Столичные офисы: дорого и местами сердито

27.02.2014

Москва заняла третье место в мировом рейтинге городов с самыми дорогими офисами. Опередили российскую столицу только Лондон и Гонконг, подсчитали в компании Cushman & Wakefield. Завышены ли цены на офисную недвижимость в Москве и как часто заявленный класс объектов не соответствует действительности, RWAY.RU выяснил у экспертов отрасли.

Аренда офисов в центре Москвы в среднем обходится в 1092 евро за кв.м в год, в то время как Лондоне этот показатель – €2122, а в Гонконге – €1432. Такие данные содержатся в отчете компании Cushman & Wakefield. При этом, как выяснили аналитики, российская столица улучшила свои позиции в мировом рейтинге, переместившись с шестого места на третье. Это вызвано двумя факторами – снижением арендных ставок в Токио, Рио-де-Жанейро и Нью Дели и сохранением относительного спроса на офисы в Москве. 

Сейчас в российской столице общий объем офисных площадей по разным оценкам составляет от 13,3 до 15,6 млн кв.м. Из них около 20% приходится на офисы класса "А" и 80% на офисы класса "В". Только в прошлом году в российской столице было введено в эксплуатацию 888 тыс. кв.м офисов классов "А" и "B". "Это почти на 40% превышает аналогичный показатель 2012 года и является максимальным значением с 2010 года", – рассказали RWAY.RU в отделе исследований компании Knight Frank. Там также пояснили, что увеличение объемов нового строительства связано с "эффектом отложенного предложения". Дело в том, что в 2008-2009 годах спрос и доступное финансирование сокращались, затем сменилось руководство Москвы, поэтому реализация многих объектов была приостановлена. 

Сейчас на рынке недвижимости всё относительно стабильно, поэтому объем офисных площадей в 2014 году, как ожидается, подрастет. "Общая площадь заявленных на год проектов составляет более 1 млн кв.м, однако по нашим прогнозам, реальный ввод составит порядка 865 тыс. кв.м, – сообщил RWAY.RU руководитель направления аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Александр Чуриков. – При этом в Классе "А" общий объем предложения вырастет на 137 тыс. кв.м, в Классе "В+" – на 647 тыс. кв.м".

Однако пика этот сегмент рынка, видимо, уже достиг, и что будет дальше, прогнозировать сложно. Дело в том, что спрос на аренду офисных объектов в течение 2013 года постепенно снижался. По оценкам Knight Frank, по итогам года он сократился на 20%, а общий объем сделок составил порядка 750 тыс. кв.м. Это отразилось и на ценах, которые снизились примерно на 4%. "Средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А к концу 2013 года достигла значения 800 долларов за кв.м в год", – рассказали эксперты Knight Frank. В компании также добавили, что к снижению цен привело и увеличение объема предложения офисов класса "А" в удаленных районах города. 

Диапазон арендных ставок на офисы класса В сейчас составляет $300-1 100 долларов за кв.м в год. В целом компании сейчас стремятся сокращать расходы на аренду офисов, и связано это с неопределенностью как в глобальной, так и в российской экономике. "При этом количество сделок остается практически неизменным, а снижение спроса происходит по большей части за счет сокращения арендуемых площадей, – отметили в Knight Frank. – В прошлом году средний размер сделки сократился почти на четверть (по сравнению с 2012) и составил 1400 кв.м".

В таких условиях владельцам офисных зданий остается предлагать дополнительные привлекательные опции и улучшать инфраструктуру. На сегодняшний день офисы класса "А" и "B+" располагаются преимущественно в новых деловых центрах, однако остается некоторая часть площадей и старых зданиях в центре столицы. Месторасположение объекта является ключевым фактором при его классификации. Офисы класса "А" обязательно должны располагаться в пределах кольцевой линии метро и к ним должен быть удобный подъезд на транспорте. Кроме того, зданием должны управлять профессионалы, оно должно быть спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн должен составлять не менее 6 м, а расстояние от окна до окна на каждом этаже – не более 20 м, предпочтителен авторский дизайн. Понятно, что рядом должно быть достаточно парковочных мест, круглосуточная охрана, кафетерий, ресторан, банкоматы. 

Офисы категории "B+" по многим характеристикам близки к помещениям класса "А", но они считаются менее престижными и бывают не так удачно расположены. Такие объекты должны находиться в пределах Третьего транспортного кольца в новом или полностью реконструированном здании, однако при отделке могут быть использованы недорогие качественные материалы. Парковка, охрана и другие инфраструктурные удобства также полагаются. Однако столичные офисы всё еще уступают по уровню западным "коллегам". 

"К моменту зарождения рынка офисных площадей в 2001 году, большинство зданий не соответствовало нормам, принятым в США и Европе, – рассказал RWAY.RU руководитель направления аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Александр Чуриков. – Это вынудило экспертов MRF (Московского Исследовательского Форума) разработать собственную классификацию помещений, исходя из существующих на тот момент реалий". 

Классификация офисов постоянно меняется в сторону ужесточения стандартов и становится все более "европейской". В последний раз корректировка происходила в 2013 году. По словам Александра Чурикова, сделано обязательным наличие парковочных мест (для "A" и "B+") – между Садовым кольцом и ТТК коэффициент не менее чем 1/80,  между ТТК и МКАД не менее чем 1/60. Кроме того, была добавлена рекомендации по сертификации – соответствие международным "зеленым" стандартам (BREEAM, LEED). Для Класса "А" сделано обязательным местоположение здания не более чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро. Однако, несмотря на это, качество офисных объектов в столице не всегда полностью соответствует заявленной классификации и стоимости аренды.  


Наталья Дубцова

Источник: RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости