Рост цен может стать новой тенденцией рынка новостроек МО

09.07.2015

8 июля в МИА "Россия сегодня" состоялся  круглый стол на тему: "Новые тренды и перспективы рынка недвижимости". В мероприятии приняли участие заместитель председателя Правительства Московской области Герман ЕЛЯНЮШКИН  и представители компаний-лидеров столичного рынка жилья.  

В рамках круглого стола ведущие игроки рынка первичного жилья, на долю которых приходится более 50% от всего объема строящегося жилья в столичном регионе, сошлись во мнении, что на сегодняшний день рынок новостроек Московского региона стабилизировался, и сформировалась наиболее благоприятная и безопасная конъюнктура рынка для потенциальных покупателей недвижимости за последние несколько лет. 

«Сейчас цены на рынке недвижимости Подмосковья достигли дна и уравновешены. Ниже падать уже не будут, - сказал в своем выступлении заместитель председателя Правительства Московской области Герман ЕЛЯНЮШКИН. Он так же предупредил, что дисконт в 20-30% могут предлагать только застройщики с неустойчивым финансовым положением и неликвидным продуктом, что может спровоцировать появление обманутых дольщиков, так как такие застройщики могут не выполнить свои обязательства.
По динамике строительства в Московской области данные с января по май 2015 остаются в среднем на уровне 2014 года. В этом году было введено 2099 тыс. кв. м  жилья, из них 1503 тыс. кв. м – многоквартирные дома и 596 тыс. кв. м – индивидуальная жилая застройка. За первые пять месяцев 2014 года в эксплуатацию ввели 2111 тыс. кв. м, из них 1571 тыс. кв. м – МКД и 540 тыс. кв. м – ИЖС. 

Выдано разрешений на строительство за первые полгода 2015 на 4 млн кв м. Из них жилье - 2,100 млн кв м, нежилая недвижимость - 1,900 млн кв м.
Стабилизацию рынка новостроек ведущие девелоперы рынка подтвердили цифрами по итогам своей деятельности в первом полугодии.  «Стабильный спрос позволил нам пересмотреть свои планы по вводу жилья в сторону увеличения. Вместо запланированных ранее 700-800 тыс. мы построим в 2015 году около 1,1 млн  квадратных  метров,  - сообщил вице-президент ГК «Мортон» Олег КОЛЧЕНКО. - В первом полугодии мы уже ввели в эксплуатацию 545 тыс. кв. м жилья, что на  165 тыс. больше, чем за тот же период прошлого года. При  этом мы готовы по ряду объектов передавать ключи раньше срока, прописанного в ДДУ. Объемы продаж «Мортон» сопоставимы с прошлым годом, а по итогам апреля-мая даже выше на 20% показателей аналогичного периода прошлого года. Сейчас мы ежемесячно продаем около 40 000 кв. м жилья.
Первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич также озвучил показатели работы компании: «В прошлом году мы ввели в эксплуатацию 350 тыс. кв. м, в этом году – будет почти 400 тыс. кв. м. На сегодня в активном строительстве ГК «МИЦ»  1,2 млн. кв. м.  «Состояние рынка и существующий спрос позволяют нормально работать», - добавил он.
Положительно отразилась на рынке первичного жилья государственная поддержка ипотечного кредитования. «Доля ипотеки на рынке с начала года выросла с 30 до 60%, а в нашей компании с 60 до 72%»,- подчеркнул генеральный директор компании Urban Group Андрей ПУЧКОВ. Он также отметил, что продажи в компании Urban Group выросли в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2014 года в связи с тем, что спрос перераспределился на более качественные объекты, а маркетинговая компания ориентирована на реальных покупателей. «В настоящее время мы наблюдаем тенденцию увеличения доли покупателей двухкомнатных квартир. Это говорит о том, что большинство использует ситуацию для приобретения квартиры для собственного проживания и улучшения жилищных условий, а не совершают спонтанные инвестиционные покупки, как это было в прошлый кризис, то есть существует реальная возможность купить жилье и оно востребовано», - заключил он.
Эксперты также отметили, что на сегодняшний день пока еще сохраняются уникальные условия для покупки квартир. В среднем, ипотека с господдержкой в среднем на 1,5% выгоднее, чем средние ставки по рынку в прошлом году. Сегодня ипотечный кредит можно взять под 11,9% годовых сроком на 30 лет, минимально сократив при этом ежемесячные выплаты. Такие застройщики, как ГК «Мортон» предлагают на своих проектах ставки от 10% годовых.

Впрочем, участники круглого стола предостерегают, что при выборе недвижимости сегодня нужно очень тщательно подходить к выбору застройщика, обращать внимание не только на цену, и не поддаваться на скидки более 20%. Как пояснил управляющий компанией "ЛСР. Недвижимость - Москва" Валерий ЗАБЕЛИН, застройщики, которые планируют довести строительство до логического завершения, не будут демпинговать - это связано с обязательствами, которые они несут перед покупателями, властями, поставщиками строительных материалов и так далее. «Средняя рентабельность трёхлетнего проекта в Москве - 20-30%. На эти 20-30% влияют и инфляция, и другие риски. Иными словами, падая на 20-25% в стоимости квадратного метра, некоторые застройщики уходят в минусовую себестоимость. Последствия - банкротства, остановка проектов и так далее», - предупреждает он. 

Из положительных тенденций заместитель генерального директора по развитию ГВСУ "Центр" Владимир САВЧУК подчеркнул, что сегодняшний рынок абсолютно устойчив и динамично  развивается. При этом качество современных проектов на рынке в лучшую сторону отличается от типовых застроек, которыми раньше был заполнена Московская область и Москва. Ведущие застройщики сегодня занимаются не только девелопментом, но и производством современных жилых домов, развивают и модернизируют свое производство под эгидой Московской области и Москвы. В этом году абсолютно все домостроительные комбинаты вышли с совершенно новыми продуктами на рынок, которые качественно отличаются и фасадными и планировочными решениями, а также себестоимостью, которая соответствует текущему уровню экономики. Это говорит о том, что строительный рынок готов решать в новых условиях все те же задачи, которые стоят перед девелоперами и строительным комплексом»

В рамках круглого стола эксперты озвучили и еще один тренд этого года – новый уровень безопасности сделки на рынке первичного жилья. В отличие от кризиса 2008 года, все ведущие застройщики ведут строительство в рамках 214-ФЗ. Подмосковные власти жестко отслеживают сроки строительства не только жилых домов, но и всей необходимой социальной инфраструктуры. Кроме того, между правительством МО и ведущими крупнейшими застройщиками подписана Хартия, в рамках которой, не только застройщики обязуются выполнять все свои обязательства, но и власти стараются устранять бюрократические проволочки, связанные с вводом в эксплуатацию жилых домов и социальной инфраструктуры, что также влияет на ускорение процесса получения ключей будущими жителями новостроек.
Как подчеркнул в своем выступлении коммерческий директор ФСК Лидер Григорий Алтухов, сегодняшнее состояние рынка открывает даже большие перспективы для девелоперов, чем год и два назад. Временные трудности позволили направить развитие рынка жилищного строительства в правильное русло. Покупатель теперь вдумчивее  и профессиональнее подходит к выбору объекта недвижимости. При этом девелопер получает возможность реализовывать квартиры в качественных проектах и на вырученные средства развивать бизнес. «С нашей точки зрения, сейчас хорошая ситуация, чтобы смотреть в будущее и реализовывать новые площадки. По практике прошлого кризиса, наибольший эффект получили те девелоперы, которые сделали ставки не на цены, а на качество продукта. В перспективе именно крупные девелоперы с продуманной инвестиционной программой получат преимущество, а покупатели будут выбирать те компании, которые зарекомендовали себя как надежные и исполнительные застройщики», - отметил он.

В заключение дискуссии лидеры рынка анонсировали рост стоимости новостроек в ближайшем будущем. Пока еще некоторые девелоперы стараются сдерживать стоимость квадратного метра в своих проектах, но возросшая стоимость строительных материалов и серьезное удорожание финансирования проектов может отразиться на стоимости квадратного метра уже к осени этого года. «В силу того, что себестоимость строительства и цена предложения близки к равновесию, предпосылок для снижения цен нет. Есть предпосылки к росту цен, по причине и удорожания строительства, и соблюдения темпов строительства», - уверен Даромир ОБУХАНИЧ. Олег КОЛЧЕНКО подтвердил, что начиная с марта-апреля начал реализовываться эффект отложенного роста цен, что по ряду объектов вызывало существенное увеличение стоимости квадратных метров. «Начиная с сентября рост может стать новой тенденцией рынка»- заключил он.