Вторая волна сноса «пятиэтажек»

11.05.2017

Ирина Доброхотова,
председатель совета директоров
компании «БЕСТ-Новострой»


RWAY
: Изменился ли спрос и цены на квартиры в «пятиэтажках» после объявления о «второй волне сноса»?

– Пока нет четко проработанной программы расселения и неизвестны адреса домов, которые будут снесены первыми, тренд на рост цен или спроса не сформируется. Сейчас мы можем видеть только отдельно взятые предложения – как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Но волны желающих немедленно продать квартиры в пятиэтажках пока не наблюдается.

Также стоит подчеркнуть, что, даже когда появится список домов, которые будут подлежать сносу, необязательно все владельцы захотят продать это жилье. Спрос также будет зависеть от того, насколько люди будут готовы вкладываться в такие объекты и затем ждать расселения. С учетом того, что уже сейчас в границах Москвы находится большой выбор квартир в новостройках по сопоставимым ценам, пятиэтажки будут проигрывать им – как по качеству, так и по перспективе заселения (в случае с новостройками срок ввода известен заранее, кроме того, люди могут купить квартиры в уже сданных новых домах или в тех, что будут введены в ближайшие месяцы).

RWAY: Каким образом новость о разработке программы может отразиться на рынке жилья Москвы? Например, в части изменения структуры предложения и ценовой ситуации для вторичного рынка.

– В ближайшее время, скорее всего, никак – до той поры, пока не появится точная информация с адресами домов и сроками переселения. Возможно, в какой-то момент объем предложения квартир в пятиэтажках подрастет, как и средняя цена такого предложения – но в основном это будет отражать лишь пожелания владельцев квартир, которые могут попытаться завысить цены на волне интереса к сносу и перспективах расселения. Но в реальности спрос на некомфортное жилье (а пятиэтажки в основном относятся к этой категории) в последние годы был низким, порядка 8-10% от всех сделок на вторичном рынке.

RWAY: Возможно ли перераспределение спроса между первичным и вторичным рынками, и/или между разными категориями жилья на вторичном рынке.

– Первичка начала перетягивать на себя спрос еще в 2014 году, с наступлением кризиса и позднее – с появлением программы ипотеки с господдержкой. Эти тенденции сохраняются на рынке до сих пор, хотя господдержка с начала года прекратила свою работу – несмотря на это, на первичном рынке ставки на покупку жилья в ипотеку ниже, чем на вторичке, в основном за счет появления спецпредложений и совместных программ от банков и застройщиков.

Например, ставка от 7,9% годовых на весь срок кредитования предлагается Россельхозбанком покупателям квартир в ЖК «Прайм Тайм» по программе «Строящееся жилье». На вторичном рынке в Сбербанке предлагается минимальная процентная ставка – от 11,75% годовых для заемщиков со стандартными условиями (не зарплатный проект). Поэтому, скорее всего, первичное жилье все же и дальше будет конкурировать со вторичным, и не по причине ситуации с пятиэтажками, а объективно, исходя из экономической реальности.

RWAY: Какие негативные последствия может повлечь реализация программы для ближайших локаций? Например, повышение плотности застройки, нагрузки на инженерную и транспортную инфраструктуру, ухудшение экологической ситуации, другие последствия.

– Если площадки, освобожденные от пятиэтажек, будут застраиваться многоэтажными корпусами, что наиболее вероятно, это неизбежно скажется на повышении нагрузки и на транспортную инфраструктуру, и на социальную. Но если, к примеру, будет единовременно реновироваться целый квартал пятиэтажек – тогда будет высвобождаться большая площадка, и какие-то новые объекты инфраструктуры уже можно будет создать на ней – например, вместо 1-2-этажного здания школы – 3-4-этажное. Но, в случае сноса отдельно стоящих пятиэтажек, точечной застройки будет, скорее всего, не избежать.

Также остро будет стоять проблема с паркингами, так как подземный паркинг значительно увеличивает себестоимость строительства, кроме того, в большинстве новых домов количество машино-мест сильно отстает от количества квартир, даже в домах бизнес-класса. Если на месте пятиэтажек будет строиться жилье комфорт-класса, машино-мест будет, вероятно, недостаточно.

RWAY: Для реализации программы необходим большой объем жилья, отвечающий специфическим требованиям, особенно в части площадей квартир и структуры по комнатности. Необходима ли, по Вашему мнению, разработка новых проектов жилых домов, предназначенных специально для данной программы?

– Как власти озвучивали ранее, «переселенцы» получат то же количество жилых метров, но в части нежилых ограничений не будет – то есть, метраж комнат должен остаться прежним, а метражи кухни, ванной, коридора, лоджии могут варьироваться, в том числе и в большую сторону. Скорее всего, какой-то специальной домостроительной серии создавать не придется, так как существующие модернизированные панельные серии уже адаптированы под проектирование разных видов планировочных решений, не говоря уже и о монолитных домах, там возможны любые вариации.

Можно предположить, что как инвестпроект, это будет интересно строительным компаниям, однако в зависимости от того, какую долю жилья в этих домах можно будет оставить для коммерческой реализации, и от того, какой будет нагрузка на строительство инфраструктуры. Также, как вариант, город, возможно, предложит застройщикам выкуп квартир в уже построенных в Москве новостройках, но и здесь интерес компаний будет зависеть от предложенной городом цены.


Также не исключено, что найдутся инвесторы, которые будут готовы скупить по заниженной цене некий объем пятиэтажек (например, у тех собственников, кому нужна срочная продажа), чтобы впоследствии получить новые квартиры и нарастить прибыль, однако это должны быть инвесторы с «длинными» деньгами, способные ждать расселения неопределенное количество времени. Или же инвестиционные предложения сформируются после того, как программа расселения пятиэтажек обретет ясные очертания.

Теги: