Международные инвестиции в европейскую недвижимость: основные тенденции 2015 года.

25.02.2015

Выборы в Великобритании, Испании и Греции; вопрос о «тройной рецессии», которая вызвала экономические трудности в таких крупнейших странах Европы, как Франция, Германия и Италия; падение стоимости евро; непрекращающаяся геополитическая напряженность между Украиной и Россией; - это лишь некоторые из тех многочисленных факторов, которые можно было бы упомянуть. Тем не менее, по мнению экспертов международного агентства недвижимости Savills, существует и ряд положительных тенденций 2014 года, которые получают дальнейшее развитие в 2015 году. Особенно, принимая во внимание тот факт, что европейская недвижимость продолжает пользоваться спросом в момент выбора наиболее эффективных инвестиционных инструментов. 

Увеличение объема инвестиций в недвижимость
В течение 2014 года на многих рынках произошло полное восстановление объемов инвестиций в недвижимость. Объем капитала, который был вложен в объекты недвижимости, на 30% превысил долгосрочный средний показатель и практически достиг 80% от уровня 2007 года. Причем инвесторы часто не прибегали к кредитованию, а, в основном, рассчитывали на собственные средства, решив, что сфера недвижимости наиболее интересна для вложений. Последние месяцы доходность облигаций находится на рекордно низком уровне, при этом на фондовых рынках наблюдается весьма бурная активность. В то же время, цены на недвижимость на некоторых азиатских рынках выглядят весьма завышенными, а на части европейских - наоборот, демонстрируют максимальное снижение. Тем не менее, премиальная недвижимость снова растет в цене довольно быстро, поскольку является одним из самых привлекательных инвестиционных активов. Практически очевидно, что в текущем году объем инвестиционного капитала, вложенного в недвижимость, особенно премиальную, в Европе останется таким же высоким или даже вырастет еще больше, поскольку условия финансирования подобных активов сейчас становятся более благоприятными. 

Выбрать стабильность или все-таки рискнуть?
Инвесторы выбирают различные стратегии - одних наличие риска привлекает, других – скорее, отталкивает. Но все они находятся в поисках разнообразных возможностей для вложения средств. Большинство инвесторов являются институциональными, что подразумевает долгосрочные вложения в самые безопасные классы активов на самых безопасных рынках. В то же время, некоторые игроки, настроенные противоположным образом, ожидают получить бо’льшую доходность от покупки проблемных активов банков, которые начинают появляться на рынке вследствие недавнего «стресс-теста» европейских кредитных учреждений. Этот процесс привнес большую прозрачность и, вполне вероятно, будет способствовать улучшению условий кредитования реального сектора экономики на фоне слабого уровня делового и потребительского доверия.

Офисная недвижимость: проблемы с предложением и рост арендных ставок
В течение 2015 года улучшение условий финансирования может положительно сказаться на ситуации в сегменте офисной недвижимости. В частности, это касается рынков со стабильным спросом, таких как Лондон и Дублин, а также восстанавливающихся (Мадрид и Милан). «В целом, за последние несколько лет ограниченное предложение привело к дефициту качественных офисных помещений в наиболее востребованных и привлекательных локациях европейских рынков. Это, в свою очередь, привело к росту арендных ставок» - говорит Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills. - «Эта тенденция будет иметь место и в 2015 году, в частности в Лондоне, Дублине и Брюсселе».

«За пределами офисов»
Из-за относительно слабого уровня потребительского доверия инвесторы, скорее всего, будут весьма и весьма избирательны по отношению к розничным активам. Они будут продолжать «охотиться» за наиболее эффективными розничными схемами и выбирать объекты на главных улицах, где ритейлеры с большой долей вероятности захотят открыть новые торговые точки. Их интересы будут сосредоточены как на развитых европейских рынках (Великобритания, Франция, Бельгия, Германия), так и на развивающихся и восстанавливающихся (Польша и Испания). Рынок логистики, связанный с расширением розничных сетей, а особенно с их онлайн-стратегиями, также будет весьма популярен (Нидерланды, Германия, Польша, Великобритания, Испания).

Если говорить об альтернативных активах, следует отметить, что в целом их доля меньше и подобные инвестиции требуют определенного уровня экспертизы. Однако, несмотря на это, здесь наблюдается весьма ощутимый рост потенциала, в частности, в сегменте студенческого жилья, в жилом сегменте (Нидерланды, Германия др.) и гостиничном сегменте (Лондон / Париж). Гостиничный сектор, в частности, увеличил свою долю рынка в Европе в прошлом году, и скорее всего, он останется под пристальным вниманием инвесторов после расширения периметра деятельности туроператоров на самых популярных туристических рынках / в городах Европы (Лондон, Париж, Амстердам).

Сокращение разрыва между показателями доходности
В течение прошлого года доходность активов качественного класса «А» в городах качественного класса «В» и активов качественного класса «В» в городах качественного класса «А» (AB / BA) росла. Отсутствие предложения и интенсивная ценовая конкуренция в премиальном сегменте сместили интерес инвесторов в другие сегменты рынка. Помимо добавленной стоимости и высокодоходных активов, вырос объем альтернативных инвестиций (студенческое жилье, жилой и гостиничный сектор) в более доходных секторах (логистика и др.) на восстанавливающихся рынках (Испания, Италия, Ирландия). По всей видимости, эта тенденция будет иметь место и в течение всего 2015 года: инвесторы будут стремиться к разнообразию возможностей для эффективных вложений.

Все это должно привести к увеличению объема инвестиций в сегменте активов AB / BA на глобальных рынках (Великобритания, Франция, Германия, Нидерланды) и к увеличению доли высокодоходных и альтернативных активов. Также, это может поспособствовать стабилизации рынков, показатели которых достигли низшей отметки, таких, как Испания, Ирландия и Италия. Результатом этого, вероятно, станет и дальнейшее сокращение разрыва в показателях доходности между премиальным и другими сегментами на глобальных рынках, а также уменьшит разницу между центральными и периферийными рынками в премиальном сегменте. Сближение показателей поддерживается и рекордно низкими процентными ставками по кредитам и восстановлением доходности облигаций в странах Европы с проблемной экономикой (Португалия, Греция), которые привели к смягчению требований инвесторов к уровню ожидаемой прибыли.

Что если избежать дефляции не получится?
Хотя тенденции, наметившиеся в 2014 году, скорее всего, получат свое развитие и в году текущем, влияние экономических условий и геополитической напряженности на «аппетит» инвесторов в краткосрочной и среднесрочной перспективах все же вызывает беспокойство. Если слабый рост крупнейших экономик сохранится, а риск дефляции станет более реальным, это может негативно сказаться на интересе инвесторов к рынку недвижимости. Их внимание может вновь сосредоточиться на более безопасных активах, например, таких как облигации с долгосрочной доходностью. Это, вне сомнения, снизит популярность инвестиций во второстепенные активы, а инвесторы наверняка станут более избирательными менее склонными к риску.

Источник: IntermarkSavills