Правила землепользования и застройки города Москвы

12.05.2017

Дадашев Роман Шерипович,

Руководитель филиала в г. Санкт-Петербург,
Юридическое агентство «Представитель»


28 марта 2017 г. в ходе заседания Президиума Правительства Москвы мэр Москвы Сергей Собянин утвердил Правила землепользования и застройки города Москвы (далее ПЗЗ).

Безусловно, важность ПЗЗ в первую очередь заключается в том, что этот вопрос и это решение назревало уже очень давно, и оно затронет судьбы тысяч жителей Москвы.

Утверждение новых ПЗЗ и их реализация подразумевают внесение изменений в ряд федеральных законов, в этой связи напрашивается и вывод о том, что изначально они не соответствуют ряду норм права. Каждое новое изменение дает новый повод для коррупционных схем, проблем с неурегулированными вопросами, которые возникают в процессе реализации законопроекта и изменений, следующих за ними.


Основные принципы градостроительного планирования, которые составляют основу ПЗЗ:

  1. сохранение существующих параметров сложившейся жилой застройки кварталов. В правилах нет иных видов разрешённого использования данных земельных участков и не увеличены параметры застройки по отношению к существующим объектам;

  2. развитие промышленных зон, приспособление их под объекты науки, производства и инновационных технологий, что дает возможность появлению новых рабочих мест;

  3. сохранение индивидуального жилищного строительства. Для территорий индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ заложены адекватные параметры развития (плотность 4-5 тыс.кв.м на гектар, предельная высота — 15 метров);

  4. сохранение природных территорий, ООПТ, ООЗТ, объектов культурного наследия и их территорий;

  5. отражение в правилах землепользования и застройки установленных законом ограничений использования земельных участков.


Сами ПЗЗ это лишь часть общей картины, перспектива изменений намного шире; так, в общую картину стоит включить и ряд инициатив, направленных на реализацию данных ПЗЗ, к примеру проект Реновации Жилищного фонда, «Программа по расселению хрущевок».


Мы имеем центр города, в котором есть ряд домов и зданий, которые «не соответствуют» нормам современного жилья. На их месте можно построить лучшее жилье, больше, комфортнее и это предусматривают новые ПЗЗ и Генеральный план. Но есть один нюанс, по действующему законодательству это жилье не подлежит расселению, если оно не аварийное и пригодно для проживания. Так появляется Законопроект Реновации жилищного фонда, который уже дает право администрации расселить жильцов из квартир, независимо от того пригодны они для проживания или нет. 

Тут мнения людей разделятся, так как часть людей устраивает то, где они живут, а часть бьётся уже не первый год, что бы их дом признали аварийным и дали жилье. 

Этот вопрос весьма актуален для жителей, живущих в неблагоприятном жилом фонде, но при этом он не дает людям выбора, тем, кто попал в зону расселения и живет в достойных и привычных условиях. 


С момента принятия правил любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утверждённых ими параметров. Именно этот документ даёт ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства. 

Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придётся предварительно пройти процедуру внесения изменений в документ.


Таким образом, правила землепользования и застройки гарантируют:

  • объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города;

  • защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены сохраняемые территории);

  • сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;

  • единые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);

  • предотвращение значительной части градостроительных конфликтов;


ПЗЗ предусматривают внесение в них изменений в последующем и не являются однозначным и конечным документом. Любой гражданин, который не согласен в той или иной части с действующими ПЗЗ и права которого затрагиваются, может выйти с инициативой о внесение в них изменений согласно п.п.5 п. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ, или оспорить их в суде в порядке административного судопроизводства.

Последствия новых ПЗЗ наибольшим образом отразятся на простых жителях, но и ряд изменений потребуется в Федеральном законодательстве, которые затронут намного больше сфер чем это выглядит с первого взгляда. Уже сейчас ПЗЗ имеют определенные пробелы.


Непосредственно в п 3.4.1. ПЗЗ указано: «Во всех территориальных зонах Москвы (за исключением территориальных зон, для которых градостроительный регламент не устанавливается):

– в качестве минимальной площади для застроенного земельного участка устанавливается площадь, занимаемая расположенными на нем зданиями, сооружениями и иными объектами, вычисленная в габаритах наружных стен с учетом отмостки указанных зданий, сооружений, объектов».


В п. 3.4.2 Проекта ПЗЗ указано, что «Минимальные отступы зданий, сооружений от границ земельных участков во всех территориальных зонах в городе Москве не устанавливаются».

То есть, при совокупном толковании пунктов ПЗЗ 3.4.1, 3.4.2 при отсутствии сведений об участке МКД в Реестре, новое строительство может произойти впритык к отмостке любого многоквартирного дома, которому органами госвласти определен участок минимальной площади – «в габаритах наружных стен с учетом отмостки указанных зданий».

Из текста проекта ПЗЗ (п.3.3.2 Книга 1) также следует, что для земельных участков, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, в качестве основного вида разрешённого использования устанавливается вид – «использование для нужд населенного пункта», т.е. г. Москвы.

Такой вид использования отсутствует в каких-либо законах и нормативных актах, попросту – не существует. За данной формулировкой может скрываться любая прихоть застройщиков, имеющих коммерческий интерес к землям Москвы.

Хорошо это или плохо, и как скажутся новые ПЗЗ на жителях данных домов, станет ясно только в процессе реализации новых правил на практике.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: