От Москвы до Лиссабона

11.07.2014

Первое полугодие принесло в "копилку" столичного рынка недвижимости еще 4 млн кв.м. Именно такой объем жилых и коммерческих площадей был введен в эксплуатацию, – сообщил заммэра Марат Хуснуллин. Портал RWAY.RU выяснил у экспертов отрасли, с чем связан столь существенный прирост и как изменилась градостроительная политика московских властей в последнее время.

Точная цифра, озвученная Маратом Хуснуллиным, – 3 млн 898 тыс. Именно столько новых квадратных метров появилось в столице за первые 6 месяцев 2014 года. И это на 17% больше прошлогоднего показателя за аналогичный период. Речь идет о недвижимости вообще – здесь и квартиры, и офисы, и торговые центры, и социальные объекты. Для осознания масштабов "понастроенного" господин Хуснуллин предложил мысленно собрать все новые здания в одну цепочку, которая, как выяснилось, дотягивается до самого Лиссабона. 

Из обозначенного объема на жилье приходится около 1,5 млн кв.м, что больше прошлогоднего на 300 тыс. Увеличение показателя можно было бы увязать с более активным освоением Новой Москвы. Но, как сообщили "Ведомости", примерно половина сданного жилья – 708 тыс. кв.м – приходится на старые территории. При этом в лидерах оказались Южный и Юго-Восточный округа. 

"Районами-рекордсменами стали Бирюлево Восточное и Южное Чертаново, где увеличение объема предложения на первичном рынке составило более 100%, – рассказала RWAY.RU  директор департамента исследований Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько. – В Юго-Восточном округе лидером стал район Некрасовка. На втором месте – Юго-Западный округ с лидирующим по вводу новых жилых площадей районом Раменки, на третьем и четвертом месте находятся Северо-Западный и Западный округа с районами-лидерами Южное Тушино и Савеловским, соответственно". 

Вообще эксперты говорят о совокупности факторов, которые положительно повлияли на эти показатели. "Как раз сейчас завершилась строительная пауза, которая возникла после кризиса, в 2009-2010 годах, когда "бумажные" проекты были заморожены, – отметил в интервью RWAY.RU руководитель аналитического портала irn.ru Олег Репченко. – Кроме того, тогда в Москве сменился мэр, и часть инвестконтрактов была отменена, сейчас спорные моменты во многом разрешены". То есть, на рынок вышли проекты, которые были задуманы в уже относительно спокойное посткризисное время – в 2011-2012 годах. 

Среди факторов роста эксперты называют высвобождение площадей под строительство внутри старой Москвы. "Увеличению объемов жилищного строительства способствует программа вывода промышленных предприятий с территории Москвы и редевелопмент столичных промзон, – сообщила Ольга Ясько из Knight Frank. – Кроме того, реализуется программы сноса старых пятиэтажек, которая образует новые площадки для строительства". Здесь нужно напомнить, что до конца года в столице должны снести 150 пятиэтажек, в 2013 их было демонтировано 60, а в 2012 – 35. Что касается промзон, то о масштабных планах их реконструкции столичные власти говорят не первый год.

Самый крупный проект – завод "ЗИЛ". Как сообщалось, на месте производственных корпусов появится 4,5 млн кв.м недвижимости, треть из которых – это жилье, в котором смогут проживать до 30 тыс. человек. Всего же в городе 4 тыс. га промзон, предназначенных для реорганизации в Москве, а это позволяет построить около 60 млн кв.м жилья.

Кроме того, эксперты отмечают увеличение частных инвестиций в строящиеся и введенные объекты. По словам Марата Хуснуллина, из введенных в первом полугодии объемов недвижимости – 93% построены на деньги частных инвесторов. "Сейчас стали более понятны правила игры для застройщиков, начал складываться новый рынок", – пояснил Олег Репченко. 

"Ежегодные объемы жилищного строительства в столице в настоящее время составляют порядка 65% от максимальных показателей 2006-2007 гг., и маловероятно, что в ближайшие годы превысят 3,5 млн кв.м в год, – считает гендиректор RWAY Александр Крапин. – Но это совершенно не означает, что в городе нет жилищной политики. Эта политика есть, часть девелоперов называют ее более взвешенной и разумной для их работы".

При этом сейчас в сфере недвижимости идет укрупнение игроков, этим объясняется относительная стабильность и рост рынка, и, как следствие, внимание инвесторов. Столичные власти обещают и дальше увеличивать объемы жилищного строительства. По итогам 2014 года этот показатель превысит 3 млн кв.м. Возникает резонный вопрос: как это увязывается с обещаниями мэрии по снижению плотности застройки в Москве? Ольга Ясько из Knight Frank считает, что нарушения логики здесь нет. "Эти данные не означают того, что московские власти отошли от ранее заявленных целей, так как программа разуплотнения Москвы, установленная до 2050 г., предполагает, в первую очередь, вынос административной составляющей за пределы центра столицы, а также запрет на строительство объектов точечной застройки в Центральном округе", – отметила эксперт.

Однако  не гарантировано, что введенные объемы жилья будут реализованы. "Сейчас происходит затоваривание рынка, не факт, что эти квартиры купят, – отметил в интервью RWAY.RU гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.  – Строители становятся смелее и рассчитывают на длительные сроки продаж". При этом, по его словам, объемы жилищного строительства растут, в основном, за счет комфорт-класса. "В таких локациях как Москва строить дешевое жилье становится неразумно", – добавил Георгий Дзагуров. В целом, он согласен с тем, что условия на строительном рынке сейчас стали более понятными, а власти столицы сумели обозначить хотя бы ориентиры для застройщиков. "Для более тщательного и глобального плана действий нужно время", – добавил эксперт.

Наталья Дубцова

Источник: RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости