Какая ставка по ипотеке будет предельной для покупателя?

11.11.2014

Экспертное мнение Владимира Воронина, президента ФСК «Лидер»:
«Последние события в макроэкономике и геополитике и связанный с ними запрет доступа российских банков к дешевым европейским кредитам и, как следствие, падающий рубль и повышение ипотечных ставок в России заставляет проанализировать процессы, происходящие на рынке жилья. Какая ипотечная ставка является предельной для покупателя, когда начнет снижаться объем ипотеки, и что будут делать в таком случае застройщики? Однако реальные факты говорят о том, что до снижения самой доли ипотеки еще далеко. Наоборот, в течение года на объектах ФСК «Лидер» доля ипотечных сделок только повышалась. Так, в начале года она составляла 37%, а к августу-октябрю составляла более 60% от общего числа сделок.

Динамика ипотечных сделок, 2014 г.:

Источник: ФСК «Лидер»

Это можно объяснить тем, что люди, пытаясь сберечь накопленные средства, вкладываются в недвижимость. Этот тренд наблюдался еще весной, когда банки один за другим лишались лицензий, и клиенты вынимали деньги из банков, снимали средства с депозитов, и покупали недвижимость. Сейчас ситуация более-менее выравнивается.

Что касается ипотеки, то средняя ипотечная ставка по рынку поднялась от 0,5% до 1% с 12,5-13%. Тем не менее, некоторые банки наоборот понижают ставки, несмотря на то, что есть проблемы с фондированием. Конечно, на фоне запрета банков к западным рынкам капитала, Центробанк старается компенсировать эту ситуацию, и намерен ввести валютное РЕПО (выдача ЦБ РФ кредитов в валюте под залог российских облигаций под определенную ставку). Эти меры частично помогут российским банкам нейтрализовать последствия антироссийских санкций.

Банки вынуждены повышать базовую ставку для клиентов с улицы, но для клиентов от ключевых партнеров ставка может сохраниться и даже снизиться. Например, от застройщиков, у которых есть свой отдел ипотеки, идет более качественный клиентов. Заведомо непроходные клиенты отсеиваются на этапе консультирования застройщиком, в результате чего банк получает более качественный поток заёмщиков, на обработку которого требуется меньшее количество ресурсов.

Но что же произойдет с рынком жилья, если ставка по ипотеке вырастет значительно? Например, если ставка вырастет до барьерной планки в 20% годовых, как это было в 2008-2009 годах, то, конечно, начнется снижение объема выдачи кредитов. Однако, в данном случае на помощь придет опыт застройщиков, полученный в период предыдущего кризиса. Застройщики начнут выдавать собственные длительные займы на срок порядка 5-7 лет. Таким образом, воспользовавшись этим механизмом, покупатели, у которых нет наличных денег для 100% оплаты квартиры, все-таки ее приобретут, а застройщик не потеряет поток клиентов. Некоторые компании именно так выходили из ситуации, когда банки выставляли барьерные ставки и закрывали ипотечные продукты.

В любом случае, девелоперы и игроки рынка, имеющие опыт кризисов, уже знают, что делать в подобных ситуациях и готовы к любым поворотам событий. Обвала рынка ждать не стоит, даже в виду того, что экономика страны немного просела. Серьезных изменений мы не прогнозируем. Используя известные маркетинговые инструменты, подключая механизмы проведения специальных акций, корректируя систему расчётов с покупателями, нам удается сохранить продажи на том же уровне, который был полгода-год назад».

январь

февраль

март

апрель

май

Июнь

июль

август

сентябрь

октябрь

доля ипотеки %

37

40

46

45

54

49

59

63

59

62


январь

февраль

март

апрель

май

Июнь

июль

август

сентябрь

октябрь

доля ипотеки %

37

40

46

45

54

49

59

63

59

62


январь

февраль

март

апрель

май

Июнь

июль

август

сентябрь

октябрь

доля ипотеки %

37

40

46

45

54

49

59

63

59

62


январь

февраль

март

апрель

май

Июнь

июль

август

сентябрь

октябрь

доля ипотеки %

37

40

46

45

54

49

59

63

59

62