости. Покупатель не хотел оказаться в ситуации, когда сделка купли-продажи недвижимости оспаривалась бы на том основании, что была заключена со стороны продавца неуполномоченным лицом, поскольку акционер, передавший управление ОАО "Продавец" управляющей компании, в действительности не являлся акционером и не мог назначать (выбирать) управляющую компанию. Кроме того, сделка купли-продажи недвижимости подлежала одобрению, поскольку являлась крупной, и одобрять ее должен был акционер ОАО "Продавец" – кипрская компания, права на акции которой могли быть оспорены в случае признания аукциона по продаже акций ОАО "Продавец" недействительным. Это создавало еще один, пусть небольшой, но все же риск оспаривания сделки по продаже нашему инвестору-покупателю недвижимого имущества.

Более того, уже после начала проверки объекта недвижимости самим ОАО "Продавец" было подано два исковых заявления в суд к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве, к Департаменту городского имущества города Москвы и к Росреестру о признании права собственности отсутствующим. Продавец документы по указанным судебным делам нам не предоставил, в связи с чем не было возможности изучить предмет исковых требований и оценить влияние рисков на сделку по приобретению инвестором недвижимости. Вполне могло оказаться, что эти два дела вообще не касаются планируемой к приобретению недвижимости. Однако покупатель не стал дожидаться получения объяснений и документов от продавца и решил отказаться от сделки, хотя, на наш взгляд, не было существенных рисков, которые препятствовали бы приобретению здания и земельного участка.

Дадонов Виталий, 

Источник: Компания Delphi
Нормативные акты и документы

1.    Общие вопросы недвижимости
1.1.    Гражданский кодекс. Первая часть
1.2.    Гражданский кодекс. Вторая часть
1.3.    Земельный кодекс
1.4.    Закон о введении в действие Земельного кодекса
1.5.    Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1.6.    Закон о государственном кадастре недвижимости
1.7.    Об ипотеке (залоге недвижимости)
1.8.    Проект Постановления Правительства РФ "Об утверждении правил предоставления гостиничных услуг в РФ"

2.    Градостроительство
2.1.    Градостроительный кодекс РФ
2.2.    Закон о введении в действие Градостроительного кодекса
2.3.    Градостроительный кодекс Москвы

3.    Технические регламенты
3.1.    Технический регламент о требованиях пожарной безопасности
3.2.    Технический регламент о безопасности зданий и сооружений