Рынок офисной недвижимости Минска идет вперед по количеству, но не качеству объектов

02.02.2015

Более половины от введенной GLA пришлось на офисы класса В1, что совершенно не похоже на ситуацию на рынке офисных новостроек в предыдущие годы с безусловным доминирование объектов класса В2. Качественный рост на рынке произошел, прежде всего, за счет роста числа проектов, реализуемых девелоперами без применения метода участия в долевом строительстве.
При этом, несмотря на резкий рост предложения и экономические сложности в России, обвала ставок аренды на офисы, предрекаемого некоторыми локальными аналитиками в конце 2013 года, в 2014 году не произошло. Некоторое снижение ставок началось с III квартала 2014 года. В результате, по итогам года, ставки на наиболее качественные офисы в Минске снизились на 5-8%, и при этом в абсолютном выражении, согласно отчету Colliers International по региону EMEA, ставки аренды все равно выше, чем во многих западноевропейских странах.

В 2015 году на рынок аренды окажут свое влияние события, произошедшие на валютно-финансовом рынке Беларуси в 3-ей декаде декабря 2014 года. Воздействие ожидается неоднозначное, поскольку проявление кризиса в экономике и на валютно-финансовом рынке традиционно приводило к снижению ставок (в пересчете на евро или долл. США). Но в настоящее время на рынке довольно большое число проектов, реализованных с привлечением кредитов в валюте, погашать которые девелоперы также должны в валюте. Это может послужить фактором, сдерживающим от резкого снижения ставок арендной платы, перестраховывать от возможного демпинга в процессе переговоров собственников и арендаторов. Наименее качественным либо невыгодно расположенным объектам придется более ощутимо понизить ставки.

Стоит отметить, что в 1-ом полугодии 2014 года существовал устойчивый высокий спрос на офисные площади. В этот период довольно успешно заполнялись площади в объектах, введенных в конце 2013 года. Со второго полугодия активность арендаторов несколько снизилась, и объекты, введенные в 2014 году, стали дольше позиционироваться на рынке. Собственники были вынуждены прилагать усилия и применять различные маркетинговые шаги с целью стимулирования спроса к их объектам.

В целом, при сохраняющемся высоком спросе на небольшие офисные площади, характерным для нашего рынка в течение долгого времени, число заявок на помещения свыше 1000 кв. м и в диапазоне 500-1000 кв. м увеличилось. Данный факт свидетельствует об изменении структуры спроса и развитии новых тенденций среди компаний-арендаторов.
В текущей ситуации относительно спроса можно констатировать, что со стороны крупных международных он не изменился количественно – меняются коммерческие условия аренды. Местные мелкие арендаторы ищут более дешевые и более мелкие офисы, что отражается, прежде всего, на офисах класса В2.

Существует высокая вероятность, что в 2015 году продолжится прирост офисных площадей быстрыми темпами: будут вводиться объекты, перешедшие с 2014 года (многие находятся в очень высокой степени строительной готовности), плюс значительные объемы площадей были заявлены девелоперами непосредственно на 2015 год. Среди проектов, ожидаемых к вводу на рынке в 2015 году, в отличие от 2014 года будут преобладать офисные здания класса В2. Но при этом в числе заявленных имеются два объекта, которые, по местоположению и предварительным заявленным параметрам, прогнозируются как объекты класса А. Таким образом, ожидается несущественное изменение качественного состава на рынке.

Однако, несмотря на существенный количественный прирост офисов в Минске, качественных объектов, идущих в ногу с современными прогрессивными трендами, в Минске все еще нет. Более того, можно констатировать, что рынок офисов по качеству возводимых объектов развивается нединамично: по-прежнему популярны советские подходы к проектированию конструктивных элементов здания, в архитектуре много субъективизма и мало экономики. Ряд элементов и приемов, влияющих на качество офисного пространства и сопутствующей среды, мог бы использоваться девелоперами без существенного удорожания себестоимости. Тем не менее, объектов, принимающих в учет качество и многозадачность создаваемой офисной среды, стиль работы и отдыха арендаторов, сопоставимых с европейскими объектами хотя бы В1 класса, в Минске единицы. В результате, некоторые крупные зарубежные компании не могут найти себе офис в Минске, подходящий под их современные требования. В числе позитивных изменений во вновь вводимых офисных объектах можно отметить: включение дополнительных услуг и сопутствующих объектов (общественное питание, СПА и фитнес и тп.); более грамотное оформление входных групп, холла и зоны ресепшн; использование различных систем доступа и систем управления лифтами; более продвинутые инженерные системы и управление зданием; появление велопарковок.

Источник: Colliers International