Юридические особенности сделок с коммерческой недвижимостью в условиях рецессии

29.07.2014

В период спада в экономике многие инвесторы, стараясь защитить свои денежные средства от обесценивания, предпочитают вкладывать их в коммерческую недвижимость. Однако сделки по приобретению недвижимости в период экономического спада имеют свои особенности, которые необходимо учитывать. Ниже приводятся рекомендации для покупателей коммерческой недвижимости, которые, надеюсь, сделают ее приобретение более безопасным.

1. Используйте разумно валютную оговорку.
Обесценивание рубля и рост курса валюты оказывает свое влияние на условия сделки. Если вы приобретаете недвижимость, то лучше фиксировать ее стоимость в договоре в рублях без привязки к какой-либо валюте. Это позволит избежать неожиданного роста цены недвижимости в связи с ростом курса. Однако если продавец настаивает на привязке цены объекта недвижимости к курсу какой-либо валюты (ст. 317 ГК РФ), то надо зафиксировать максимальный курс такой валюты, при достижении которого вы вправе выйти из сделки без каких-либо санкций и штрафов. 

В связи с тем, что зачастую после заключения договора купли-продажи недвижимости покупатель выплачивает продавцу аванс от цены приобретения, а оставшуюся часть после регистрации перехода права собственности, особое значение приобретает вероятность роста курса валюты, к которому привязана цена продажи недвижимости. Вполне может оказаться, что после оплаты аванса, но до подачи документов на регистрацию перехода собственности, курс валюты существенно вырастет. Поэтому без включения в договор условия, ограничивающего максимальный курс валюты и позволяющего в этом случае покупателю выйти из сделки, ему, вероятно, придется заплатить за приобретение недвижимости больше, чем он предполагал.

Зачастую в договоры купли-продажи недвижимости включают условие о том, что если покупатель оплачивает часть или всю цену недвижимости после регистрации к нему перехода права собственности, то у продавца возникает право залога на проданную недвижимость, которое существует до полной оплаты недвижимости покупателем (п. 5 ст. 488 ГК РФ). К чему может привести такое условие, если не ограничить возможность увеличения цены продажи недвижимости в связи с ростом курса валюты? К тому, что при росте курса валюты цена недвижимости вырастет настолько, что покупатель будет не в состоянии либо не захочет выплачивать за недвижимость ту цену, которая существенно выросла в связи с ростом курса. Если оплаты за недвижимость не произойдет, продавец вправе обратить взыскание на заложенное в его пользу недвижимое имущество и реализовать его на торгах либо оставить себе, если продавцом и покупателем в договоре предусмотрена такая возможность.

2. Ограничивайте сумму задатка или иного обеспечения, вносимого в качестве гарантии того, что вы серьезно настроены на приобретение недвижимости, либо вообще старайтесь обойтись без уплаты каких-либо обеспечительных взносов хотя бы до завершения юридической проверки недвижимости. На рынке стала распространенной практика внесения покупателем недвижимости обеспечения в период подготовки к сделке. Таким образом покупатель старается подстраховать себя на случай отказа покупателя от приобретения недвижимости. Поскольку в условиях стагнации и роста курса валют ситуация в экономике может в любое время измениться, причем не обязательно в пользу покупателя, необходимо стремиться к максимальному уменьшению размера обеспечения. Кроме того, продавец, находящийся в тяжелом экономическом положении, не склонен будет возвращать покупателю хоть какую-либо часть полученных в качестве обеспечения денежных средств даже в случае наступления условий, позволяющих покупателю отказаться от сделки.

3. Детально проверяйте юридическую чистоту объекта недвижимости. Эта рекомендация приобретает особую актуальность в период стагнации, поскольку значительно увеличивается количество граждан и организаций, нуждающихся в денежных средствах и поэтому продающих объекты недвижимости, не подготовленные к продаже надлежащим образом, или более того, намеренно идущих на полулегальные или откровенно мошеннические схемы, основанные на юридических тонкостях и юридических недочетах в оформлении продаваемой недвижимости. 

Если сделка купли-продажи будет оформлена с нарушением законодательства либо приобретенный покупателем объект недвижимости будет иметь юридические пороки и риски, то продавец может оспорить такую продажу и попытаться вернуть объект недвижимости. Такой сценарий не исключен, если продавец со временем, но в период действия срока исковой давности, поправит свое финансовое положение и решит вернуть некогда проданный объект недвижимости.

4. Не поддавайтесь желанию купить объект недвижимости как можно быстрей, проведя поверхностную проверку. Не позволяйте продавцу торопить себя с принятием решений и не принимайте решения, не обладая достаточно полной информацией. В это время может увеличиться количество мошеннических схем. Если вас торопят, следует насторожиться и проявить бдительность. Однако если нет обоснованных причин, то не затягивайте совершение сделки, поскольку продавец, остро нуждающийся в деньгах, не склонен долго ждать. Помните, что иногда самая лучшая сделка – несостоявшаяся сделка.

5. Привлеките юриста, специализирующегося на сделках с коммерческой недвижимостью. Опытный юрист быстро оформит сделку, проведет качественную юридическую проверку, защитит вас от юридических рисков и не позволит стать жертвой мошенников.

6. Старайтесь не передавать и не выплачивать продавцу деньги до регистрации перехода к вам права собственности на объект недвижимости или хотя бы до передачи вам объекта недвижимости по акту приема-передачи. Судебная практика такова, что в случае когда продавец сразу заключил несколько договоров купли-продажи, но переход права собственности ни к одному из покупателей не зарегистрирован, то юридически больше защищен тот покупатель, который раньше получил недвижимость в фактическое владение, что юридически подтверждается подписанием акта приема-передачи недвижимости. Так, согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если уж вам приходится выплачивать часть денег после подписания договора купли-продажи недвижимости, но до регистрации перехода права собственности, то постарайтесь сделать ее минимальной, перенеся основной платеж под условие регистрации перехода к вам права собственности на недвижимость.

7. Настаивайте на личном подписании договора продавцом в вашем присутствии или в присутствии вашего представителя.
Это общее правило, распространяющееся на все серьезные сделки, позволит вам избежать рисков оспаривания договора купли-продажи на основании того, что он был подписан неуполномоченным лицом, а подпись была подделана. 

8. Особое внимание стоит уделить выяснению того, является ли продавец должником и возбуждено ли в отношении него исполнительное производство. Если продавец является должником, то может оказаться, что его счет, на который вы планируете перечислять часть денег в качестве аванса или задатка, арестован, и все поступающие на него денежные средства автоматически списываются банком по поручению органов государственной власти. В таком случае, если вы решите выйти из сделки по предусмотренным в ней основаниям, у вас могут возникнуть сложности с возвратом своих денежных средств, которые уже списаны в счет погашения задолженности перед другими кредиторами.

9. Если вы намерены использовать приобретаемую недвижимость под собственные нужды и опасаетесь приобрести объект недвижимости с находящимися там арендаторами, включите в договор купли-продажи гарантию продавца о том, что недвижимость в целом или отдельные помещения не переданы кому-либо в аренду, что отсутствуют подписанные более чем на год или подлежащие регистрации, но не зарегистрированные договоры аренды, а также что недвижимость в целом или отдельные помещения в ней не переданы и не находятся у кого-либо в фактическом владении. Эта рекомендация связана с принятием Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации Информационного письма № 165 от 25.02.2014 года "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными". Если после приобретения недвижимости покупателем выяснится, что весь объект недвижимости или отдельные помещения в нем переданы кому-либо во владение по договорам аренды, подлежащим регистрации, но не зарегистрированным (например, в случае, если ранее с арендаторами были подписаны договоры на срок более года) и при этом в ЕГРП отсутствовала запись о наличии зарегистрированных прав аренды, то указанная выше и нашедшая отражение в договоре гарантия позволит покупателю после приобретения недвижимости и обнаружения того, что недвижимостью кто-либо владеет на основании договоров аренды, обратиться в суд с иском об освобождении недвижимости от таких лиц. Но покупатель при этом должен позаботиться, чтобы не было иных доказательств того, что на дату заключения договора купли-продажи недвижимости ему все же было известно о передаче недвижимости или отдельных помещений в аренду третьим лицам по незарегистрированным договорам. Более подробно об указанном риске можно узнать, прочитав п. 4 Информационного письма № 165 от 25.02.2014 года "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

10. В обязательном порядке надо согласовать с продавцом и прописать в договоре купли-продажи или в предварительном договоре условия, при которых покупатель вправе выйти из сделки. Такими условиями могут быть: определенные выявленные покупателем юридические риски, невыполнение продавцом какого-либо важного условия, отсутствие регистрации перехода права собственности в согласованный сторонами разумный срок, препятствование продавцом или уклонение продавца от подачи документов на регистрацию перехода права собственности и иные. Такой подход позволит покупателю получить дополнительные инструменты юридического контроля над судьбой сделки.

Дадонов Виталий, 

Источник: Компания Delphi
Нормативные акты и документы

1.    Общие вопросы недвижимости
1.1.    Гражданский кодекс. Первая часть
1.2.    Гражданский кодекс. Вторая часть
1.3.    Земельный кодекс
1.4.    Закон о введении в действие Земельного кодекса
1.5.    Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1.6.    Закон о государственном кадастре недвижимости
1.7.    Об ипотеке (залоге недвижимости)
1.8.    Проект Постановления Правительства РФ "Об утверждении правил предоставления гостиничных услуг в РФ"

2.    Градостроительство
2.1.    Градостроительный кодекс РФ
2.2.    Закон о введении в действие Градостроительного кодекса
2.3.    Градостроительный кодекс Москвы

3.    Технические регламенты
3.1.    Технический регламент о требованиях пожарной безопасности
3.2.    Технический регламент о безопасности зданий и сооружений