Возведение социальной инфраструктуры. Совершенствование законодательства в интересах застройщиков. Комментарий по теме

09.06.2018

Андрей Пушкин,  

к.э.н., управляющий партнер 

практики «Земля. Недвижимость. Строительство», 

юридическая компания Tenzor Consulting Group 

 

Согласно действующему законодательству, обязанность по обеспечению населения социальной инфраструктурой лежит на органах местного самоуправления. При этом, объем строительства таких объектов регламентируется нормативными документами федерального и регионального уровня (например, СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений»). 

С точки зрения закона, строительство многоквартирных домов застройщиком не является основанием для возникновения у него обязанности по возведению социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и т.п.). В силу норм гражданского законодательства, никто не вправе обязывать застройщиков заключать договоры аренды участков с условием об обязательном строительстве социальной инфраструктуры. Решение о возведении объектов социальной инфраструктуры принимается застройщиком в добровольном порядке, что согласуется с принципом свободы договора, т.к. в случае, если застройщик не согласен на возведение социальной инфраструктуры, он просто может не строить жилье и не заключать договор аренды участка. 

Таким образом, юридически застройщик должен возвести объекты социальной инфраструктуры только в том случае, если он принял на себя такие обязательства в договорном порядке (например, по договорам о развитии застроенных территорий, долевого участия в строительстве, инвестиционным контрактам). 

 

Вместе с тем, из-за недостатка бюджетного финансирования, обязанность по строительству объектов социальной инфраструктуры перекладывается на застройщика. Государственные и муниципальные власти используют различные меры воздействия, чтобы застройщик взял на себя обязательства по возведению социальной инфраструктуры. Так, если в проекте застройщика будут отсутствовать объекты социальной инфраструктуры, то государственные органы его просто не утвердят и последующее строительство будет невозможно.  

Ввиду этого, многие застройщики конструируют модели по оформлению отношений, возникающих в рамках строительства, таким образом, чтобы снять с себя обязательства по строительству таких объектов. Например, проводят межевание крупного участка под строительство де-факто большого микрорайона, а де-юре оформляют размежеванные участки на разные юридические лица и для каждого из них оформляют отдельную проектную декларацию, тем самым обходя негласные требования государственных органов и уходя от обязанности по возведению социальной инфраструктуры.  

 

Полагаем, что для исключения подобных ситуаций, государственным органам при одобрении тех или иных проектных деклараций стоит рассматривать количество строившихся домов и инфраструктуры в комплексе с учетом всего района/города. Т.е. в данной ситуации уполномоченным органам стоит работать на должном уровне и подходить к анализу этих вопросов при одобрении тех или иных проектных деклараций в комплексном подходе.  

Для этого необходимо актуализировать строительные нормы с учетом уже сложившейся застройки по территориальному признакуПолагаем, что решать данный вопрос стоит не на федеральном уровне, а на уровне субъектов и муниципальных образований, поскольку их государственные органы наиболее приближены к проблемам неразвитости той или иной инфраструктуры на конкретной территории. 

Кроме того, мотивировать застройщиков на строительство социальной инфраструктуры возможно путем уменьшения их налогового бремени (изменить порядок учета безвозмездно передающегося объекта в государственную или муниципальную собственность) и предоставления налоговых льгот. 

 

Отдельно стоит сказать, что нежелание строить объекты социальной инфраструктуры у застройщиков возникает также ввиду наличия проблем передачи таких объектов в собственность муниципальных образований и продолжительности процесса принятия таких объектов на баланс. 

В последнее время законодатель предпринимает активные действия по совершенствованию законодательства в области строительства. Например, ранее застройщики не вправе были использовать для строительства социальной инфраструктуры денежные средства, привлекаемые для строительства по договорам долевого участия. 

Но с января 2017 г. Закон о ДДУ1 дополнился статьей 18.1, которая предоставила застройщикам право на использование денежных средств, полученных от дольщиков, на возмещение затрат, понесенных застройщиком на строительство объектов социальной инфраструктуры. 

После ввода в эксплуатацию объекта социальной инфраструктуры, такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную либо муниципальную собственность или на него возникает право общей долевой собственности у дольщиков. 

 

В заключение заметим, что из анализа сложившейся практики в сфере строительства, можно прийти к выводу, что если раньше застройщики неохотно соглашались с необходимостью возведения объектов социальной инфраструктуры, то на сегодняшний день застройщики самостоятельно предпринимают действия по их строительству, предусматривая достаточно расширенную инфраструктуру. Это связано с тем, что при отсутствии школ, поликлиник и детских садов вблизи строящихся домов, такой объект будет просто непривлекателен для населения – потенциальных покупателей, а, следовательно, не принесет застройщику прибыли и не окупит его расходы на строительство. 

_____________

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и  внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Источник: ГК RWAY
Теги: