Как проверить юридическую чистоту для приобретения или аренды нежилой недвижимости?

15.01.2013

Сделки по приобретению нежилой недвижимости в собственность или получению в аренду являются одними из наиболее распространенных видов сделок.

Покупатель недвижимости или арендатор всегда являются менее защищенной стороной в сделках по приобретению или аренде недвижимости, поскольку не знают и не могут быть до конца уверены в том, приобретают ли они или арендуют юридически чистый объект или нет, какие у них могут возникнуть в будущем сложности или проблемы, связанные с нахождением нежилого объекта в собственности или в аренде, какова вероятность признания недействительной сделки по приобретению или аренде коммерческого помещения, а также какова вероятность утратить право собственности на приобретенное помещение или лишиться законного основания для владения и пользования арендованной недвижимостью.

Основным риском, который несет продавец недвижимости, является риск перехода к приобретателю права собственности на недвижимость без получения от приобретателя денег за нежилой объект недвижимости.

Основные риски арендодателя связаны с неполучением от арендатора арендной платы, а также с убытками, которые могут быть причинены арендодателю арендатором в связи с ненадлежащим использованием помещения.

После того, как определены цели и задачи проверки, необходимо получить от продавца или арендодателя комплект документов и информацию, необходимые для проверки. Для этого имеет смысл подготовить перечень запрашиваемых документов и вопросов, на которые продавец или арендодатель должен дать ответ. Подготовка перечня существенно упрощает процедуру проверки и повышает качество проверки.

Документы, представленные продавцом или арендодателем, как правило, отличаются детальностью и полнотой, но могут содержать преднамеренное искажение или сокрытие важной информации, принципиальной для принятия решения о совершении сделки. Поэтому необходимо получить подтверждение информации из внешних источников.
На практике после первого предоставления документов запрашиваются дополнительные документы, уточняющие и детализирующие ситуацию.

Проверка документов начинается после получения комплекта документов в объеме, достаточном для того, чтобы приступить к проверке.

Проверка юридической чистоты недвижимости для целей приобретения
Проверка недвижимости для целей приобретения более обширна, более детальна и требует больше усилий, чем проверка, осуществляемая для аренды недвижимости.

Говоря о проверке недвижимости для целей ее приобретения, мы будем говорить исключительно о том случае проверки, когда приобретается непосредственно сама недвижимость напрямую, а не юридическое лицо, которое является собственником недвижимости.

Проверку юридической чистоты недвижимости можно условно разделить на несколько следующих крупных блоков:
I. Проверка продавца и его прав на объект недвижимости;
II. Проверка самого объекта недвижимости.
III. Проверка наличия полномочий, согласий и одобрений, необходимых для заключения сделки.

Проверка продавца и его прав на объект недвижимости
Проверка продавца подразумевает осуществление не только юридических, но аналитических и организационных действий, направленных на проверку деловой репутации и надежности продавца. Когда цена сделки высока, то, наверное, будет разумным узнать, а кто же продает недвижимость, какова деловая репутация продавца, не является ли он мошенником, не привлекался ли ранее к уголовной ответственности, не находится ли юридическое лицо-продавец в перечне недобросовестных контрагентов.

Заказать услугу по проверке надежности продавца и его деловой репутации можно в частном охранном предприятии либо в детективном агентстве, которые имеют возможность предоставить информацию, необходимую для понимания того, с кем вы имеете дело, и не обманет ли вас такой продавец.

Юридическая проверка продавца будет отличаться в зависимости от того, кто является продавцом: физическое или юридическое лицо.

Если продавец является юридическим лицом, то необходимо проверить не ликвидировано ли оно, не находится ли в стадии реорганизации или ликвидации, не инициировано ли в отношении него банкротство. Проверка юридического лица начинается с проверки его учредительных документов и регистрационных документов, подтверждающих его правоспособность. Устав подлежит внимательному изучению на предмет выяснения положений, касающихся особого порядка одобрения или совершения сделок с объектами недвижимого имущества.

Если продавец является физическим лицом, то необходимо проверить его право- и дееспособность. Получив от продавца справку о том, что та¬кое физическое лицо не состоит на учете в наркологическом и психологическом диспансере, продавец ограничивает свои риски того, что сделка будет оспорена в связи с тем, что продавец не мог понимать значение своих действий и руководить ими.

Проверка прав продавца на объект приобретаемой недвижимости требует работы по двум направлениям: запрос у продавца документов и информации, подтверждающих его право собственности на отчуждаемую недвижимость и самостоятельная проверка указанной информации и прав в независимых источниках для обеспечения достоверности и объективности.

Обязательно запросите у продавца свидетельство о праве собственности на объект недвижимости и выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписка не должна быть старше одной недели. Аналогичную выписку закажите также сами.

Проверке подлежит не только наличие у продавца прав на объект, но и основания и законность возникновения таких прав. Проверка оснований и законности возникновения права на объект недвижимости осуществляется в рамках второго блока при проверке юридической истории объекта недвижимости.

Проверка объекта недвижимости
Проверка объекта недвижимости подразумевает проверку правового статуса объекта, его юридической истории, обременений и прав третьих лиц на объект недвижимости.

Если объект не является недавно построенным, то с ним, наверняка, ранее совершались какие-либо сделки. Поэтому надо проверить как можно глубже юридическую историю объекта и цепочку перехода прав на объект от предыдущих собственников к продавцу. Поскольку общий срок исковой давности составляет три года, то рекомендуем охватывать проверкой как минимум этот период, а при наличии документов и более длительный срок.

Принципиальным моментом в проверке объекта является проверка на наличие обременений, арестов и прав третьих лиц на объект недвижимости. Одним из основных документов, позволяющих судить о наличии или отсутствии обременений, является выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписка содержит, помимо прочей информации, следующие пункты: ограничения (обременения) права; правопритязания; заявленные в судебном порядке права требования.

Не лишним будет проверка картотеки арбитражных судов и судов общей юрисдикции на предмет наличия споров в отношении объекта недвижимости или иных споров с участием продавца недвижимости. Вполне может оказаться, что кто-то в судебном порядке заявил свои права на объект недвижимости, который покупатель планирует приобрести. Или же, в случае задолженности продавца перед третьими лицами, на объект недвижимости может быть наложен арест, что не позволит зарегистрировать переход права собственности на недвижимость к покупателю. Не стоит забывать и о том, что арест на недвижимое имущество может быть наложен и в рамках исполнительного производства, поэтому необходимо провести проверку и в этом направлении. Если будут выявлены какие-либо судебные споры, исполнительные производства, которые могут привести к невозможности заключения сделки или к риску изъятия недвижимости после ее приобретения, то приобретателю стоит задуматься над целесообразностью приобретения такого объекта.

Как известно недвижимость не вечная, а органы государственной власти могут иметь свои планы по расширению или застройке определенной территории. В этом случае недвижимость может подлежать сносу. Для того чтобы не оказаться в ситуации, когда продавец, зная о планах по сносу объекта недвижимости, стремится как можно быстрей продать объект и получить за него рыночную цену, а покупатель приобретает объект и только потом узнает, что объект предназначен под снос, необходимо до заключения сделки на этапе проверки убедиться в том, что объект недвижимости не включен в перечень объектов, подлежащих сносу.

Чтобы избежать незапланированных расходов на согласование неузаконенных перепланировок, необходимо убедиться в том, что объект не имеет красных линий, а на все имеющиеся перепланировки у продавца есть необходимые разрешения и согласования.

Поскольку для совершения сделок с определенными видами недвижимости требуется соблюдение специальных требований, важно проверить, не относится ли объект недвижимости к объектам, имеющим особый статус (объект культурного наследия, гражданской обороны и т.п.).

Поскольку часто бывает, что объектом приобретения является не только нежилое помещение (здание), но и земельный участок, расположенный под ним, то указанные направления проверки необходимо распространить и на земельный участок.

Проверка наличия полномочий, согласий и одобрений, необходимых для заключения сделки
Если продавец является юридическим лицом, то необходимо убедиться в том, что лицо, которое будет подписывать документы по сделке, в частности договор купли-продажи недвижимости или договор аренды, обладает необходимыми полномочиями и
 
было наделено ими в законном порядке с соблюдением всех необходимых требований.

Если документы будут подписываться единоличным исполнительным органом коммерческого юридического лица, являющегося собственником недвижимости, то необходимо запросить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, из которой должно следовать, что единоличным исполнительным органом является именно то лицо, которое будет подписывать юридические документы. У продавца запрашивают также протокол общего собрания или решение об избрании (назначении) единоличного исполнительного органа.

Если в результате проверки будет выявлено, что имеется судебный спор по вопросу избрания единоличного исполнительного органа организации-продавца, то, возможно, имеет смысл отказаться от сделки или же изменить схему сделку таким образом, чтобы обезопасить себя от рисков ее оспаривания. Конкретные способы и механизмы такой защиты разрабатываются в каждом отдельном случае с учетом индивидуальных особенностей ситуации.

Кроме того, необходимо проверить требуется ли в соответствии с учредительными документами организации-продавца одобрение или решение органов управление на совершение сделки с объектом недвижимости. Вполне может оказаться, что сделка является крупной, и для ее совершения требуется соблюдение особого порядка одобрения. Несоблюдение требуемого порядка одобрения сделки может привести к признанию сделки по приобретению недвижимости недействительной в судебном порядке. Однако качественная и глубокая проверка полномочий не ограничивается проверкой наличия выписки и протокола общего собрания или решения, а подразумевает полную проверку легитимности избрания единоличного исполнительного органа вплоть до проверки документов по проведению собрания, на котором был избран единоличный исполнительный орган (уведомление о проведении собрания, список лиц, имеющих право голосовать на общем собрании, журнал регистрации, бюллетени для голосования, протокол об итогах голосования и протокол счетной комиссии (для акционерных обществ) и ряд иных документов). Проверка полномочий подразумевает также проверку того, не является ли единоличный исполнительный орган организации-продавца недвижимости дисквалифицированным лицом.

Учитывайте, что такая проверка должна осуществляться не только в отношении продавца, но и в отношении покупателя, со стороны которого также могут требоваться определенные согласия и одобрения, и который, как и продавец, должен иметь полномочия, необходимые для заключения сделки.

Наиболее безопасным является подписание договора лично самими сторонами сделки. Если продавец намерен предоставить полномочия по подписанию договора какому-либо лицу по доверенности, то настаивайте на том, чтобы доверенность была нотариальной.

Необходимо понимать, что доверенность может быть отозвана, но покупатель об этом может не знать. Заключенный таким образом договор рассматривается одними судами в качестве оспоримой сделки, а другими - в качестве незаключенного договора.

Так или иначе, подписание договора со стороны продавца на основании доверенности создает для покупателя значительные риски.

Если же продавец является физическим лицом и состоит в браке, то необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу недвижимости.

Отсутствие такого согласия означает, что покупатель принимает на себя риск оспоримости договора. Так, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года, со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Проверка юридической чистоты недвижимости для целей аренды
Проверка юридической чистоты недвижимости для целей аренды в целом повторяет те же самые блоки и направления проверки, которые необходимы для целей приобретения недвижимости, но зачастую требует меньшей детализации и позволяет оставить в стороне некоторые направления проверки. Так в большинстве случаев можно обойтись без проверки деловой репутации арендодателя.

Проверка юридической истории объекта недвижимости и земельного участка обычно не осуществляется, если только договор аренды не заключается на довольно длительный срок или если арендованное помещение не обладает уникальными характеристиками, которые арендатор не хотел бы утратить в связи с изъятием недвижимости или оспариванием прав арендодателя.

Однако осуществлять проверку деловой репутации арендодателя и проверку юридической истории недвижимости все же решать самому арендатору.

Дадонов Виталий, 

Источник: Компания Delphi
Нормативные акты и документы

1.    Общие вопросы недвижимости
1.1.    Гражданский кодекс. Первая часть
1.2.    Гражданский кодекс. Вторая часть
1.3.    Земельный кодекс
1.4.    Закон о введении в действие Земельного кодекса
1.5.    Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1.6.    Закон о государственном кадастре недвижимости
1.7.    Об ипотеке (залоге недвижимости)
1.8.    Проект Постановления Правительства РФ "Об утверждении правил предоставления гостиничных услуг в РФ"

2.    Градостроительство
2.1.    Градостроительный кодекс РФ
2.2.    Закон о введении в действие Градостроительного кодекса
2.3.    Градостроительный кодекс Москвы

3.    Технические регламенты
3.1.    Технический регламент о требованиях пожарной безопасности
3.2.    Технический регламент о безопасности зданий и сооружений