"Рынок недвижимости еще не достиг дна" - Андрей Хромов

24.09.2009

Интервью Агентства RWAY с Андреем Александровичем Хромовым Генеральным директором ЗАО "Кредит-Центр", г. Раменское, МО Вице-президентом Гильдии риэлторов Московской области.

Интервью Агентства RWAY с Андреем Александровичем Хромовым Генеральным директором ЗАО "Кредит-Центр", г. Раменское, МО Вице-президентом Гильдии риэлторов Московской области.

RWAY: Не могли бы Вы описать ситуацию, которая сложилась на сегодняшний день на рынке вторичного жилья Московской области?

Если мы будем говорить о среднем Подмосковье, где работает моя компания, то ситуация выглядит следующим образом: в с ноября прошлого года рынок недвижимости замер на 2-3 месяца, потом началось медленное "сползание вниз". Замирание это выразилось, прежде всего, в резком снижении активности рынка в части проведения сделок. Завершались сделки, начатые в прошлом году, новые сделки при этом не проводились. Это привело к провалу примерно к марту-апрелю месяцу по количеству сделок в 2 раза.

Застой, продолжавшийся несколько месяцев в начале этого года привел к тому, что как сжатая пружина отложенный спрос, активизировал рынок в конце марта-апреля месяца. Это привело к небольшому подъему цен на вторичке и к некоторому оживлению сделок. Однако, к маю месяцу рынок опять замер и снова началось снижение цен. Через некоторое время ситуация повторилась: теперб на ее развитие оказали влияние застройщики. Накопившееся ожидание клиентов, отложенный спрос с одной стороны, а с другой стороны - серьёзное снижение цен застройщиками и попытка поймать дно рынка (особенно в районах среднего и дальнего Подмосковья) привели к тому, что рынок серьёзно активизировался в секторе новостроек. Таким образом, общая картина состояния рынка с начала кризиса - он волнообразно "съезжает вниз".

При этом, я не думаю, что мы уже на дне рынка. Сейчас дно достигнуто в реальности только в сегменте новостроек. Застройщики, снизив цену в среднем Подмосковье до 45 тыс. рублей за квадратный метр, нащупали, поймали тот уровень платежеспособного спроса, по которому пошли сделки. Но если мы посмотрим на "вторичку" для того же среднего Подмосковья, то её средняя цена составляет 75 тыс. рублей за кв. м. В качестве примера я беру Раменское (цены для всех городов средней удаленности примерно одинаковы). "Вторичка" далека от уровня тех цен, по которым покупают. Сейчас квартиры на вторичном рынке почти не покупают и наивны ожидания со стороны владельцев, что их будут покупать завтра и цены повысятся. Поэтому я считаю, что ценовой тренд на снижение по "вторичке" продолжится до тех пор, пока она не сравняется с "первичкой".

Вообще говоря, в нашем регионе в прошлом году сложилась ситуация, когда вторичное жилье в расчёте цены за квадратный метр превышала "первичку" в 2 раза. По моему мнению, это за пределами здравого смысла. Я был в командировке в Липецке, в ряде других городов - везде "вторичка" в расчёте на квадратный метр равна "первичке" плюс/минус 20%, т.е. скажем квартиры в морально устаревших домах со сроком строительства 30-40 лет стоят дешевле в среднем за квадратный метр, чем первичка. Квартиры в новостройках в новых домах, в хороших районах стоят дороже - и это нормально. Когда у нас хрущёвка стоит 100 тысяч рублей за кв. метр, а квартира в новом сданном доме с отделкой, в которой еще никто не жил, стоит 60 тыс. рублей за кв. метр - согласитесь, перспектив у такой "вторички" нет никаких. Но люди сейчас этого не понимают и в этом особенность состояния вторичного рынка. Как результат в июле в Раменском по сравнению с августом-сентябрем прошлого года объем сделок упал в 3 раза.

RWAY: И сколько примерно в месяц проходит сделок сейчас?

Приведу пример. Мы запросили официальные данные у федеральной регистрационной службы. В августе-сентябре прошлого года проходило чуть менее 100 сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке в г. Раменское в месяц, точнее 96-98. В июне было 30, т.е. 30% от предыдущего уровня. Если посмотреть на график изменения количества сделок по месяцам за последние 11 месяцев, то такое ощущение, что он, как пружина, которая сжимается , а потом немножко расправляется, и так повторяется несколько раз, при этом тренд остается отрицательным.

RWAY: А по ценам предложения, какая динамика?

В процентах относительно пика, цены снизились примерно на 25-30%. Причём большее снижение произошло на 2 категории квартир - это жилье самого низкого качества, например "хрущёвки", расположенные в самых непрестижных местах, и, одновременно, в общем-то достаточно качественные квартиры с высоком уровнем отделки расположенные в новостройках последних лет, которые были сильно переоценены. Хрущёвки же упали в цене в силу своих потребительских качеств.

Для справки на рынке города Раменское и всего Раменского района при населении примерно 220 тысяч человек уровень предложения на вторичке сейчас примерно 1000 объектов. Некоторые объекты находятся в базе больше года, и их количество нарастает.

RWAY: Это только вторичный рынок?

Да, это относится ко вторичному рынку жилья. В этом сегменте есть еще одна интересная тенденция - люди купившие квартиры на пике цен снимают их с продажи, либо оставляют, но держат цены. Это приводит к тому, что диапазон цен очень большой - от докризисных до тех, по которым проходят реальные сделки. Таким образом, "верхние" предложения по цене, находясь в базе данных, сдерживают снижение цен. Замечу, что всем - и людям для решения своих жилищных вопросов и риэлторам, и банкам нужно, чтобы рынок жил, это же относится и к инвесторам. На данный момент реальные сделки проходят в Раменском на вторичке по цене в среднем при цене 55-60 тыс. рублей за кв. метр. При том, что цена предложения находится на уровне 75 тысяч. Таким образом, дисконт составляет около 20-25%.

RWAY: Как в этой связи развивается первичный рынок. Какая там динамика?

Первичный рынок жил немного другой жизнью. В ноябре месяце никаких изменений для первичного рынка не произошло, строители продолжали строить по инерции. Но с учётом того, что объем продаж резко сократился, а строительный процесс остановить невозможно, ведь замороженный объект расконсервировать значительно сложнее, чем его продолжать строить, весной этого года строители начали применять скидки и различные бонусные программы, не снижая цен. Средний уровень цен для Раменского находился тогда в пределах 60-70 тыс. руб. за кв. м.

Но это не слишком помогло - количество сделок оставалось небольшим. Поэтому в середине лета практически по всем застройщикам прошла волна снижения реальных цен предложения. Это относилось к "озвучиваемым ценам", т.е. если раньше "озвучивались" однокомнатные квартиры в 3 млн. рублей, то теперь "озвучивается" квартира в 2 млн. рублей. Эти действия плюс отложенный спрос вызвали очень серьёзную активизацию рынка. Средние цены в Раменском, как я уже сказал, сейчас 45 тыс. руб. за кв. метр, а диапазон от 36 до 55. По моей информации такая же ситуация наблюдается и в ближнем Подмосковье, застройщики нащупывают уровень платёжеспособного спроса. Ближе к Москве он выше, чем у нас, но там и выше уровень заработной платы.

Я сам проводил небольшое исследование рынка. Отследив цены, по которым сейчас идут продажи, я сравнил их со среднедушевым доходом в Раменском – средняя зарплата 23 500 рублей, умножаем на два – получается 47 тысяч – как раз цена по которой идут продажи. Можно провести еще один расчет – подсчитать, сколько стоил бы квадратный метр, если бы с 2003 года не начал "надуваться пузырь", и если бы цены на жилье росли бы на 12-13% в год, т.е. темпами средней инфляции. Такой расчет даст примерно такую же цифру.

Кроме того, я проанализировал рынок ипотеки. Практика показывает, что основной "разменной фигурой" на рынке недвижимости является однокомнатная квартира – это тот объект, который позволяет создавать разного рода цепочки обмена. Таким образом, чтобы на рынке началась активность, люди, как минимум, должны иметь возможность покупать "однушки". Продал однушку, небольшая доплата и человек уже покупает "двушку". Продавец "двушки" с доплатой может купить "трешку", и т.д. Но сегодня однокомнатные квартиры на вторичке еще слишком дорогие и поэтому рынок в целом стоит. Я провел расчет - какой максимальный размер ипотечного кредита может взять человек, имеющий среднюю зарплату по региону. При этом я исходил из следующих предпосылок. Муж и жена получают среднюю зарплату по региону, их доход суммируется, вычет налогов не учитывается. Так же исходим из того, что первоначальный взнос необходим в размере 30 %. И далее считаем какой максимальный кредит, они могут взять из расчёта на 15 лет при такой зарплате при ежемесячном платеже в 30% от суммарного дохода. Получаем примерно ту же цифру.

Таким образом, все эти три способа подсчёта привели к тому, что стоимость кв. метра в нашем регионе в среднем Подмосковье должна составлять 45 тыс. руб. или примерно соответствовать удвоенному размеру средней зарплаты.

Нужно учитывать, что сейчас квартиры покупают только те, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Все спекулянты полностью ушли с рынка, для них инвестирование в недвижимость потеряло смысл. Практически ушли с рынка ипотечные сделки. Количество сделок по ипотеке для среднего Подмосковья упало в 4-8 раз.

RWAY: Как тогда дальше будет двигаться рынок?

Итак, сейчас на рынке остались только те люди, которым жилье необходимо. Для них основной рынок – это рынок типового жилья. Это рынок для людей, обладающих незначительными накоплениями. Смотрим, какая зарплата у этих людей, и понимаем уровень платежеспособного спроса. Сейчас рынок вторичной недвижимости падает в среднем на 2% в месяц за период с ноября по настоящий момент. При существующей цене предложения - 75 тысяч рублей за кв. метр, он дойдёт до уровня платежеспособного спроса через 2 года.

Если мы говорим, что дно рынка уже достигнуто, и завтра цены пойдут вверх – то сразу появляется вопрос: "откуда возьмется покупатель?". Давайте оценим и другие показатели: ВВП в России упал почти на 10%, у безработицы сократились темпы роста, но ее абсолютная величина практически не изменилась, уровень зарплат не растет. Покупателям взяться не откуда. Поэтому я ориентируюсь на тот уровень платежеспособного спроса, который есть на данный момент.

RWAY: Вы затронули очень важный вопрос – снижение платежеспособного спроса. Ваши расчеты опираются на то, что никаких экономических катаклизмов в будущем не предвидится.

Да, это с учётом того, что стабильно и нет никаких катаклизмов, "колышащих" общественное сознание и заставляющих людей отказаться от серьезных покупок, ориентируясь на выживание.

RWAY: А если в реальном выражении, т.е. с учётом инфляции, платежеспособный спрос будет снижаться?

Да. Если другие рынки, рынок продовольствия, рынок жилищно-коммунальных услуг будут "отъедать" от доходов населения все большую часть, а именно так и происходит, то в отношении недвижимости платежеспособный спрос будет падать ещё сильнее. Но всегда есть некая планка, которая "снизу подпирает" уровень цены - это себестоимость строительства. За эти годы стоимость строительных материалов всё-таки выросла и рассчитывать на то, что она серьёзно снизится вряд ли приходится, стоимость подключения к сетям тоже составляет вполне реальную сумму, и тенденции к снижению нет. Уровень себестоимости составляет у нас 35 тыс. рублей, по заявлению строителей. На самом деле уровень цены на вторичке может упасть и ниже себестоимости строительства, но это будет очень серьёзный экономический коллапс. Мы тогда перейдём от жизни нормального рынка к неким чрезвычайным ситуациям. Строиться ничего не будет, жильё будет продаваться в рамках существующего вторичного рынка по тем ценам, которые "тянет" покупатель.

RWAY: Это для типового жилья?

Для типового. В среднем Подмосковье, может быть, дальше от Москвы есть цены дешевле, но ненамного. В качестве примера можно взять Пущино или Воскресенск, где себестоимость - 32,5 тыс. руб., 34 тысячи - отпускная цена. Я думаю, что застройщик, предлагая такой уровень цен, работает в зоне риска просто, пытаясь только окупить затраты.

RWAY: Можно оценить, какой процент строек заморожен?

В Раменском из 15 строящихся домов заморожен один объект, и то – на самой ранней стадии. По области оценить сложно.

RWAY: А новые проекты были заявлены с начала кризиса?

Проекты начинают заявляться только сейчас, их совсем немного. При 15 строящихся домах в Раменском, речь сегодня идёт о двух новых, заявленных проектах - о двух новых домах. Вообще хочу сказать, что очень большое качество строящихся домов очень позитивный фактор для активности рынка.

RWAY: И примерно как вы считаете, не произойдёт того, что вторичный рынок съест весь спрос с первичного. Т.е. фактически эти новостройки окажутся невостребованными?

Нет. Я с этим абсолютно не согласен. Наши клиенты, которые сейчас к нам обращаются, предпочитают сначала рассмотреть вопрос нового жилья. Новое жильё - во всех отношениях лучше. Другое дело, что среди этих клиентов есть люди, которые не хотят рисковать и купить жилье более низкого качества, но на вторичном рынке. Но сегодня вторичный рынок значительно дороже. Поэтому, соизмеряя риски с приобретаемыми потенциальными возможностями в части планировок, расположения дома, новостройки выигрывают. Социальные категории, которые там проживают – это люди, купившие недвижимость за свои деньги, они будут следить за ним и поддерживать его в надлежащем состоянии. Поэтому я думаю, что новостройки всегда будут "на коне".

RWAY: Какая-либо поддержка строительной отрасли со стороны правительства сейчас в Раменском, ощущается или нет?

Министерство строительного комплекса внимательно следит за стройкой, мы это чувствуем. Есть внимание, понимание, в общем-то поддержка. Материальная поддержка выражается, разве что, в закупке жилья для военнослужащих.

RWAY: В Раменском есть прецеденты, когда Министерство обороны закупало квартиры?

В Раменском я таких случаев не знаю.

RWAY: Вопрос о строительных компаниях. Все говорят о банкротстве этих структур. Среди тех игроков, которые присутствуют здесь на рынке такое возможно, как Вы считаете?

Я думаю, что нет. Сейчас, летом этого года, все активно строят. И непросто активно строят, работают целый день и выходные. Строители пытаются довести свои объекты до высокой степени готовности. Объекты с высокой степенью готовностью менее рискованны для покупателей, что понимают и застройщики. Я в этом отношении достаточно позитивно смотрю на происходящие события.

RWAY: Если сравнивать ситуацию на рынке многоквартирного жилья разных городов среднего Подмосковья?

Судя по разговорам с застройщиками, у всех более менее одинаковая ситуация. В июле-августе с учётом снижения цен и скидок, которые установлены застройщиками, объём сделок вышел на уровень 2007 года. Если мы считаем пиком лето 2008 года, по крайней мере, у нас, то так скажем "средне крейсерская" скорость по реализации была в 2007 году, то сейчас строители вышли на эти показатели. Такая ситуация, по моим данным, в Ивантеевке, Раменском и Подольске. Другое дело, что есть города, где строится 1-2 дома. Там выше цены, и реализация проходит медленнее. Но надо иметь в виду, в каком положении находится сам застройщик. У нас есть компании, которые построили дом, подвели его к сдаче госкомиссии, не имея ни одной продажи за полгода. Если есть ресурс у компании, она держит цену. Поэтому оценить ситуацию в среднем, достаточно сложно. Можно описывать ситуацию только на конкретных примерах.

RWAY: Что сейчас происходит на земельном рынке, как ведут себя цены предложения земельных участков в Раменском районе?

Могу сказать так, что по тому мониторингу, который мы проводим, земельный рынок, и рынок загородного жилья отреагировал на снижение покупательского спроса значительно быстрее и активнее. Если говорить о рынке среднего Подмосковья, то цена на самые дорогие объекты - дома с земельными участками - доходила до 1 млн. долларов. Они упали в цене почти вдвое. Если объект продавался за 23-25 млн. руб., то сейчас он стоит 12-14 млн., те объекты, которые стоили в районе 15 млн. руб., сейчас продаются за 9 и 10. Те, которые стоили 12, продаются за 7-8. Рынок, таким образом, отреагировал очень быстро. Основной спрос клиентов лежит в пределах ниже 12-10 млн. рублей. Здесь есть активность, и возникла такая тенденция, как покупка загородного жилья в качестве альтернативы трёхкомнатной квартиры в городе. Объекты в районе 5-6 млн. руб. загородной недвижимости вызывают довольно активный спрос.

Кроме того, в окрестностях подмосковных городов средней удаленности появилось достаточно большое количество площадок, по которым целевое назначение земель - земли сельхозназначения. Это объединённые паи, которые были ранее скуплены. Сейчас на них ведутся работы по возведению коттеджных посёлков и инфраструктуры. Уровень цен в этом сегменте очень серьёзно влияет на общий уровень цен на рынке загородного жилья Подмосковья, стоимость коттеджа с земельным участком варьируется от 5 до 10 млн. рублей.

RWAY: Какова активность на рынке?

Интерес к таким объектам достаточно высокий. А вот если говорить по общей статистике сделок, то они сократились примерно на 40%. Я думаю, что с учётом всего напряжения, который вызвал кризис, такое падение не является катастрофическим. Если мы говорим, что по квартирам количество сделок сократилось в 3 раза, то здесь коррекция не такая страшная. Т.е. рынок жив на самом деле.

RWAY: На рынке загородного жилья все-таки немного иной покупатель, иной уровень достатка.

Да, это как раз владельцы тех самых "трёшек" в городе и те, кто покупает загородное жилье как второе. Такие люди есть, но с учётом того, что бизнесу в кризис стало тяжелее – их количество уменьшилось. Если судить по статистике, если раньше в месяц было 10 покупателей – то сейчас их стало 6.

RWAY: Как Вы можете прокомментировать ситуацию с переходом земельных активов банкам в счет погашения долга?

Трудно сказать, как будут проходить эти процессы. Дело в том, что реализация этого актива сегодня может происходить только с дисконтом. И может быть с очень значительным дисконтом. Таким образом, в случае реализации это серьёзно ухудшит характеристики кредитного портфеля банка, поэтому я думаю, что банки "сломя голову" не будут реализовывать эти активы. Только в исключительных случаях.

Кто купит сегодня большой земельный участок, скажем под строительство коттеджного посёлка, т.е. где компания, которая обладает ресурсом на реализацию этого проекта? Я думаю, что многие сейчас находятся в затруднительном положении, и громадные проекты реализовать на падающем рынке сейчас вряд ли кто возьмется. Поэтому этот актив вряд ли вызовет серьёзный интерес. Возможно, только у компаний, обладающих значительным ресурсом. Эти сделки будут проходить только в долгосрочной перспективе.

RWAY: Как сейчас себя чувствует рынок коммерческой недвижимости?

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости в Подмосковье сделок купли-продажи очень мало. Любопытная ситуация на рынке аренды. Ставки арендных платежей для пустующих помещений очень сильно упали. Для нашего региона вдвое. Если скажем в Раменском, в лето прошлого года цена составляла 1тысячу рублей за квадратный метр для офисных помещений, то сейчас около 500 руб. Я думаю, что относительно других объектов ситуация та же самая - пропорциональная. Причём по производственным площадям ситуация, скорее всего, ещё тяжелее, поскольку они нужны для открытия производства. Офисы упали примерно вдвое. При этом многие компании, которые сегодня арендуют, платят по докризисным ценам. Происходит это из-за того, что владелец не хочет снижать, а компании не хотят потерять хорошее место, но новые арендаторы на такие цену уже не идут.

RWAY: Насколько сильно распространена такая практика, как переход на процент с оборота?

Такая практика существует, но Подмосковье более консервативно и люди здесь мыслят скорее в категории КЭШа. При этом есть владельцы, которые владеют пустующими помещениями и не могут их сдать, а на другие формы расчетов в арендаторами все равно не идут. Хотя ситуация меняется. Есть примеры, когда люди сдают в аренду помещение за оплату коммунальных платежей. Во-первых, так поддерживается здание, во-вторых собственник не несет расходы по его содержанию. Это своего рода арендные каникулы – арендодатель просит снять помещение и при этом дает отсрочку в выплатах арендной платы, платят только коммуналку.

RWAY: А то, что касается предложений в этом сегменте? Есть какие-то новые проекты?

Новых проектов, по моей информации, нет. Появляются небольшие объекты в тех жилых домах, которые достраиваются, строятся. Здесь, как правило, помещения на 1-х этажах покупают в собственность, спрос на них есть.

Я ранее упомянул, что на рынке нет сделок – но речь в данном случае идет только о рынке вторичной недвижимости. Владельцы этих объектов ещё не осознали реальный уровень цен, по которым проходят продажи. Если говорить о нежилых помещениях в тех жилых домах, которые строятся, то интерес к ним есть. Уровень цен здесь примерно - 45 тыс. руб. за кв. метр. Есть примеры собственников, которые нуждаются в реализации нежилых помещений ввиду того, что эти помещения находятся в залоге у банка и им тяжело "тянуть" кредит. Эта категория собственников достаточно легко ведет переговоры о ценах в районе 1,5 тыс. долларов за квадратный метр, учитывая, что еще в прошлом году нормальная цена была в районе 4 тыс. и выше. Интересно, что и по этим, сниженным ценам собственники пока не находят покупателей.

RWAY: Как изменилась работа Гильдии Риэлторов Московской области в условиях кризиса?

Мы взяли курс на создание профессиональных инструментов. К ним мы, прежде всего, относим проведение "круглых столов" и семинаров. Мы стараемся приглашать интересных людей, бизнес-тренеров. В месяц в разных районах Подмосковья проходит несколько таких мероприятий. Они вызывают очень большой интерес у членов гильдии. Это первый момент. Кроме того, мы активно работаем над имиджем компаний, которые действуют цивилизованно и добросовестно. В 6 районах Подмосковья муниципальными гильдиями выпускаются газеты, которые формируют имидж компаний среди местных жителей. Мы активно работаем над сайтом гильдии. У нас, я считаю, наверное, у одних из первых в России появился персональный реестр аттестованных специалистов рынка недвижимости. В общем, кризис – отличное время для развития.

Источник: RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости
Теги: