Рынок офисной недвижимости Ростова-на-Дону в 2014 году

05.03.2015

Тенденции и события 2014 года

• После значительного объема ввода качественных бизнес-центров в Ростове-на-Дону в 2010–2013 гг. – в 2014 г. не было введено ни одного качественного объекта. Тем не менее на стадии строительства в конце 2014 г. находилось более 90 тыс. кв.м качественных офисных площадей.
• В связи с усугублением геополитических проблем и ухудшением экономических показателей России в 2014 г. существенно сократился спрос на офисы в качественных бизнес-центрах. 
• К концу 2014 г. усугубились тенденции сокращения арендаторами расходов на аренду офисов, стремления вкладывать деньги в современные и высококлассные объекты. Увеличилось количество компаний, переезжающих в бизнес-центры более низких классов.
• На фоне большого объема предложения офисов в целом по рынку в совокупности с низким уровнем спроса и высокими ставками аренды на качественные помещения, часть офисов начала простаивать, увеличилась конкуренция среди бизнес-центров в привлечении арендаторов, что способствовало проведению более гибкой ценовой политики арендодателями в качественных бизнес-центрах. 
• В 2014 г. ставки аренды в большей степени были снижены на офисные объекты, расположенные в отдаленных от центра районах Ростова-на-Дону.
• По итогам 2014 г. в бизнес-центрах классов «А» и «В+» относительно декабря 2013 г. на 17% была снижена верхняя граница диапазона ставок аренды. В бизнес-центрах класса «В» нижняя граница диапазона ставок аренды увеличилась на 7,7%. В офисных зданиях классов «С» и «D», в связи с увеличением спроса и возросшим уровнем конкуренции в сегменте, диапазон ставок аренды расширился.

Предложение и ввод в эксплуатацию
По состоянию на конец 2014 г. в Ростове-на-Дону действовало порядка 39 бизнес-центров классов «А», «В», «С» и «D». Общий объем офисных площадей составлял порядка 354,6 тыс. кв.м. Из них 16 – качественные бизнес-центры, общий площадь которых составляла 245,6 тыс. кв.м. На класс «А» приходится порядка 46% от общего объема офисных площадей, на классы «В» и «В+» – порядка 23,3%, на классы «С» и «D» – 30,7%. При этом больше половины офисных объектов Ростова-на-Дону – это здания «С» и «D» классов, как правило, реконструированные административные или жилые объекты. 

За 2014 г. было введено в эксплуатацию два бизнес-центра суммарной общей площадью 5,4 тыс. кв.м. На стадии строительства находились такие крупные объекты, как БЦ класса «А» Don Capital общей площадью 43 тыс. кв.м, а также БЦ в составе МФК Sheraton общей площадью – 48,5 тыс. кв.м.

 

Источник: RWAY
 
 
Источник: RWAY

Стоит отметить, что в Ростове-на-Дону начиная с 2010 г. велось активное строительство качественных бизнес-центров. В период 2010–2013 гг. были введены в эксплуатацию: БЦ «Колизей» (в 2010 г.; общая площадь – 23,4 тыс. кв.м); БЦ «Риверсайд-Дон» (в 2011 г.; общая площадь – 23,5 тыс. кв.м); БЦ «Пять Морей» (в 2012 г.; общая площадь – 37 тыс. кв.м); ДЦ «Ассамблея» (в 2013 г.; общая площадь – 7,5 тыс. кв.м) и БЦ в составе МФК «Лига Наций» (введен в 2013 г.; общая площадь – 37 тыс. кв.м). 

Девелоперская активность в этот период была связана с увеличением спроса со стороны ростовских компаний на более комфортное офисное размещение, финансовая состоятельность которых укрепилась после кризиса 2008 г.

Деловая активность
Сформировавшаяся к началу 2014 г. ситуация дисбаланса спроса и предложения, в результате большого ввода офисных площадей в 2013 г., усугубилась в 2014 г. обострением геополитических проблем и ухудшением экономических показателей России, в результате чего сократился спрос на качественные офисные помещения.

В условиях экономической неопределенности многие компании были вынуждены оптимизировать расходы на аренду (в основном в бизнес-центрах классов «В» и «В+»), переезжая в офисы меньшей площади или в бизнес-центры более низких классов.

К концу 2014 г. усугубились тенденции сокращения арендаторами расходов на аренду офисов, отсутствия стремления вкладывать деньги в современные высококлассные объекты. В результате снижения спроса часть офисов начали простаивать, увеличилась конкуренция среди бизнес-центров в привлечении арендаторов.

В 2014 г. ростовские компании продолжали оставаться ключевыми арендаторами бизнес-центров Ростова-на-Дону, их доля в структуре арендаторов бизнес-центров города превышала 50%. На долю федеральных компаний приходилось порядка 30%, на долю иностранных — 20%. 

Наиболее востребованными арендаторами в 2014 г. были небольшие офисы в бизнес-центрах класса «С», во многом благодаря низким арендным ставкам. Весомую роль для арендаторов имело соответствие арендной ставки уровню предоставляемых бизнес-центром услуг.

Ставки аренды
К концу 2013 г. в Ростове-на-Дону ставки аренды в бизнес-центрах классов «А» и «В+» составляли 800–1800 руб./кв.м/мес., в бизнес-центрах класса «В» – 600–1000 руб./кв.м/мес., в зданиях класса «С» – 500–700 руб./кв.м/мес. (в зависимости от арендуемой площади, месторасположения бизнес-центра и его доли вакансий, без учета НДС). 

В результате ввода большого объема качественных офисных площадей в 2013 г. (более 50 тыс. кв.м) и сокращения спроса на качественные объекты, собственники были вынуждены пересматривать уровень ставок аренды в сторону снижения. 

В 2014 г. ставки аренды в большей степени были снижены на офисные объекты, расположенные в отдаленных от центра районах Ростова-на-Дону.

В бизнес-центрах класса «А» диапазон ставок аренды сузился: верхняя граница диапазона снизилась на 16,7% относительно ставок аренды на декабрь 2013 г., нижняя граница ставок увеличилась на 5,8%. Диапазон запрашиваемых ставок аренды на офисы в бизнес-центрах класса «А» в декабре 2014 г. составлял 850–1500 руб./кв.м/мес. В бизнес-центрах класса «В+» ставки аренды снизились – на 6,2% была снижена нижняя граница диапазона, верхняя граница снизилась на 17%, диапазон ставок аренды составлял 750–1500 руб./кв.м/мес. 

В бизнес-центрах класса «В» нижняя граница диапазона арендных ставок относительно декабря 2013 г. увеличилась на 7,7%, диапазон ставок аренды по состоянию на декабрь 2014 г. составлял 650–1000 руб./кв.м/мес. 
В классах «С» и «D», в связи с увеличением спроса, на 22% увеличилась верхняя граница диапазона, при этом нижняя граница уменьшилась на 10%, что связано с возрастанием уровня конкуренции в сегменте. Диапазон ставок аренды составлял к концу 2014 г. – 450–900 руб./кв.м/мес.

Ставки аренды на офисы в бизнес-центрах Ростов-на-Дону по классам. Декабрь 2014 г.

Класс БЦ

Диапазоны ставок аренды,

 руб./кв.м/мес. (без учета НДС)

Класс «А»

850–1500

Класс «В+»

750–1500

Класс «В»

650–1000

Класс «С» и «D»

450–900

RWAY по данным из открытых источников

Традиционно, в центральных районах Ростова-на-Дону аренда офисных площадей обходится дороже, чем на окраинах города. Бизнес-центры, расположенные на крупных транспортных магистралях города с хорошей пешеходной и автомобильной доступностью, например, пр. Космонавтов (Ворошиловский район), Малиновского (Советский район), также отличаются высокой арендной ставкой.

Ставки аренды на офисы в бизнес-центрах 
по районам Ростова-на-Дону. Декабрь 2014 г.

Районы

Диапазоны ставок аренды,

 руб./кв.м/мес. (без учета НДС)

Кировский

800–1500

Ленинский

600–1500

Октябрьский

550–1300

Пролетарский

450–1000

Ворошиловский

600–900

Первомайский

400–700

RWAY по данным из открытых источников

Ставки аренды в некоторых бизнес-центрах Ростова-на-Дону. Декабрь 2014 г.

Наименование БЦ

Класс

Ставки аренды, руб./кв.м/мес. 
(без учета НДС)

Район

БЦ в составе МФК Clover House

А

1300

Октябрьский

Gedon

А

1000

Ленинский

«Белый слон»

С

От 700

Октябрьский

«Гвардейский»

В+

800–850

Ленинский

«Купеческий двор»

В+

750–1500

Ленинский

«Риверсайд-Дон»

А

800–1000

Ленинский

«Ростовский»

С

800–850

Октябрьский

«Форум»

С

650

Ворошиловский

RWAY по данным из открытых источников