Низкотемпературные склады Московского региона. 2015 год

28.04.2015

Крупные торговые и производственные компании возводят собственные низкотемпературные складские комплексы в непосредственной близости к своим производственным предприятиям, так как им сложно найти в аренду крупные помещения, подходящие под требования температурных режимов хранения в непосредственной близости от производственных баз и дистрибьюторских центров. Так, собственные низкотемпературные складские комплексы имеют такие компании, как «Мираторг», Nestle, Сampina, Ehrman, X5 Retail Group, «Очаково».

Население Москвы и Московской области являются крупными потребителями продуктов питания, привезенных из-за рубежа и других регионов России. Для хранения значительного числа видов продуктов питания необходимы специализированные низкотемпературные склады. Помимо продуктов питания низкотемпературные склады необходимы для хранения фармацевтических и косметических средств.

Низкотемпературный склад (холодильный или морозильный) – отдельно стоящее специализированное здание, оборудованное холодильными или морозильными камерами для хранения охлажденной или замороженной продукции, состоящее также из вспомогательных технических помещений.

Спрос на холодильные склады остается достаточно стабильным даже в кризисный период. Об этом свидетельствует опыт 2008-2010 гг. В этот период времени спрос незначительно снизился, одновременно с этим снизились и темпы ввода новых низкотемпературных складов.


На вопросы Редакции RWAY ответил директор холодильно-складского комплекса «Солнцево» Кунтин Илья Юрьевич.

RWAY: На какие виды СМР приходится большая доля затрат при возведении низкотемпературных складов и с чем это связано? Какую долю в стоимости строительства занимают прочие виды работ (косвенные затраты)? Перечислите их, пожалуйста.

Основные затраты по возведению низкотемпературных складов ложатся непосредственно на холодильные агрегаты. В виду их высокой стоимости, на них приходится более 50% всех затрат. Для постройки одной низкотемпературной камеры стоимость такого агрегата составит более одного миллиона рублей.

Порядка 40% затрат приходится на строительные материалы (сэндвич панели и расходный материал) и фонд отплаты труда. Около 10% – это косвенные расходы, такие как подготовка территории для строительства.

RWAY: Каков процент удорожания при возведении низкотемпературных складов по сравнению с «сухими»?

Как я уже говорил, стоимость холодильного оборудования превышает 50%. Соответственно, низкотемпературные склады возводить более чем в два раза дороже чем «сухие».

RWAY: Какова требуемая норма возврата капитала для подобных проектов? Сроки окупаемости?

Сроки окупаемости зависят от района расположения объекта и цен на складские услуги. В нашем случае срок окупаемости проекта не превышает два года.

RWAY: Как Вы оцениваете вакантность в сегменте? Назовите, пожалуйста, типичные сроки экспозиции низкотемпературных складов на рынке. На какой срок заключаются договоры аренды?

В условиях нынешней экономической ситуации наблюдается небольшой рост спроса в сегменте низкотемпературного хранения, что обусловлено тем, что сроки продаж у продовольственных компаний растут и, как следствие, многие переходят на группу товаров длительного хранения, такие как «заморозка». В связи с этим сроки экспозиции составляют не более двух недель. Сроки аренды стандартные – до года. Конечно, в случае выгодной сделки мы не исключаем движение навстречу арендатору и, как следствие, заключения договора на более длительный срок с регистрацией.

RWAY: Какие площади пользуются наибольшим спросом среди арендаторов / покупателей?

Наиболее популярными являются складские площади от 50 кв.м до 100 кв.м, что также связано с тем, что многие начинают переходить на группы товаров длительного хранения.

RWAY: Какая (-ие) схемы оплаты арендной платы за складские площади наиболее популярны? Triple net? Приведите, пожалуйста, пояснение. Ставки аренды на низкотемпературных объектах в Вашем комплексе.

Ставки triple net характерны более для офисного сегмента класса «А», чем для складского. Согласно анализу конкурентной среды по Москве и ближайшему Подмосковью, все складские комплексы класса «В» с регулируемым температурным режимом используют стандартную ставку «все включено», которая в среднем составляет 800-1000 руб./кв.м/мес. Отдельно оплачиваются только используемые ресурсы, согласно счетчикам потребления.


Материалы исследования аналитического агентства RWAY по холодильным складским объектам Москвы будут опубликованы в майском выпуске аналитического Бюллетеня RWAY №242 (2015 г.).

Несмотря на постепенное увеличение количества холодильных и морозильных складов в Московском регионе и развитие действующих складских объектов сохраняется дефицит качественного предложения низкотемпературных складов.
Возведение низкотемпературных складов имеет свои особенности для девелоперов, главная из которых заключается в высокой стоимости строительства – в среднем в 2–3 раза дороже «сухих» складов.
Наибольшая доля затрат при возведении низкотемпературных складов приходится на приобретение холодильно-компрессорного оборудования морозильных камер и составляет порядка 50% от общего объема затрат.
Рынок холодильных складских комплексов обладает сезонным спросом, который для каждого типа арендаторов низкотемпературных комплексов различен.