Первичный рынок доступного жилья северо-восточного направления Московской области по итогам I квартала 2015 года

22.05.2015

Рынок жилья Северо-восточного направления Московской области в секторе, ограниченном Горьковским и Ярославским шоссе на расстоянии до 30 км от МКАД, в I квартале 2015 г. был представлен более чем 60 проектами, где в 215 корпусах предлагались к продаже 9,2 тыс. квартир суммарной общей площадью 522 тыс. кв.м. Город Балашиха и Щелковский муниципальный район лидировали по объемам предложения новостроек. Основная доля предложения (39%) была сосредоточена на расстоянии более 15 км от МКАД.


 

В период экономической нестабильности инвестиционная привлекательность объектов связана с ростом их стоимости по мере повышения строительной готовности. При этом особую роль играет репутация застройщика, гарантирующая непрерывность строительного процесса и своевременную сдачу объектов в эксплуатацию.

 

Анализ динамики предложения новостроек по стадиям строительной готовности в течение Iквартала 2015 г. показал, что в указанный период сократился объем предложения жилья, находящегося на стадии начала строительства, что говорит о сохранении высоких темпов возведения. Возросли объемы предложений новостроек, находящихся на всех стадиях, начиная от стадии «возведение стен» до объектов, оформленных в собственность застройщика. При этом большая часть предложения в Iквартале 2015 г. приходилась на объекты, находящиеся на стадиях возведения стен дома и завершения монтажа.

На стадиях проектной декларации и начала строительства в рассматриваемой локации находилось только 13% корпусов и 11% от общего объема площадей,представленных к продаже, основная часть которых находилась в Щелковском районеи г. Ивантеевка. Квартиры на стадии возведения стен были представлены в 14%корпусов и составляли 35% площадей, представленных на рынке.

 

Среди муниципальных образований наибольший выбор по стадиям строительной готовности отмечен в Щелковском районе и Ивантеевке, причем в Щелковском районе такие объекты суммарно составляли 67% предложения. 

В подавляющем большинстве объектов (94%) можно было приобрести квартиры с привлечением ипотеки, при этом 21% объектов аккредитованы в 10 и более банках. Например, партнерами застройщика ГК «СУ 22» в рамках ЖК «Лукино-Варино»  являются 18 банков, а в м-не «Богородский» (застройщик ГК «КОРТРОС») только ипотеку с господдержкой предлагают 12 банков. В 21% объектов можно было купить квартиру по программе военной ипотеки. Жилищные субсидии предлагались в 7% объектов, а вот воспользоваться материнским капиталом и жилищными сертификатами можно было менее чем в 2% объектов. 

Средневзвешенная цена предложения новостроек в рассматриваемой локации составляла 67,9 тыс. руб./кв.м. Рост цен за I квартал 2015 г. составил порядка 1,5%. 
Среди предложений как объекты в составе проектов комплексного освоения территорий (КОТ), так и точечной застройки. 

 
Стоит отметить, что основным спросом пользовались проекты с оптимальным соотношением цена-качество. Средневзвешенная цена на новостройки г. Щелково составляла 63,3 тыс. руб./кв.м. В зависимости от стадий готовности объекта жилищного строительства цены соответствовали следующим показателям: на стадии активных строительных работ – 60 тыс. руб/кв.м, на этапе проведения работ по внутренней отделке – 61,99 тыс. руб./кв.м., на стадии сдачи дома в эксплуатацию – 65 тыс. руб./кв м. По этим ценам, например, предлагались квартиры в м-не «Богородский», лидировавшего среди желающих приобрести новое жилье именно в этом городе. Квартиры в ЖК на Заречной, д. 4, 4Б были выставлены на продажу по более высокой цене – 70,5 тыс. руб./кв.м, что связано с его более высокой стадией готовности.

По сопоставимой средневзвешенной цене предлагались и квартиры в Ивантеевке. Например, в ЖК «Дача Шатена» жилые помещения в корпусах на стадии завершения монтажа предлагались по цене 62,6 тыс. руб./кв.м., а квартиры в новом корпусе №12 в ЖК «Заречная слобода», который находится на начальной стадии строительства, по цене 58 тыс. руб./кв.м. 

В ЖК «Лукино Варино», расположенном в поселке Свердловский Щелковского района на расстоянии 24 км от МКАД, квартиры в домах на стадии возведения стен и завершения монтажа, были выставлены на продажу по средневзвешенной удельной цене в 56,4 тыс. руб./кв.м. 

Несмотря на удаленность от МКАД таких городов как Щелково, Ивантеевка, Пушкино более чем на 15 км, местоположение некоторых возводимых на их территории объектов обеспечивает жителям удобную транспортную доступность. Так, в шаговой доступности от ЖК «Заречная слобода» расположена ж/д станция «Ивантеевка». Время в пути до Ярославского вокзала составляет порядка 40–50 минут. От м-на  «Богородский» до ст. м. «Щелковская» можно добраться на автобусе или маршрутном такси за 35–40 минут. Напомним, основные транспортные магистрали, соединяющие эти населенные пункты с Москвой – Щелковское и Ярославское шоссе. На 2015 г. запланирован ввод первого участка Дублера Щелковского шоссе, который пройдет севернее действующего шоссе по территории национального парка Лосинный остров.

Что касается спроса, то в I квартале 2015 г. покупатели обращали внимание на квартиры в корпусах, находящихся на начальных и средних стадиях строительной готовности, с возможностью приобрести квартиры с отделкой «под ключ», а также на квартиры в корпусах, сдающихся с предчистовой отделкой. Такие объекты гарантируют как скорейшее заселение и отсутствие неудобств, связанных с долговременными отделочными работами в доме, так и скорейшую сдачу в аренду объекта инвестирования. В I квартале 2015 г. с отделкой «под ключ» предлагалось 5% корпусов и 6% площадей, кроме того, некоторые застройщики предлагали отделку как дополнительную опцию.

Таким образом, можно говорить о том, что северо-восточное направление Московской области характеризуется стабильными объемами предложения, приходящимися в основном на объекты комплексного освоения территорий с доступным уровнем цен и комфортным уровнем проживания.