О развитии инициативы о сносе пятиэтажек на регионы

17.04.2017

Алексей Медников,
Директор,
Управление строительными проектами
КПМГ в России и СНГ


Надо отметить, что даже если программа будет реализована только в Москве, она станет самой масштабной инвестицией в жилищное строительство за всю историю современной России. Если же разобрать основные причины ее возникновения и почему, по крайней мере ее обкатка, пройдет именно в Москве, а не будет проецирована в регионы, то надо обратиться к следующим фактам:

  1. Земли пригодной для жилищной застройки в Москве становится все меньше. Найти достаточно большие площади для комплексной застройки становится все сложнее. Почему бы в данной ситуации не посмотреть на территории, застроенные пятиэтажными домами? Зачастую эти дома имеют хорошее расположение, находятся в шаговой доступности от метро, причем не в спальных районах, а в 2-3 остановках от кольцевой ветки. Перед застройщиками открывается интересная перспектива реализации десятков проектов по комплексному освоению территорий.

  2. Повышение качества жизни более миллиона москвичей. Наличие в пределах города около 10 тысяч морально устаревших и физически изношенных жилых домов - явно не предмет гордости столичных властей. Поэтому решение обновить жилищный фонд, подняв качество жизни горожан, безусловно, благая и ожидаемая многими жителями пятиэтажек инициатива. Невозможно до бесконечности реконструировать дома которым уже более 40 лет. Отсутствие масштабных техногенных аварий в столь изношенном жилом фонде, особенно если учесть, что почти все дома газифицированы, это, видимо, заслуга тех, кто строил и тех, кто эксплуатирует. Но опять же - у всего есть свой срок жизни.

  3. «Встряхивание» строительного комплекса Москвы. Еще одним из положительных эффектов является существенное оживление рынка строительного подряда в столице. Загрузка ЖБК, цементных заводов, рынка выпуска металлопроката, утеплительных материалов, гидроизоляции и много другого. Синергетический эффект на все отрасли прямо или косвенно связанные со строительством в московском регионе, будет кратным.

  4. Обновление облика города. Появление современных кварталов с монолитными и даже панельными, но современными домами и благоустроенными территориями существенно облагородит облик города. И пусть это не привлечет миллионы туристов, но позитивно скажется на эмоциональном настрое жителей города, которые в рамках своего повседневного быта будут пользоваться современной социальной, коммерческой и рекреационной инфраструктурой.

  5. Появление миллионов квадратных метров современного жилья всего спектра классов престижности. Как было заявлено, на расселяемых территориях будут возводиться как панельные, так и монолитные дома. А значит рынок новостроек получит миллионы дополнительных метров, что должно повлиять и на снижение стоимости квадратного метра. Вкупе с «худеющими» ставками по ипотеке это должно взбодрить столичный рынок жилья. Безусловно, обязательства по сносу и расселению жильцов пятиэтажек в новостройки добавят приличную часть себестоимости продаваемых квартир, но все же надо понимать, что даже при наличии консервативного подхода к градостроительным ограничениям все равно количество квартир, попавших на рынок, окажет огромное влияние.

Несмотря на перечисленные выше плюсы я уверен, что реализация программы вызовет еще тысячи спорных вопросов, многие из которых явно будут доходить до суда. На текущий момент стадия на столько ранняя, что общий оптимизм будущих переселенцев (а согласно опросам более 90% готовы переехать из пятиэтажек, при условии, если они останутся в том же районеi), к моменту реализации появится масса вопросов. К примеру:

  • Принцип «равнозначности», а не «равноценности», т.е. новый метр взамен старого метра. Это значит, что квартирные станут больше;

  • На практике, когда жильцам будут предлагать конкретные квартиры – претензии и судебные иски посыпаются сотнями; всем не угодить;

  • Коммерческие помещения – пока совсем не понятно, как будут решать вопрос с сносимыми магазинами, кафе и прочими объектами городской общественной инфраструктуры;

  • Детские сады и школы – «перетасованные» классы и желание родителей чтобы их ребенок остался «с той же учительницей и в том же классе».

И самое главное – не проработанная на настоящий момент законодательная база. Для столь масштабной программы, реализация которой планируется в амбициозно короткие сроки, крайне важно подготовить качественную законодательную обвязку. Видимо «опыт будет приходить во время сражения» в ходе пилотного этапа, по итогам которого будут вносится корректировки.

А в завершении интересно было бы понять почему именно Москва, ведь это проблема всей страны, причем в столице все еще не так плохо. На мой взгляд ответ на поверхности – в Москве осталось мало земли, и она дорогая, тут будут покупать квартиры в любые времена. В регионах же вокруг городов зачастую есть сотни и тысячи гектар потенциально подходящих для застройки, поэтому программа расширится на регионы видимо тогда, когда будет найдет способ как расселить жителей пятиэтажек, при этом сделав этот процесс экономически эффективным для всех субъектов процесса, а не дотируемым из, без того трещащих по швам, региональных бюджетов.


По данным ВЦИОМ в статье 
RBC.ru от 4 апреля 2017 г.  http://www.interfax.ru/moscow/556777

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: