Очередные существенные изменения в ФЗ № 214

24.10.2017

Сорокина Юлия,
партнер международной юридической группы KDS Legal


Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - «ФЗ № 214») за период его существования претерпел не мало изменений.

Очередные существенные изменения в ФЗ № 214 внесены в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 3 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - «ФЗ № 218»).

ФЗ № 218 закреплены основы создания и осуществления деятельности публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - «Компенсационный фонд») за счет средств которого осуществляются, в частности, выплаты гражданам - участникам долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика, а также финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Компенсационный фонд создается путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», созданной в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.12.2016 № 1310.

Статья 10 ФЗ № 218 возложила на застройщиков обременение в виде предоставления в компенсационный фонд обязательных отчислений (взносов) в размере 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. Указанная величина взноса, к тому же, может изменяться на основании федерального закона, но не чаще одного раза в год с учетом актуального оценивания деятельности компенсационного фонда.

Обязательные отчисления (взносы) застройщиков вносятся на номинальный счет компенсационного фонда не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора.

В случае, если в орган регистрации прав поступили сведения от компенсационного фонда о неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве или органом регистрации прав не получен ответ от компенсационного фонда на соответствующий запрос, то указанное обстоятельство является основанием для приостановления государственной регистрации прав (п.55 ч.1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Обязанность по отчислению застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд возникает в случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Компенсационного фонда.

В статье 16 ФЗ № 218 перечислены изменения которые вносятся в ФЗ № 214, основные из которых вступят в силу для объектов строительства, разрешение на строительство которых будет получено после


Остановимся на основных изменениях, которые несут дополнительные ограничения и обременения для застройщиков, среди них:

1) дано новое определения понятию «застройщик», теперь это не просто юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, а «хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова "специализированный застройщик».

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Таким образом, законодатель существенно сужает круг лиц, попадающих под определение «застройщик».


2) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после

Т.е., один застройщик - одно разрешение на строительство.


3) ужесточились требования к застройщику на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве, а именно:

- размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации;

- наличие на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;

- должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

- застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;

- обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не превышают 1% от проектной стоимости строительства;

- имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

- отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

- лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее - руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25%) корпоративным юридическим лицом - застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 настоящего Федерального закона.


4) внесены ограничения по осуществлению расчетов между застройщиком, техническим заказчиком и генеральным подрядчиком, а именно, указанные лица обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет.


5) обременением для застройщика является обязанность по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд. При несоблюдении этого условия застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства.

В случае увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению.


6) ограничены операции по зачислению и списанию денежных средств по расчетному счету застройщика, перечень которых приведен в статье 18 ФЗ № 214.

Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться на иные цели только после исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

Учитывая, что зачастую сами участники долевого строительства не спешат получать от застройщика объект долевого строительства, то у застройщика возникают риски еще длительное время после ввода объекта в эксплуатацию не иметь возможности распоряжаться денежными средствами по собственному усмотрению.


7) дополнительные требования к застройщику, связаны также с предоставлением пакета документов (договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты-передачи товара, товарно-транспортные накладные и т.д.), являющихся основанием для составления распоряжения, при совершении операций по расчетному счету застройщика.

Указанные требования повлекут дополнительные временные и финансовые затраты для застройщиков.


8) дополнительным обременением застройщика является также обязанность вносить информацию размещенную на официальном сайте застройщика в единую информационную систему жилищного строительства. Данная обязанность возникает


Принимая во внимание вышеизложенное, целью законодателя, в очередной раз, была защита участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков.

Указанная цель была достигнута законодателем, но при этом внесенные изменения вызывают ряд опасений:

- увеличение затрат застройщиков на строительство повлечет увеличение цен на объекты строительства;

- в связи с неспособностью малого и среднего бизнеса соблюдать требования законодательства и конкурировать с крупными игроками, на рынке могут появиться монополисты, что также приведет к удорожанию цен на объекты строительства.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: