Юридическая проверка недвижимости перед приобретением. История одного проекта

02.07.2014

К нам обратился инвестор, который хотел купить нежилое здание, находящееся в центре Москвы. Здание представляет собой нежилой объект общей площадью около 650 кв.м. Необходимо было провести проверку недвижимости и в случае положительного результата сопроводить сделку по ее приобретению и оформлению прав покупателя на это здание.

Проверка недвижимости:

Текущим собственником здания являлось физическое лицо, которое стало собственником, приобретя здание по договору купли-продажи у ЗАО за год до осуществления нами юридической проверки недвижимости.

У текущего собственника имелось зарегистрированное право собственности, что подтверждалось свидетельством о праве собственности, выпиской из ЕГРП и публичными сведениями из базы ЕГРП.

Согласие супруги текущего собственника на приобретение недвижимости у ЗАО также имелось и было представлено нам для ознакомления. Получив нотариальную копию согласия, мы самостоятельно проверили, заверял ли нотариус это согласие. Нотариус подтвердил, что за указанным в согласии реестровым номером действительно была внесена соответствующая запись.

Однако запросив у собственника здания договор купли-продажи недвижимости, на основании которого он его приобрел, мы обнаружили, что здание было приобретено физическим лицом – текущим собственником по цене, существенно ниже рыночной. Это таило в себе риски оспаривания сделки при определенных условиях. Продолжив проверку, мы пришли к выводу, что такие условия существуют и сделка может быть оспорена.

Для углубленной проверки недвижимости мы воспользовались собственными источниками информации, и нам удалось выяснить, что через два дня после регистрации перехода права собственности от ЗАО к физическому лицу в регистрирующий орган (налоговая инспекция) были поданы документы на добровольную ликвидацию ЗАО. На дату проведения нами юридической проверки недвижимости ЗАО находилось в стадии ликвидации. Причины такой срочной ликвидации продавец назвать нам не смог. Но, опираясь на свой опыт, мы вправе сказать, что это может являться признаком, указывающим на стремление "зачистить" юридическую цепочку, по которой ЗАО приобрело недвижимость у предшествующего собственника. Это не очень хороший признак, которой может свидетельствовать как об обычной юридической практике защиты от юридических рисков, так и о том, что ЗАО оценило такие риски как значительные, поэтому решило ликвидироваться. По смыслу закона ликвидация должна была прекратить все права и обязанности ЗАО, и к нему уже невозможно было бы предъявлять какие-либо претензии и иски, связанные с оспариванием сделки, по которой ЗАО приобрело недвижимость у предшествующего собственника.

Ликвидация ЗАО осуществлялась по ускоренной схеме в ходе процедуры банкротства. Как нам самостоятельно удалось выяснить, в отношении ЗАО была введена процедура конкурсного производства по иску некого ООО, учредителем и генеральным директором которого являлся гражданин, замеченный участником и генеральным директором во множестве других юридических лиц. Исходя из этого мы предположили, что этот гражданин является номинальным директором и участником ООО и фактически не контролирует действия ООО, значит, такой контроль имеет кто-то другой. Это подтвердило наши догадки о том, что ликвидация ЗАО являлась контролируемым целенаправленным процессом.

Проверка недвижимости показала: здание не является объектом культурного или исторического наследия. Это означало, что в отношении него отсутствуют непреложные к соблюдению собственником охранные обязательства, что упрощало бремя собственника по содержанию недвижимости.

Результаты проверки недвижимости по специализированным базам и информационным источникам показали, что здание не находится под арестом, не передано в залог и не обременено иным образом, кроме обременения указанными выше договорами аренды.

Для исключения риска судебного обращения взыскания на принадлежащее физическому лицу – собственнику здание мы проверили, является ли он участником судебных разбирательств в арбитражном суде Москвы или в районных судах. Проверка не выявила участия продавца в судебных разбирательствах. Это было хорошей новостью, поскольку означало, что в отношении недвижимости не заявлены судебные претензии третьими лицами.

Проверка также показала, что продавец не числится и должником по каким-либо исполнительным производствам. То есть отсутствуют основания для обращения взыскания на продаваемое здание, и покупатель может не опасаться того, что после заключения договора купли-продажи недвижимости и уплаты части аванса недвижимость не будет арестована по долгам продавца.

Изучение базы исполнительных производств и информационной базы о проводимых торгах не выявило наличия предъявленных в отношении здания претензий или сведений о том, что здание реализуется на торгах.

В рамках проведения проверки недвижимости мы запросили информацию и документацию, которые подтвердили бы отсутствие несогласованных перепланировок и переустройства, и сравнили полученные планы с фактической планировкой. Несогласованных перепланировок выявлено не было, поэтому покупатель в случае приобретения недвижимости мог не опасаться штрафов и того, что ему придется нести расходы на согласование таких перепланировок.

Проведенная проверка недвижимости выявила следующие юридические риски:

С учетом того, что ЗАО находилось в процедуре конкурсного производства, а также в связи с тем, что здание от ЗАО было продано физическому лицу – текущему собственнику по явно и существенно заниженной цене по сравнению с рыночной, возникли юридические риски оспаривания этой сделки конкурсным управляющим на основании статьи 61.2. ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

Согласно п. 1 статьи 61.2. "Оспаривание подозрительных сделок должника", сделка, совершенная должником (в нашем случае ЗАО) в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (в нашем случае физическим лицом), в том числе в случае, если цена этой сделки существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, по которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества (в нашем случае здания) существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Таким образом, мы выявили риск, заключающийся в том, что сделка между ЗАО и текущим собственником – физическим лицом может быть оспорена по указанным выше основаниям. Это создавало для нашего инвестора-покупателя риски судебного оспаривания сделки по приобретению недвижимости. Однако с учетом имеющихся фактических данных и юридических обстоятельств мы посчитали такой риск не достаточным для того, чтобы отказываться от сделки, и предложили инвестору дополнительные эффективные механизмы и схемы защиты недвижимости от судебных споров.

Проводя дальнейшую проверку недвижимости, мы выяснили, что в отношении здания в ЕГРП зарегистрированы два обременения в виде договоров аренды. Изучить условия договоров аренды нам не удалось, поскольку у продавца не оказалось этих договоров. Несмотря на то что срок действия обоих договоров аренды уже давно истек, все же оставался определенный незначительный риск. Он был связан с тем, что, как нам удалось выяснить, оба арендатора (юридические лица) продолжали существовать и активно вели свою хозяйственную деятельность. Это создавало незначительный риск того, что договоры аренды после истечения срока действия были автоматически продлены на новый срок и продолжают действовать. Для устранения этого риска мы рекомендовали инвестору либо настоять на том, чтобы продавец исключил указанные сведения об аренде из ЕГРП, либо включить в договор купли-продажи гарантию продавца об отсутствии действующих договоров аренды в отношении Здания № 2 или его отдельных помещений. Такая гарантия должна была сопровождаться условиями об ответственности продавца за ее нарушение.

Один из существенных моментов, на которые мы обратили внимание инвестора, проведя проверку недвижимости, – то, что у продавца здания не были оформлены права на землю под самим зданием. По ходу проверки мы выяснили, что у продавца вообще отсутствуют какие-либо права на земельный участок, у него нет даже права аренды. Получалось, что собственник здания осуществлял фактическое пользование земельным участком и, со слов представителя собственника здания, каких-либо требований или претензий в связи с таким пользованием землей ни от кого никогда не получал. Кто является собственником земли, собственник здания ответить затруднился.

Нам удалось выяснить, что здание располагается на земельном участке с определенным кадастровым номером и имеющем общую площадь около 400 кв.м. Однако этот земельный участок расположен по большей части под другим, соседним, зданием, которое принадлежало другому собственнику и не могло быть приобретено, и только часть этого участка была под зданием, права на которое мы проверяли. Сам же земельный участок, как нам удалось выяснить, находился в государственной собственности и был передан на праве оперативного управления ФГУПу.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, с одной стороны, что отсутствие прав на земельный участок не является юридическим препятствием для приобретения здания, а с другой – создает риски, которые при наступлении определенных событий могли стать актуальными.

Во-первых, согласно законодательству, действовавшему на дату проведения проверки недвижимости (Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 06.12.2011), ипотека здания или сооружения допускалась только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Это означало, что такое здание невозможно передать в залог без оформления прав на земельный участок под зданием. Следовательно, если покупатель намеревался в дальнейшем или для целей приобретения самого здания получить кредит под его залог, то при отсутствии у собственника здания прав на землю под зданием у покупателя могли возникнуть сложности с оформлением ипотеки и, следовательно, с получением кредита. Во-вторых, собственник земельного участка мог в судебном порядке потребовать от нового собственника здания, расположенного на земельном участке, уплаты ему денежных средств за фактическое использование участка с учетом рыночных ставок арендной платы.

Но, несмотря на указанные риски, отсутствие у продавца прав на земельный участок не являлось основанием для изъятия или сноса расположенного на участке здания.

С учетом указанных выше рисков покупатель решил отказаться от приобретения недвижимости, поскольку ему не удалось договориться с продавцом о снижении цены, на котором он настаивал из-за возникновения рисков, так или иначе связанных с необходимостью дополнительных расходов.

Дадонов Виталий, 

Источник: Компания Delphi
Нормативные акты и документы

1.    Общие вопросы недвижимости
1.1.    Гражданский кодекс. Первая часть
1.2.    Гражданский кодекс. Вторая часть
1.3.    Земельный кодекс
1.4.    Закон о введении в действие Земельного кодекса
1.5.    Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1.6.    Закон о государственном кадастре недвижимости
1.7.    Об ипотеке (залоге недвижимости)
1.8.    Проект Постановления Правительства РФ "Об утверждении правил предоставления гостиничных услуг в РФ"

2.    Градостроительство
2.1.    Градостроительный кодекс РФ
2.2.    Закон о введении в действие Градостроительного кодекса
2.3.    Градостроительный кодекс Москвы

3.    Технические регламенты
3.1.    Технический регламент о требованиях пожарной безопасности
3.2.    Технический регламент о безопасности зданий и сооружений