Офисный рынок Москвы в 2014. Децентрализация.

18.03.2015

Спрос. Чистое поглощение

Тенденция к децентрализации предложения на офисном рынке Москвы началась в 2006 г., когда Правительство Москвы впервые объявило об ограничении нового строительства внутри Садового Кольца. Позже, в 2011 г., вышло распоряжение Правительства Москвы о запрете нового строительства в пределах ТТК, в частности, в историческом центре. 

Причины децентрализации офисного рынка Москвы:
- практически полное отсутствие свободных земельных участков под застройку в центре города; 
- политика властей, направленная на решение транспортной проблемы и развитие новых городских районов, улучшение их инфраструктуры;
- обусловленный градостроительными ограничениями рост предложения за пределами ТТК высококачественных офисных помещений в бизнес-центрах и бизнес-парках с развитой инфраструктурой как на территории самого объекта, так и в ближайшем окружении по более низким ставкам аренды, чем в центре столицы; 
- растущий спрос со стороны арендаторов на удаленные офисы (не только за пределами ТТК, но и МКАД), основанный на стремлении к оптимизации расходов на аренду без потери качества размещения. 
Стоит отметить, что децентрализованные офисные объекты начали пользоваться популярностью с 2005 г. Дефицит офисных площадей в ЦДР Москвы заставил арендаторов обратить внимание на удаленные объекты (ранее сделки заключались преимущественно в центре города): 
- высокий спрос на офисные помещения класса «А» в связи со стремительным ростом штата компаний, а также желанием переехать в новые современные бизнес-центры;
- доля свободных площадей в ЦДР находилась на низком уровне и не превышала 2−4% (в классе «А» – 3-5%);
- преобладание предварительных договоров в общем объеме сделок (значительная часть договоров заключалась на офисные площади в офисных зданиях, которые находились еще на этапе строительства). Например, по итогам 2004 г. 40% от объема площадей класса «А», заявленных к вводу в эксплуатацию в 2005 г., были сданы в аренду. В 2005 г. данный показатель достиг 50% от общего объема площадей, заявленных на 2006 г.

В целом для 2014 г. с точки зрения спроса было характерно стремление арендаторов к снижению затрат на аренду офисов, связанное с приостановкой расширения деятельности, сокращением персонала. Кроме того, многие арендаторы оптимизировали использование офисного пространства, переезжая в более дешевый офис или отказываясь от части арендуемого помещения.
Существенное снижение спроса на пике девелоперской активности в 2014 г. привело к тому, что к концу года рынок офисов Москвы стал рынком арендатора.

Объем купленных и арендованных офисных площадей за 2014 г., по различным оценкам, составил порядка 1,1−1,3 млн кв.м (снижение на 17,5−25% относительно аналогичного показателя 2013 г.), чистое поглощение (объем спроса на дополнительные офисные помещения) – 310−550 тыс. кв.м (новые сделки аренды, субаренды, продажи, увеличенные площади при заключении сделок по расширению).
Стоит отметить, что некоторые эксперты при расчете чистого поглощения учитывают пролонгацию существующих договоров аренды, чем можно объяснить расхождения в значениях рассматриваемого объема спроса. Таким образом, несмотря на сопоставимые значения объемов ввода и реализации, очевидно существенное превышение темпов нового строительства над реальной потребностью в офисных площадях, что и отражает показатель чистого поглощения.
В связи с сильнейшими валютными колебаниями и нестабильной экономической ситуацией в стране, а, следовательно, невозможностью прогнозировать и оценивать риски, рассчитать доходы и расходы, генерируемые объектами коммерческой недвижимости, в том числе в офисном сегменте, привело к отказу от подавляющего большинства инвестиционных сделок или приостановке переговоров.

Вакантные офисные помещения есть во всех субрынках города, при этом есть районы, где уровень вакансий достигает 40%, например, в ММДЦ «Москва-Сити». Уровень вакансий в отдаленных районах традиционно выше, чем в центре.

Наибольший объем свободных офисов (порядка 453 тыс. кв.м) располагается вблизи Третьего Транспортного Кольца на западе столицы, согласно данным Colliers International. При подавляющее большинство вакантных помещений находится на территории ММДЦ «Москва-Сити» (43%) и в бизнес-центрах на юго-западном направлении от МКАД (31%). Однако некоторые новые объекты (БЦ «Comcity, фаза Альфа», БЦ «Савеловский Сити», БЦ «Водный» и др.) к моменту открытия были заполнены арендаторами практически полностью. 


Наиболее значимые сделки аренды офисных помещений Москвы в 2014 г.

Наименование БЦ

Класс

Арендатор

Специализация

Арендованная площадь, кв.м

Comcity

А

ОАО «Ростелеком»

телекоммуникации

58 500

Деловой квартал «Красная Роза 1875»

А

Яндекс

IT

53 543

Comcity

А

«Систематика»

IT

17 400

БЦ «АЛКОН»

(здание New York)

А

PepsiCo

производство продуктов питания и напитков

13 000

БЦ «Большевик»

А

Google

IT

> 6000

Comcity

A

Oracle

IT

6400

Wall Street

A

Teva

фармацевтика

4900

БЦ «Квартал-Сити»

B+

Emerson

производство оборудования

4700

Бизнес-парк «Южный Порт»

В

«Верофарм»

фармацевтика

3500

БЦ Silver City

А

Фонд развития интернет-инициатив (ФРИИ)

финансовый сектор/IT

3394

БЦ «Диагональ Хаус»

B+

Consist - OS

IT

3300

БЦ «Симоновский»

В+

ЕАЕ-Консалт и

CompuTel

IT

2500

БЦ «Даниловская мануфактура»

В

«Профмедиа»

медиа

2000

БЦ «Ленинский Проспект, 119»

А

 «Первое Решение»

торговля

1618

БЦ «Ленинский Проспект, 119»

А

«Натура Сиберика»

торговля

916

БЦ «Бутик-Офис»

А

конфиденциально

инвестиции

840

Особняк XIX века, расположенный в Милютинском пер.

B

TSAR Group

н/д

> 400

БЦ «Ультрамарин»

B

«Тегра Корм»

торговля

150


53% общего объема качественных офисных площадей Москвы на конец 2014 года приходилось на зону за пределами ТТК, что составляло порядка 8,162 млн кв.м (CBRE).

Общий объем офисных площадей, расположенных в зоне между ТТК и МКАД, − около 7,1 млн кв.м (14% − площади класса «А», 86% − площади класса «В»). За пределами МКАД, включая ближайшее Подмосковье, Химки, «Новую» Москву – Киевское и Калужское шоссе, объем офисных площадей составляет около 1,1 млн кв.м, доля площадей класса «А» – 25%. Аналогичные данные приводят эксперты JLL. По их оценкам, на офисы за пределами ТТК приходится примерно половина всех качественных площадей столицы, при этом площади класса «А» составляют 14% от всех качественных офисных помещений, расположенных за пределами ТТК.

Объем качественных офисных площадей за пределами ТТК, по итогам 2014 г. составил 6,7-6,9 млн кв.м или 45-47% от общего объема площадей БЦ Москвы. За пределами ТТК сосредоточено порядка 7,6 млн кв.м (по оценкам Colliers International) качественной офисной недвижимости. Существенная доля − 83% - офисные помещения класса «В» (3,8 млн кв.м – «В», 2,5 млн кв. м. – «В+»), 17% - офисы класса «А» или приблизительно 1,2 млн кв.м.