Управление объектами коммерческой недвижимости в условиях кризиса

02.04.2015

26 марта в отеле Марриотт Роял Аврора состоялась конференция газеты The Moscow Times «Управление объектами коммерческой недвижимости в условиях кризиса». В мероприятии приняли участие руководители крупнейших девелоперских фирм, ведущие управляющие компании, представители инвестиционных организаций и финансовых учреждений, а также арендаторы коммерческих площадей г. Москвы.

Первая сессия конференции была посвящена обзору рынка управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Модератором первой части мероприятия выступил Михаил Грин, генеральный директор АО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма».

После произнесенного в начале вступительного слова, модератор обратился к членам президиума с вопросом «Чем для Вас был ознаменован прошедший год?». В аудитории прозвучали самые разные ответы, начиная с описания таких негативных трендов как уход арендаторов, сложности в получении финансирования, общее падение спроса до более оптимистичных тенденций. Однако, несмотря на кризис,  сложную политико-экономическую ситуацию, девальвацию рубля большинство участников рынка не потеряло веру в российский real estate.

Так например, Алексей Могила, глава представительства компании Rossmils Investments в России заметил, что кризис был ожидаем и прогнозируем, так что у компании было время изменить свою стратегию на период экономической рецессии. «Современные реалии требуют изменения отношений «собственник-арендатор». Сегодня, как никогда ранее, девелопер должен быть особо внимателен по отношению к нуждам арендаторов, удовлетворять их запросы, обеспечивать всей необходимой инфраструктурой арендуемые площадки, налаживать коммуникации с арендаторами» — говорит докладчик.

Петр Исаев, CEO Tsvetnoy Central Market (ROSE GROUP) признался, что несколько удивлен сложившейся ситуацией, когда роль и место УК рынок стал обсуждать лишь только по наступлении кризиса. По словам спикера, во всех европейских странах необходимость привлечения УК появляется еще на этапах идеи зарождения будущего проекта.

Дмитрий Бергельсон, директор по развитию бизнеса Федеральной Торговой Сети «Пятёрочка» в свою очередь поведал аудитории о новом магазинном формате Shop-in-Shop. Представленная спикером аналитика использования нового инструментария показывает, что трафик и PTO увеличились на 6 %! (Примеры размещения можно посмотреть в презентации спикера, предлагаемой для скачивания).

Ольга Стариченко, коммерческий директор ТРЦ «Ривьера» поделилась опытом маркетинга объекта, а также информацией о том, как сохранить имиджевые характеристики ТЦ, привлечь и удержать арендаторов.

Андрей Завидонов, директор по развитию розничной сети Промсвязьбанка и Сергей Экономов, директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Capital Partners раскрыли финансовую сторону вопроса. Из докладов спикеров участники узнали о текущей ситуации кредитования объектов коммерческой недвижимости, проектном финансирования и как оптимизировать расходы компании в кризисные периоды.

Среди главных трендов минувшего года рынка коммерческой недвижимости Михаил Грин назвал: повышение ключевой ставки ЦБ, снижение деловой активности, прекращение деятельности многих компаний, рост инфляции. Как следствие этих и других процессов, на первый план выходят такие факторы как: повышение ставок по ипотеке, рост цен на квадратные метры, увеличение вакантных площадей на рынке коммерческой недвижимости, снижение платежеспособного спроса, сокращение количества сделок. Эти и другие события неблагоприятно сказываются на общем инвестиционном климате и вызывают несоответствие объема спроса объему предложения. В свою очередь, Михаил уверен — у кризиса есть положительные стороны! Вероятно, рынок покинут сомнительные девелоперские проекты, и российская коммерческая недвижимость вступит в качественно новый этап развития. Несмотря ни на что, — говорит Михаил, — нельзя допускать экономии на эксплуатационных расходах, риск оптимизации затрат на обслуживание объекта должен быть временным!

Сергей Хестанов, российский экономист, доцент РАНХиГС, советник по макроэкономике генерального директора БД «Открытие» выступил с анализом макроэкономической ситуации и ее влиянием на рынок коммерческой недвижимости в России, проведя аналогию текущего кризиса с прошедшим.

После кофе-брейка и перерыва на неформальное общение конференция продолжилась второй сессией, которая была  посвящена финансовым и юридическим аспектам в управлении объектами коммерческой недвижимости. Модератором второй секции выступил Дмитрий Бергельсон, директор по развитию бизнеса Федеральной Торговой Сети «Пятёрочка».

Открыл вторую часть доклад Екатерины Лопаткиной, менеджера компании EY Moscow. Доклад Екатерины был посвящен управлению налоговой эффективностью и налоговыми рисками в условиях кризиса.

Далее взял слово Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании Химки Групп. В своем выступлении Дмитрий рассказал о новом формате коммерческой недвижимости, располагающейся на первых этажах концептуальных жилых комплексов бизнес-класса. Интересно, что арендаторами таких площадей становятся жильцы этого же дома; такой подход не только развивает корпоративный бизнес, но и поощряет индивидуальное предпринимательство.

Об Earn-out как способе совершения сделок в недвижимости в условиях кризиса рассказал Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики в области недвижимости компании Dentons. Earn-out — инструмент структурирования покупной цены, когда часть покупной цены уплачивается на сделке, а оставшаяся часть поставлена в зависимость от финансовых показателей приобретенного актива после сделки. По словам Сергея, earn-out позволяет привести ожидания сторон к единому знаменателю, поставив выплату части покупной цены в зависимость от фактического развития событий. Однако, несмотря на всю выгоду от использования этого инструмента, существует ряд сложностей и юридических нюансов, о которых необходимо помнить, чтобы избежать конфликтных ситуаций.

Далее микрофон перешел к Георгию Найденову, вице-президенту по управлению недвижимостью Группы ПСН. Во время своего выступления Георгий рассказал о том как произвести глубинный анализ бизнес-профиля арендаторов и сформировать на его основе стратегию дальнейшего развития проектов.

Юридическую сторону вопроса осветили последние докладчики мероприятия. Владимир Ланда, к.ю.н.,советник правового управления Правительства Москвы поведал о защите интересов арендодателя в судах, а также представил анализ последних изменений в законодательстве и судебной практике.

О том, как успешно оспорить кадастровую стоимость недвижимости и снизить таким образом ставку налога на имущество/размер арендной платы за землю рассказала Анастасия Помелова, заместитель генерального директора компании VTB Arena Park. Мероприятие завершилось обедом, деловым общением и обсуждением актуальных проблем и подходов к их решению.

Газета The Moscow Times благодарит всех спикеров за отличные выступления!

Особую благодарность команда конференций газеты The Moscow Times выражает партнерам мероприятия: компании EY Moscow и юридической фирме Dentons!

Источник: The Moscow Times