Новое земельное законодательство. Предоставление земельных участков

16.03.2015

С 1 марта 2015 г. вступили в силу поправки, которые были введены Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Часть экспертов считает, что законодатель на ближайшее обозримое будущее отказался от идеи введения права застройки земельного участка и других институтов, которые предусматриваются проектом Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» (принят в первом чтении в апреле 2012 г.).

Новое законодательство расценивает аукцион как общее правило приобретения прав на публичные земли для строительства коммерческой недвижимости с гораздо более детальным регулированием соответствующих процедур.

На приобретение публичных земель без торгов можно будет рассчитывать только в ограниченном числе случаев, исчерпывающим образом описанных в Земельном кодексе РФ (например, п. 2 ст. 39.6).
В частности, речь идет о масштабных инвестиционных проектах, подпадающих под критерии, установленные на федеральном и региональном уровнях, линейных объектах.

Закон формально исключает понятия выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта, хотя фактически оно в усеченном виде сохраняется в рамках подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельных участков.

Порядок подготовки и утверждения такой схемы будет регулироваться на федеральном уровне гораздо более подробно, чем сейчас (ст. 11.10 Земельного кодекса РФ).
Что касается предоставления земельных участков на торгах, то необходимо отметить, что новое законодательство за некоторыми исключениями запрещает продажу участков на торгах для строительства: их можно будет только арендовать.
Такое решение, очевидно, направлено на установление более жесткого контроля за сроками строительства и соблюдением целевого использования земельного участка.

Среди наиболее существенных новелл предоставления земельных участков на торгах можно назвать следующие:
- унификация правил проведения аукционов в отношении земельных участков для строительства жилой и нежилой недвижимости;
- исключение конкурса как формы проведения торгов в отношении публичных земельных участков;
- законодательное закрепление возможности проведения аукциона по инициативе частного лица, однако такая возможность не распространяется на территории населенных пунктов и городов федерального значения;
- начало ведения реестра недобросовестных участников аукциона, в который будут попадать лица, выигравшие аукцион (его единственные участники), но не заключившие договор аренды или купли-продажи;
- нормы о проведении аукционов в электронной форме как об общем правиле, которые вступят в силу после принятия соответствующего федерального закона.

Принимая во внимание масштабность изменений, ряд экспертов рекомендовали обращать особое внимание на переходные положения (ст. 34 ФЗ N 171-ФЗ). В частности, устанавливается, что если решение о предварительном согласовании места размещения объекта будет принято до 1 марта 2015 г., то земельный участок может быть предоставлен затем без проведения торгов до 1 марта 2018 г.