Градостроительное регулирование в 2016 году. Принципы формирования территориальных зон. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Правовой режим земельных участков. Новые требования к содержанию ПЗЗ.

10.04.2017

Ольга Черкашина-Шмидт,
руководитель практики недвижимости,
юридическая фирмыаAlta Via


Несмотря на то, что в 2015 году земельное законодательство претерпело огромное количество изменений, площадок для обсуждений и дополнительных изменений хватило и для 2016 года.

Одним из наиболее важных и широко обсуждаемых вопросов стал переход от действующего деления земель на категории, которое предусмотрено действующим Земельным кодексом РФ (далее – ЗК РФ), к зонированию территорий. В чем же состоит идея реформирования данной области правоотношений?


Правовой режим земель складывается на сегодняшний день из двух характеристик: категория земельного участка и вид разрешенного использования. При этом земельным законодательством закреплено 7 категорий, а именно:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Главная задача деления земель на категории состоит в ограничении пользователя того или иного участка со стороны публичной власти, обозначение неких рамок, в пределах которых обеспечивается наиболее эффективное использование земли.


Деление на категории было принято еще в Советский период, исчерпывающий же перечень видов разрешенного использования был закреплен Классификатором видов разрешенного использования, утвержденным Приказом Министерства экономического развития №540 лишь 01.09.2014 года.


Несмотря на имеющийся опыт и объем нормативного материала, разработанный в целях упорядочивания обозначенной сферы отношений, деление земель по категориальному принципу утрачивает свою актуальность, о чем свидетельствуют следующие признаки.

  1. Уже в 2012 году в Распоряжении Правительства РФ от 03.03.2012 N 297-р «Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2020 годы» в Разделе III в перечне основных направлений государственной политики по управлению земельным фондом появляется положение о необходимости совершенствования порядка определения правового режима земельных участков путем исключения из земельного законодательства принципа деления земель по целевому назначению на категории.

При этом под указанным совершенствованием подразумевается, в том числе:

«определение правового режима земельных участков на основании видов разрешенного использования в соответствии с документами территориального планирования, в том числе создание классификатора видов разрешенного использования земельных участков;

обеспечение защиты от произвольного и (или) необоснованного изменения видов разрешенного использования земельных участков при осуществлении территориального зонирования, в том числе обеспечение сохранения особо ценных земель;

установление допустимого соотношения между основными и вспомогательными видами разрешенного использования земельных участков;

установление порядка определения видов разрешенного использования земельных участков при отсутствии документов территориального планирования».


Так Правительством РФ констатируется нежизнеспособность деления земель на категории параллельно с принятой концепцией градостроительного зонирования, включающей массовую разработку правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) по всей стране. Сама идея разработки ПЗЗ предполагает деление территории поселений на зоны, а не на категории, а также предполагает разработку градостроительных регламентов, которые не распространяются на земли лесного фонда, сельскохозяйственные угодья и земли особо охраняемых природных территорий.

Таким образом, складывается ситуация, при которой наиболее современный способ регулирования отношений в земельной сфере – разработка ПЗЗ – не регламентирует правоотношения, складывающиеся по поводу столь значительных территорий как земли лесного фонда и сельскохозяйственные угодья. Отсюда высказывается мысль о необходимости параллельной проработки сельскохозяйственных и лесохозяйственных регламентов. Указанная мысль приводит к пониманию о нецелесообразности сохранения категориального деления.

Кроме того, практикой доказано, что границы между семью существующими категориями земель в некоторых случаях стираются, что дополнительно свидетельствует о необходимости реформирования всей системы.


Полностью данная статья представлена в Бюллетене RWAY №263.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: