Программа реновации жилого фонда в Москве. Плюсы и минусы

18.04.2017

Александр Крапин,
генеральный директор
Аналитического агентства RWAY


В Москве идет процесс разработки и принятия самой масштабной программы российского рынка недвижимости за 25 лет его существования.

Официальной целью разрабатываемой программы реновации жилищного фонда является снос 25 млн кв.м жилья (порядка 8 тыс. пятиэтажных жилых домов) и переселение 1,6 млн чел. При средней численности домохозяйства в столице 2,6 чел. потребуется обеспечить переселение порядка 615 тыс. домохозяйств.

Достаточно очевидно, что любой масштабный проект включает экономическую составляющую, которая доминирует при принятии подобных решений.

Прежде всего, потенциальные участники проекта считают экономическую выгоду от его реализации.

Экономическая выгода от реализации программы реновации жилищного фонда возможна только при увеличении плотности будущей застройки на освобождаемых территориях.

Так, при увеличении плотности застройки в три раза суммарный доход всех участников реализации программы может составить порядка 5 трлн руб., при условии предоставления застройщикам и инвестором ряда льгот (например, освобождение от уплаты земельного налога, снижение налога на прибыль).

Возможный дальнейший рост плотности застройки приведет к увеличению прибыли потенциальных коммерческих застройщиков. Поэтому лоббирование подобных решений будет продолжено.

Дополнительный экономический эффект может быть получен от предоставления не равноценного, а равнозначного жилья.

Например, текущая стоимость части сносимого жилья в домах, расположенных рядом с объектами рекреации, станциями метро, на берегах рек может быть на 10-40% выше стоимости предоставляемого по разрабатываемой программе реновации жилого фонда в столице.

Предполагаемый срок реализации программы составляет 15-20 лет.

Согласно ряду заявлений высокопоставленных чиновников, столичная администрация планирует проводить реновацию пятиэтажек самостоятельно минимум 5-6 лет.

Для реализации программы реновации жилого фонда столицы был разработан и внесен в ГосДуму законопроект № 120505-7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации - городе федерального значения Москве».

В этом законопроекте предложены изменения действующих «правил игры» на инвестиционно-строительном рынке столицы для реализации разрабатываемой программы.

Анализ норм внесенного в ГосДуму законопроекта, а также ряда основных характеристик будущей программы позволил сделать следующие выводы о плюсах и минусах разрабатываемой программы реновации жилищного фонда.


Плюсы программы администрации города:

  • снос устаревшего жилого фонда;

  • строительство больших объемов современного жилья на освобождающихся территориях;

  • строительство новых объектов социальной и коммерческой инфраструктуры;

  • потенциальный рост объемов налога на недвижимость;

  • обновление инженерных и иных коммуникаций;

  • возможное развитие легального сектора арендного жилья.


Плюсы программы для будущих инвесторов и застройщиков:

  • получение заказов на строительство больших объемов жилья, что сулит суммарную доходность порядка 5 трлн руб.


Плюсы программы для собственников и нанимателей жилья, планируемого к сносу:

  • предоставление нового жилья домохозяйствам, которые самостоятельно не смогут улучшить свои жилищные условия;

  • снижение платы за коммунальные услуги за счет строительства потенциально более энергоэффективных жилых домов.


Минусы программы для администрации города:

  • рост протестных акций на первоначальном этапе разработки программы;

  • существенно возрастет плотность застройки на территориях реновации жилого фонда столицы (сейчас 8-10 тыс. кв.м на 1 га, разрешенная плотность застройки в Москве 25 тыс. кв.м на 1 га, то есть рост плотности застройки возможен в 2,5-3 раза);

  • локальный рост плотности застройки может привести к градостроительным, транспортным и экологическим проблемам в масштабах всего города.


Минусы программы для собственников и нанимателей жилья, планируемого к сносу:

  • часть домохозяйств в результате реализации программы может понести экономические потери до 10-40% от стоимости имеющегося жилья за счет предоставления нового жилья меньшей рыночной стоимости (то есть не равноценного, а равнозначного);

  • для значительной доли домохозяйств ухудшится транспортная доступность за счет переселения в более отдаленные районы города с меньшей плотностью транспортных коммуникаций;

  • для части домохозяйств ухудшится доступ к объектам рекреации и экологическая обстановка в районе проживания;

  • для большинства домохозяйств возникнут проблемы с доступом к объектам социальной, культурной и иной инфраструктуры города;

  • существенный рост плотности застройки на территориях реновации жилого фонда столицы снизит комфортность проживания;

  • локальный рост плотности застройки может привести к градостроительным, транспортным и экологическим проблемам в масштабах всего города;

  • внесенными положениями законопроекта нарушаются конституционные нормы части столичных домохозяйств и иных собственников и нанимателей жилья.


В настоящее время нет возможности определить основные минусы для инвесторов и застройщиков, поскольку нет условий их привлечения для реализации разрабатываемой программы реновации жилищного фонда столицы. Но благоприятные условия для привлечения инвесторов и застройщиков будут созданы, поскольку возможности столичного бюджета ограничены.


Основные недостатки законопроекта № 120505-7:

  • согласно Замечаниям по проекту федерального закона № 120505-7 Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству внесенный законопроект нарушает положения Конституции РФ и практически всех кодексов (по состоянию на середину апреля 2017 г.);

  • законопроектом предоставляется избыточная свобода правового регулирования региональному законодателю, что может привести к нарушению прав граждан и юридических лиц;

  • отсутствие четкого терминологического определения предложенному процессу приведет к расширительному его применению, неопределенности правовых последствий для граждан и юридических лиц и, как следствие, к нарушению их прав;

  • законопроектом планируется предоставлять не равноценное, а равнозначное жилье, что менее выгодно для большинства собственников и противоречит нормам действующего законодательства;

  • законопроектом предполагается установить жесткие сроки принятия решений по переселению и возможность единственного выбора предоставляемого жилья, что противоречит нормам действующего законодательства;

  • несогласные с условиями переселения домохозяйства предполагается переселять на основе судебных решений, что фактически является понуждением к заключению договора, что не допускается действующим законодательством.


Вызывает удивление тот факт, что несмотря на наличие явных нарушений конституционных норм и норм ряда кодексов, законопроект был поддержан большей частью профильных комитетов ГосДумы, Советом Федерации и Правительством РФ (с учетом замечаний этих структур).

Достаточно очевидно, что принятие вышеназванного законопроекта без существенной доработки будет способствовать росту социальной напряженности в столице в преддверии предстоящих выборов Президента РФ.

В целом, рассматриваемая программа реновации жилого фонда столицы пока имеет существенные недоработки, ущемляющие права собственников и нанимателей планируемого к сносу жилья, однако сулит солидные прибыли потенциальным инвесторам и застройщикам.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: