Смена власти на рынке коммерческой недвижимости

19.12.2014

Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield.

Низшие сегменты рынка коммерческой недвижимости относительно стабильны. Это касается офисов В- и С- классов, небольших торговых зданий и складских помещений, не относящихся к категории «А». Ставки аренды по ним всегда фиксировались, преимущественно, в российских рублях, поэтому они не были подвержены волатильности обменного курса рубля к американскому доллару. Единственное, что цен продажи снизились из-за увеличения рисков инвестирования в коммерческую недвижимость, повышения сроков экспозиции на рынке и роста процентов по кредитам на её покупку.

В верхних сегментах ситуация несколько другая – собственники недвижимости категории «А», «В+» и современных ТЦ борются за каждого арендатора, уступая им насколько возможно и стараясь максимально заполнить помещения.

Ситуация с этой категорией недвижимости такова, что ещё с момента зарождения этого сегмента в России, ставки аренды и цены продаж фиксировались в американских долларах во избежание негативных последствий будущих кризисов. Если в прошлые кризисные периоды цены на всё росли с таким же темпом, как обесценивался российский рубль, то сейчас рубль по отношению к доллару США обесценивается намного быстрее, чем растут цены. Кроме того, после публикации соответствующего закона в 2004 году, все ценники должны быть установлены только в российских рублях.

Одними из первых от такой ситуации пострадали fashion-ритейлеры: заказы на пошив, как правило, размещаются за рубежом и в валюте, а цены на товары выставляются в рублях. Если их увеличивать, то выручка торговых сетей существенно упадёт. С другой стороны, увеличиваются расходы на аренду помещений в ТЦ, зафиксированную в долларах, а при этом падает рентабельность бизнеса. Некоторые ритейлеры задумываются о сокращении количества точек продаж, если собственники недвижимости не снизят арендную плату или не переведут её в рубли по докризисному уровню.

Резкое падение курса российского рубля повлекло за собой шквал обращений арендаторов к собственникам качественной коммерческой недвижимости о пересмотре договоров аренды. Основное требование заключается в переводе ставок аренды из долларов в рубли по докризисному курсу.

При наличии вакантных площадей в аналогичных объектах недвижимости и под влиянием арендаторов, можно выделить наиболее типичные соглашения:
фиксация обменного курса в диапазоне от 38 до 45 рублей за доллар;
срок данной фиксации устанавливается на 1 год с возможным пересмотром условий аренды в зависимости от тех экономических условий в стране, которые сложатся через этот период времени.

Таким образом, арендаторы стали оказывать влияние на договорные отношения и показатели рынка коммерческой недвижимости. Время покажет, как долго это продлится.

Реальная арендная долларовая ставка снизилась на 20% - 30%. Соответственно, на 30% - 40% должны снизиться цены продажи на качественную коммерческую недвижимость в долларах. Факт этого снижения пока не подтверждён, так как на рынке отсутствуют сделки.

Правильно ли поступают собственники качественной коммерческой недвижимости, идя на некоторые уступки арендаторам? Правильно. Лучше получать чуть меньший рентный доход, чем лишиться арендатора и положительной репутации.

Я вижу ряд объективных причин ведения взаимоотношений собственников с арендаторами в рублях:

В рублях ведутся финансовая и налоговая отчётности.
Бюджеты в рублях более прозрачны и легче прогнозируются, когда экономика страны оперирует рублевыми ценами.
Все взаимоотношения с подрядчиками и субподрядчиками ведутся, преимущественно, в рублях (с управляющими компаниями, клининговыми, эксплуатирующими и т.п.).

Как показал очередной кризис, финансирование сделок и привлечение заемных средств на территории России лучше осуществлять в национальной валюте. Здесь в качестве примера можно привести тот факт, что девелоперы жилой недвижимости давно заместили долларовые кредиты и займы на рублевые. Их финансовое состояние более-менее стабильное. А то, что многие девелоперы и собственники качественной коммерческой недвижимости загнали себя в долларовую ловушку, так это было сделано ими осознано.

В текущей ситуации для повышения прозрачности во взаимоотношениях с арендаторами и их лояльности, я бы рекомендовал, например, следующие действия:
а) Перевести арендные ставки в российские рубли, так как вся внутренняя экономика страны оперирует рублями.
б) Пересматривать ставки аренды через 6 и/или 12 месяцев, если уровень годовой инфляции в России составит более 5%. В этом случае экономика недвижимости будет жить единой жизнью вместе с общеэкономической ситуацией в стране, а собственникам недвижимости даст возможность оперативно реагировать на возможные кризисные ситуации.
в) Для расчёта арендной ставки привлекать независимого эксперта (консультанта, оценщика), отлично разбирающегося в рынке коммерческой недвижимости и имеющего положительную репутацию на рынке недвижимости. Некоторые собственники недвижимости начинали делать подобное до кризиса, правда это были единичные случаи. В качестве такого эксперта может выступить международный брэнд или участник международного сообщества с положительной репутацией на рынке, например, RICS.

Подобное действие поможет снять возможные претензии или подозрения со стороны арендаторов.