Законопроект о статусе апартаментов. Комментарии экспертов

21.12.2017



Александр Савинкин,
директор департамента маркетинга
компании "Магистрат" (входит в ГК «Интеко»)


В настоящее время апартаменты как коробочка с секретом, с одной стороны – привлекательная цена, с другой – нет четкого определения юридического статуса. В итоге данный сегмент активно развивается, пополняется новыми и довольно качественными объектам, которые реализуются по 214-ФЗ, а юридической прозрачности по-прежнему нет.

Новый законопроект Минстроя в первую очередь дает юридический статус апартаментам, что давно необходимо рынку недвижимости. В настоящее время проводятся публичные обсуждения в отношении текста проекта нормативно-правового акта и антикоррупционная экспертиза.

Согласно новому законопроекту, апартаментами признается структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Таким образом, законодательно признается, что данный формат недвижимости используется для проживания, но уже вносится ограничение в виде многофункционального здания. 

Определение юридического статуса – это основной базис и в идеале, новый законопроект должен решить основные проблемы данного типа недвижимости:

- дать четкий алгоритм расчета коммунальных и налоговых платежей, возможное снижение ставок до коэффициента жилых помещений;

- предоставить возможность постоянной регистрации.

Один из сложных вопросов в части апартаментов, это их налогообложение. Тема важна как девелоперу, ему необходимо точно знать, что он строит, поскольку это надо будет еще и реализовать конечному потребителю, так и покупателю, которому необходимо точно знать, что он приобретает и какова налоговая нагрузка. В настоящий момент вопрос довольно непрозрачный, особенно в части занесения апартаментов в «Реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц», что не позволяет в должной мере использовать налоговые послабления, предусмотренные действующим законодательством.

Также остается открытым вопрос о технических и градостроительных нормах строительства многофункциональных зданий, включающие апартаменты. Сейчас действуют нормы, распространяющиеся на нежилые помещения, которые отличаются от жилого строительства и позволяют снизить его себестоимость. В случае если апартаменты практически приравняют к жилому фонду, в том числе и в градостроительных нормах, актуальным станет вопрос в целесообразности данного типа недвижимости в целом.


Необходимо привлечь к обсуждению законопроекта все заинтересованные стороны


Мария Литинецкая,
управляющий партнер
«Метриум Групп»,
участник партнерской сети CBRE


На мой взгляд, присвоение апартаментам особого юридического статуса – это правильный шаг, хотя напомню, что в разное время были инициативы вовсе запретить данный формат жилья. Тем не менее, пока остается открытым вопрос, какими признаками и особенностями будут наделены апартаменты.

В законопроекте дается их определение, но связи с другими законными и подзаконными актами (скажем, с техническими нормами строительства, применяемыми для возведения разных объектов недвижимости) пока не установлены.

Считаю, что апартаменты, какими бы ни были законодательные инициативы, не должны затронуть главную рыночную характеристику этого типа жилья – более доступную стоимость «квадрата» в сопоставлении с формально жилыми помещениями. Кроме того, владельцы апартаментов должны обладать правом зарегистрироваться в них на постоянной основе.

Таким образом собственники получат доступ к социальной инфраструктуре, которая уже есть в районе, где расположен комплекс. Кто-то может возразить – но ведь на социальные объекты и так существует высокая нагрузка со стороны местных жителей, а тут еще добавляются обитатели апартаментов. Это так, но нужно учитывать, что собственники нежилых помещений сейчас платят налог на имущество по повышенным ставкам. Можно считать это компенсацией, которую они передают государству.

Власти же должны распорядиться этими средствами так, чтобы проблем с социальной инфраструктурой не было. Поэтому, на мой взгляд, норму о повышенных ставках налога, как и величине коммунальных тарифов, следует сохранить. Хотя для обитателей апартаментов с небольшими доходами налоги и стоимость ЖКУ не должны быть слишком обременительными.

На сегодняшний день законопроект только формулирует, что такое апартаменты. Однако никаких подробных разъяснений в законе нет.

Апартаментами признали помещения, входящие в состав многофункциональных комплексов и используемые для постоянного проживания. Вопрос оформления регистрации жителей, уплаты налогов, коммунальных платежей пока не урегулирован.

Еще один важный аспект – технические и градостроительные нормы для апартаментов: поменяются ли они? Я вижу два возможных сценария урегулирования этого вопроса. Если многофункциональные комплексы автоматически приравняют к жилью без изменений требований по СНиПам и СанПиНам, то у застройщиков появится возможность строить жилье без оглядки на жесткие требования, а клиенты смогут приобретать и жить в таких объектах.

Полагаю, это будет неправильный путь развития. Если же правовой статус будет приравнен, а технические свойства апартаментов скорректируют до аналогичных норм по жилью, то застройщики смогут предложить доступный продукт, не ущемив в правах покупателя.

Прежде всего необходимо привлечь к обсуждению законопроекта все заинтересованные стороны. Опыт принятия последних поправок в 214-ФЗ показал, что без учета мнения профессионального сообщества, участников отрасли, клиентов, невозможно разработать эффективное регулирование. С апартаментами ситуация еще более сложная, чем с долевым рынком – статус этого формата жилья затрагивает вообще понимание российским законодательством жилья, жилых помещений и связанных с ним гражданских отношений.

Помимо этого, учитывая общую сложность проблемы апартаментов, очевидно, что понадобится несколько этапов легализацииэтого типа жилья. Сначала необходимо определить его статус, и это сделано в текущей версии законопроекта Минстроя. Затем следует урегулировать градостроительные и технические нормы, связанные с возведением таких объектов. На каждом этапе требуются общественные обсуждения.

Наконец важно, чтобы все принятые в дальнейшем законодательные изменения распространялись только на будущие проектыапартаментов, реализация которых еще не началась. Иначе пострадают как покупатели, так и застройщики, которые уже реализуют апартаменты, составляющие 20% всего продаваемого в Москве нового жилья.



З
аконопроект об апартаментах требует доработок


Михаил Борзин,
исполнительный директор
ГК «Д-Инвест»


Закон должен быть понятным и не допускать разночтений. На наш взгляд, законопроект уже решает одну из главных задач – дает официальное определение понятия «апартаменты». Данный формат недвижимости уже более 5 лет активно развивается в Москве, но до сих пор потребителям было до конца не ясно, что же считать апартаментами – бывшие промышленные здания, переформатированные под жилье (лофты), только апартаменты с гостиничным сервисом или же помещения, оборудованные в многофункциональных зданиях с гостиничной составляющей? Теперь, согласно документу, апартаментами будут признаваться помещения в многофункциональных комплексах, построенных в рамках 214-ФЗ. Правда, скорее всего, в дальнейшем и этот пункт потребует уточнений, так как правительство планирует отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию в течение трех лет.

Уже учтен нюанс перевода нежилых помещений в апартаменты в многофункциональных комплексах, введенных в эксплуатацию вплоть до 1 января 2019 года. Однако «за бортом» остались покупатели лофтов и других типов апартаментов, которые реализовывались в реконструируемых зданиях – то есть продавались чаще всего по договорам купли-продажи или инвестирования.

Для владельцев и будущих покупателей апартаментов будет решен болезненный вопрос с «пропиской» – теперь постоянная регистрация в этих помещениях будет разрешена. Однако останется актуальным вопрос платы за ЖКУ (тарифов) и налогообложения. Эти нюансы должны быть разъяснены и утверждены одновременно с принятием основного закона о статусе апартаментов.



В законопроекте должны быть учтены все виды апартаментов


Рустам Арсланов,
директор по продажам
ГК «Гранель»


Сегодня несмотря на то, что апартаменты в среднем дешевле квартиры на 30%, спрос на них не очень высок и отсутствие определенного юридического статуса не дает людям, у которых нет в собственности квартир, рассматривать такой вариант жилья.

Признание апартаментов жилым объектом для покупателей даст возможность зарегистрироваться в них, уменьшить расходы на обслуживание и налогообложение, а также защитит покупателей законом о долевом строительстве. Застройщикам это также пойдет на пользу, поскольку упростит процедуру согласования и продажи подобных объектов, при этом нагрузки относительно социальной инфраструктуры не возникнет, поскольку основной спрос на апартаменты (да и предложение) расположены в крупных городах (Москва и Санкт-Петербург), где это проблема решается иначе. Останутся довольны и управляющие компании, которым подобная история облегчит управление в таких домах.

Напомню, что сейчас апартаменты для большинства покупателей – это все же жилье, хоть его и нельзя зарегистрировать так де-юре. Да, оно дешевле ввиду дополнительной налоговой и коммунальной нагрузки. Однако, отсутствие юридического статуса у апартаментов так или иначе влияет на рынок. И если статус будущих апартаментов законопроект определяет и разъясняет, то вот как быть с уже построенными пока неясно.

Более подробные комментарии по данной теме опубликованы в Бюллетене RWAY №273 (декабрь 2017 г.)


3


Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: