Риски и выгоды инвестиций в гостиничные номера

21.04.2015

С середины прошлого века крупные отели послевоенной Европы стали практиковать продажу отдельных номеров инвесторам, как правило, иностранным. С тех пор данная практика распространилась по всему миру и захватила самые популярные туристические и деловые направления: Великобритания, Франция, Швейцария, США, Австралия, Дубай. Как правило, такого рода вложение популярны у небольших инвесторов, стремящихся диверсифицировать риски.

На первый взгляд схема отельного инвестирования проста и заманчива: инвестор направляет средства в специально учреждаемый для этой цели фонд (он же будет формальным владельцем номеров), а многоопытные управляющие всемирно известными сетями отелей прилагают все усилия, чтобы сделать ваши номера доходными. В соответствии с договором определяются сроки, в которые инвестор сдает в аренду номера, а также ежемесячный доход с аренды.

Инвестор и оператор гостиницы делят прибыль между собой по двум схемам: фиксированная прибыль, оговоренная в контракте и независящая от прибыли управляющей компании, а также прибыль по плавающей ставке, которая зависит от доходности бизнеса. Две основные схемы получения прибыли имеют множество вариаций и зависят от определенных обстоятельств.

Не стоит путать инвестирование в отдельные номера (или блоки номеров) с покупкой отеля. Во втором случае инвестор либо сдает в аренду управляющей компании свою гостиницу (по сути занимается арендным бизнесом), либо сам превращается в управляющую организацию, если для этого основывается собственная компания.

Преимущества инвестиций в номера отелей

Во-первых, главный плюс инвестиций в номера отелей — небольшой капитал. Как правило, объектами такого рода инвестиций становятся наиболее прибыльные «рабочие лошадки» гостиничного бизнеса — 3- или 4-звездочные отели в Европе. Например, минимальная стоимость инвестирования в 4-звездочную гостиницу в Баварии (Германия) составляет 58 тыс. евро.

Во-вторых, как уже было отмечено, инвестор не берет на себя рисков, связанных с управлением гостиничным бизнесом при фиксированной ставке дохода. Если объектом вложения является номер в популярной гостинице, управляемой международным брендом с многолетней репутацией, можно не волноваться, что инвестору лично придется решать вопрос сломанного душа или прохладного приема постояльцев. Управляющая организация по-прежнему решает все общие и частные проблемы бизнеса.

В-третьих, инвестиции в гостиничные номера особенно популярны благодаря своей стабильной доходности. В зависимости от объекта инвестирования и страны, в которой располагается отель, доходность гостиничного номера может составить около 4 % при фиксированной ставке и 6–10 % при плавающей ставке.

В-четвертых, фактически приобретенный номер в отеле можно использовать по его прямому назначению. Многие инвесторы в контракте с управляющей компанией прописывают период времени, когда они могут посетить свой номер в качестве постояльцев (в основном несколько недель в году).

Таким образом, инвестиции в гостиничный номер — выгодная и интересная возможность. Но, как и в других областях, здесь тоже имеются свои подводные камни, которые должен принять во внимание инвестор.

«Подводные камни» инвестиций в номера

При вложении средств в номера отелей первым препятствием на пути иностранного инвестора может стать чужая юрисдикция сделки.

Инвестирование в часть недвижимого имущества иностранным гражданином с последующим получением прибыли — достаточно сложная с правовой точки зрения операция. Иногда такие контракты могут достигать объема в 100 страниц текста на иностранном языке. Как правило, контракт типовой и едва ли претерпевает серьезные изменения в ходе переговоров с очередным небольшим инвестором.

Как уже было отмечено, инвестор не беспокоится о маркетинговой стороне дела, которая полностью остается в ведении управляющей организации. Однако у этой медали есть и обратная сторона: инвестор не может определять маркетинговую политику гостиницы. Например, ваш партнер решил перепрофилировать гостиницу из семейной в отель бизнес-класса. Даже если это решение со временем покажет свою неэффективность, инвестору придется лишь наблюдать за падением доходности гостиницы, в которую он инвестировал.

Инвестору необходимо хорошо изучить объект капиталовложений и условия, в которых он работает. Хотя в такого рода сделках, как правило, оговаривается минимальный ежемесячный уровень доходности, ни одна гостиница не застрахована от рыночной стихии. После шока 11 сентября 2001 года американские инвестиционные компании переключили свое внимание с наиболее «горячих» объектов в центре мировых столиц (Нью-Йорк, Лондон, Париж) на менее фешенебельные гостиницы в провинции (Галифакс, Глазго, Глочестер). Важно учитывать сезонный фактор — гостиницы, ориентированные на рекреационный отдых, простаивают в «мертвый сезон», в то время как отели, принимающие бизнес-туристов, имеют стабильный доход круглый год (этим и объясняется выгодность инвестиций в странах Северной Европы).

Несмотря на то, что предложения номеров или блоков на рынке появляются редко (одновременно на рынке около 5–10), и на них охотятся крупные инвестиционные компании и пенсионные фонды — это отнюдь не значит, что в случае необходимости инвестор может легко продать приобретённый номер. Дело в том, что отельный номер, как актив, обременен множеством условий владения по контракту, который хорошо подошел вам, но, возможно, совсем не подойдет другому инвестору.

Манящие предложения западных фирм, занимающихся инвестированием в гостиничные номера, стоит рассматривать с поправкой на то, что большинство из них рассчитано на резидентов западных стран. Наиболее выгодный вариант — это инвестиция с кредитной или пенсионной поддержкой фондов (Self Invested Personal Pension), как в Великобритании или в Австралии. Поэтому, если вы не английский пенсионер, перспективы инвестирования могу быть не столь радужными.

Кредитование ваших инвестиций повышает доходность всего проекта, однако существенно повышает риски. Частному инвестору, особенно зарубежному, порой непросто получить кредит по низкой ставке и на долгий срок.

«Вишенка на торте» в виде отдыха инвестора в собственном гостиничном номере может показаться не столь сладкой, если учесть, что вселение инвестора в номер в пиковый сезон не выгодно ни отелю, ни самому инвестору, так как оно снижает доходность инвестиции. В зависимости от местной специфики все эти проблемы могут проявляться ярче или вовсе отсутствовать. В Германии инвестор столкнется со сложной процедурой регистрации прав на часть недвижимого имущества, а в Австралии и Великобритании — со сложностью получения кредита.

Инвестиции в гостиничные номера: плюсы и минусы

Плюсы:
- низкий «порог входа»
- управление осуществляет оператор отеля
- стабильная доходность
- собственный номер для отдыха или работы

Минусы:
- высокие риски при плавающей ставке
- чужая юрисдикция сделки
- ограниченность влияния на маркетинг гостиницы
- низкая ликвидность актива

Перспективы рынка

Как отметили участники Serviced Apartments Summit, прошедшего в Лондоне в 2014 году, рынок инвестиций в гостиничные номера стремительно растет, особенно в последние три года.

Лондон был неслучайно выбран центром проведения этого саммита: по данным Savills, в Лондоне лишь 1,6 номеров приходится на 1 000 бизнес-туристов, в то время как в Нью-Йорке и Гонконге по 5,7 и 5,3 соответственно. Таким образом, Лондон является одновременно рынком с ожесточенной конкуренцией инвесторов, но в то же время обладает высоким инвестиционным потенциалом.

Не стоит забывать, что доходность инвестиций в гостиничные номера зависит от потока постояльцев. С этой точки зрения, серьезную конкуренцию гостиничному бизнесу составляет быстрорастущий сегмент аренды частного жилья, а также интернет-сервисы, которые существенно упростили аренду зарубежной недвижимости у частных лиц без посредников.

Возможность инвестировать в свои номера предлагают такие гостиничные сети как Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Суммируя все вышесказанное, можно сформулировать несколько общих советов для инвесторов:
- необходимо внимательно изучать гостиничный рынок страны, где находятся объекты для инвестиций;
- изучать возможности создания кредитного «плеча» для инвестиции — оно существенно повысит доходность;
- многостраничный контракт на иностранном языке действительно лучше читать;
- сфокусировать свое внимание на трех- или четырехзвездочных, а не на пятизвездочных гигантах класса люкс;
- не пренебрегать предложениями провинциальных отелей — они могут быть не менее доходными, чем столичные;
- первоочередное внимание уделить объектам в Великобритании и Франции — они славятся надежностью инвестирования.