Программа реновации пятиэтажных кварталов. Реакция рынка

03.04.2017

Программа реновации пятиэтажных кварталов усилит жесткую конкуренцию

на рынке и окажет сдерживающее влияние на цены




Андрей Стригалев,

директор «НДВ-Девелопмент»

Объявление о начале «второй волны сноса» вызвало бурную реакцию среди владельцев квартир. Пятиэтажные дома строились в больших количествах по всей Москве, и в некоторых районах составляют целые кварталы.

Жилье физически и морально устарело, обладает целым рядом недостатков, включая отсутствие лифтов, риски протечек и плохую теплоизоляцию. Конечно, многие заинтересованы в улучшении условий проживания и переезде в более качественное жилье, однако ажиотаж на рынке в большей степени носит информационный характер.

Здесь нужно подчеркнуть, что программа реновации кварталов находится в начале разработки. Для её запуска необходим комплекс мер, связанный с формированием законодательных изменений, определением формата расселения домов, а также внедрением компенсационных программ.

На сегодняшний день слухи об ажиотажном спросе и росте цен являются не более чем спекуляцией: инвесторы справедливо проявляют осторожность, а владельцы квартир, которые не планируют совершать сделки срочного характера, внимательно следят за развитием новостей. Долю скепсиса добавляет тот факт, что в сводках новостей фигурируют 25 млн кв.м жилья, а это просто колоссальная цифра.

Государство, скорее всего, будет заинтересовано в привлечении инвесторов к реализации проекта. У девелоперов есть удачный опыт расселения пятиэтажных домов, но участие в программе под силу крупным игрокам, имеющим для этого все необходимые компетенции.

Практика показывает, что инвестору интересно подобное участие в случае выхода на необходимые показатели по рентабельности проекта. С учетом расходов на снос и расселение жильцов, это возможно только при увеличении общих объемов застройки.

Иными словами, вместо пятиэтажных домов должны появиться более высотные кварталы с коммерческим предложением квартир, что позволит девелоперу оказаться в плюсе. С учетом того, что застройка пятиэтажных кварталов велась массово, мы можем предположить значительное увеличением объемов предложения в случае активизации строек по всей Москве. В перспективе это усилит жесткую конкуренцию на рынке и окажет сдерживающее влияние на цены.

Рано или поздно новые кварталы станут вторичным жильем, однако это будут актуальные и современные предложения на рынке, пользующиеся спросом. Зато нишу пятиэтажных домов, то есть самый доступный сегмент, займут старые девятиэтажные панельные дома, которые по качеству жилья сопоставимы с пятиэтажными.

В числе позитивных изменений для собственников, мы отмечаем возможность улучшить свои жилищные условия и без доплат переехать в современный дом, построенный с учетом актуальных тенденций на рынке. В качестве минуса – неопределенность ожиданий. Программа еще не разработана, и пока нет информации по срокам и перечню домов, подлежащих сносу. Возможно, что вместе с пятиэтажными будут сноситься и девятиэтажные дома, попадающие в пятно застройки.

Приобрести квартиры на этапе строительства можно по более низкой цене, чем готовое жилье в том же районе, что делает выгоднойпрограмму взаимозачета, для собственников, планировавших покупку первичного жилья после продажи квартиры в пятиэтажном доме. В этом случае выбор решения будет зависеть от приоритетов и возможностей собственников, осуществляющих обмен. С одной стороны, можно взять тайм-аут до тех пор, как не появится ясность в вопросе реновации квартала. С другой, улучшить условия можно уже сейчас, претерпев некоторые неудобства.

При выборе квартиры в строящемся доме необходимо ждать завершения работ. На этот период потребуется найти временное жилье. При рассмотрении варианта в готовом объекте важно учесть необходимость доплаты, зато можно сразу приступить к ремонтным работам или даже заселиться, если в квартире есть отделка.

Заметим, что реновация кварталов – это процесс, сопряженный с рядом хлопот. Придется жить, по сути, «на стройке» и терпеть определенные неудобства.

Привлекательность такого жилья для покупателя и инвестора на данном этапе весьма спорная. Локальное повышение стоимости возможно в отдельных районах (после принятия программы), однако есть вероятность, что власти предпримут меры против спекулятивных сделок. Кроме того, условия высокой конкуренции на вторичном рынке не дадут ценам существенно вырасти.

Формат расселения еще не определен. Запуск программы требует законодательных доработок и внедрения компенсационных программ, тем более что сам по себе проект расселения требует значительной финансовой нагрузки. Показатели рентабельностиснижаются, и необходимо создания условий, на которых инвесторам будет интересно участвовать в реновации пятиэтажных кварталов. В качестве плюсов можно рассмотреть появление новых участков под застройку в условиях их дефицита. Кроме того, инвесторам и девелоперам могут быть предложены программы, подразумевающие снижение нагрузки в части строительства инженерии и инфраструктуры, а также выкуп квартир со стороны государства.

Плохое качество пятиэтажных домов не подлежит сомнению, однако кварталы и микрорайоны, застроенные такими домами, представляют собой комфортные локации с низкой этажностью застройки, уютными дворами и большими зелеными зонами. В случае реновации есть большая вероятность укрупнения жилья со всеми вытекающими последствиями – вырубкой деревьев, созданием высотных строений и увеличением показателей плотности. Все это приводит к возрастанию нагрузки на окружающую социальную и дорожную инфраструктуру.

Однако отметим, что власти акцентируют внимание на том, что сейчас необходимо создавать комфортное городское пространство,поэтому хочется надеяться, что эти принципы будут претворены в жизнь в процессе реновации кварталов.

Можно ожидать, что застройку на территории пятиэтажных кварталов составят монолитные дома. Это соответствует тенденциям рынка и заявлениям властей о необходимости формирования качественной среды.

Монолитное домостроение предусматривает гибкость в разработке планировочных решений, в связи с чем можно предположить, что застройщики смогут соблюсти необходимые требования в отношении квартир, учитывая и социальные, и коммерческие объемы жилья. Кроме того, в последнее время отмечалась тенденция сокращения площадей квартир, что позволит предоставлять под расселение квартиры сопоставимых параметров.


До публикации программы реновации, квартиры в пятиэтажных домах

являются высокорисковыми для покупателя




Ирина Доброхотова,

председатель совета директоров

компании «БЕСТ-Новострой»

Программа пока не опубликована и адреса домов, которые будут снесены в первую очередь не известны, поэтому тренд на рост ценили спроса не сформирован. Сейчас мы можем видеть только отдельно взятые предложения – как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Но волны желающих немедленно продать квартиры в пятиэтажных домах не наблюдается. Стоит подчеркнуть, что, даже когда появится список домов, которые будут подлежать сносу, необязательно все владельцы захотят продать это жилье.

Возможно, в какой-то момент объем предложения квартир в пятиэтажках подрастет, как и средняя цена такого предложения, но в основном это будет отражать лишь пожелания владельцев квартир, которые могут попытаться завысить цены на волне интереса к сносу и перспективах расселения. В реальности спрос на некомфортное жилье (а пятиэтажные дома в основном относятся к этой категории) в последние годы был низким, порядка 8-10% от всех сделок на вторичном рынке.

Спрос будет зависеть от того, насколько люди будут готовы вкладываться в такие объекты и затем ждать расселения. С учетом того, что уже сейчас в границах Москвы находится большой выбор квартир в новостройках по сопоставимым ценам, пятиэтажные дома будут проигрывать им, как по качеству, так и по перспективе заселения, ведь в случае с новостройками срок ввода известен заранее. Конкурировать с предложениями в пятиэтажных домах будут квартиры в уже сданных новостройках или в тех, что будут введены в ближайшие месяцы.

Первичный рынок начал перетягивать на себя спрос еще в 2014 году, с наступлением кризиса и позднее – с появлением программы ипотеки с господдержкой. Эти тенденции сохраняются до сих пор, и несмотря на то, что господдержка с начала года прекратилась, на первичном рынке ипотечные ставки ниже, чем на вторичном, в основном за счет появления спецпредложений и совместных программ от банков и застройщиков. Например, ставка от 7,9% на весь срок кредитования предлагается Россельхозбанком покупателям квартир в ЖК «Прайм Тайм» по программе «Строящееся жилье». На вторичном рынке Сбербанк предлагает минимальную ставку от 11,75% для заемщиков (по стандартным условиям). Поэтому, первичное жилье и дальше будет конкурировать со вторичным, и не в связи с программой реновации, а объективно, исходя из экономической реальности.

Тяжелее всего в этой ситуации придется собственникам, которым понадобится срочная продажа. Они будут вынуждены предлагать серьезный дисконт, или ждать новостей о расселении. При четкой перспективе расселения в более качественное жилье в том же районе цену можно будет не снижать. Но все равно придется конкурировать с близлежащими новостройками (при их наличии), и поиск покупателя будет проходить не так легко, как хотелось бы. В то же время, квартиры в пятиэтажных домах в хороших локациях, у метро, могут приобрести инвесторы под сдачу в аренду, таким образом, дождавшись без потерь сноса и переезда в новое жилье. Но доля инвестпокупок сейчас невелика даже на первичном рынке.

Собственникам, планировавших покупку первичного жилья с доплатой после продажи квартиры в пятиэтажном доме сделать это будет сложно, однако можно попробовать прибегнуть к программам трейд-ин. Не исключено, что застройщики предложат специальные программы трейд-ин именно для квартир в пятиэтажных домах. Но и это будет возможно, когда станут известны сроки расселения, и места возведения новых домов.

До появления точных условий расселения, пятиэтажные дома сложно назвать привлекательными для покупателя, скорее они попадают в категорию высокорисковых, так как отсутствует сроки расселения. Кроме того, покупатели и собственники продолжают опасаться переселения в другие районы, так как, если отказаться от предложенных вариантов в границах района (а выбирать квартиру самому будет нельзя – только произвести осмотр), власти будут вправе переселять «несогласных» в другой район.

Интерес инвесторов и девелоперов к программе будет зависеть от того, какая доля жилья будет выделена для коммерческой реализации, и какова будет нагрузка в части строительства инфраструктуры. Как вариант, город, возможно, предложит застройщикам выкуп квартир в уже построенных в Москве новостройках, но и здесь интерес компаний будет зависеть от предложенной городом цены.

Не исключено, что найдутся инвесторы, готовые скупить по заниженной цене некий объем пятиэтажек (например, у тех собственников, которым нужна срочная продажа), чтобы впоследствии получить новые квартиры и нарастить прибыль, однако это должны быть инвесторы с «длинными» деньгами, способные ждать расселения неопределенное количество времени. Возможно инвестиционные предложения сформируются после того, как программа расселения обретет ясные очертания.

Можно предположить, что освобожденные от пятиэтажных домов площадки, будут застраиваться многоэтажными корпусами. Это неизбежно приведет к повышению нагрузки транспортную и социальную инфраструктуру. Если будет единовременно реновироваться целый квартал, и высвобождаться большая площадка, новые объекты инфраструктуры можно будет создать на ней – например, вместо 1-2-этажного здания школы – 3-4-этажное. Но в случае сноса отдельно стоящих домов, точечной застройки скорее всего, не избежать.

Остро будет стоять проблема с паркингами, так как подземный паркинг значительно увеличивает себестоимость строительства. В большинстве новых домов (в том числе, бизнес-класса) количество машино-мест сильно отстает от количества квартир. Если же на месте пятиэтажных домов будет строиться жилье комфорт-класса, машино-мест будет недостаточно.

Власти гарантируют, что жильцы сносимых домов получат квартиры аналогичной жилой площади, но в части нежилых помещений ограничений не будет – то есть, метраж комнат должен остаться прежним, а метражи кухни, ванной, коридора, лоджии могут варьироваться, в том числе и в большую сторону. Специальной домостроительной серии для реализации программы реновации создавать не придется, так как существующие модернизированные панельные серии уже адаптированы под проектирование разных видов планировочных решений, не говоря уже и о монолитных домах, где возможны любые вариации.


Один из наиболее важных вопросов –

условия участия инвесторов в программе реновации




Наталия Кузнецова,

генеральный директор 
агентства недвижимости «Бон Тон»


Столичные власти планируют запустить в городе второй этап сноса пятиэтажных домов (первый этап, в рамках которого демонтируются в общей сложности 1,7 тыс. корпусов, завершится в 2018 г.).

По словам главы столичного департамента строительства Андрея Бочкарева, вторая волна сноса пятиэтажных домов в Москве может затронуть от 10% до 15% территории столицы. Предполагаемые сроки реализации новой программы – 10-15 лет.

Средства из бюджета столицы потребуются только для старта программы – для создания маневренного фонда, затем будут привлекаться строительные компании.

При этом пока не понятно, как будет проходить в целом процесс сноса. Будет ли это снос по районам, либо по всей Москве одновременно. Не совсем понятно и то, куда и как буду переселять жителей.

Многие жители опасаются, например, что могут оказаться в другом районе в пределах МКАД либо получат квартиру в Новой Москве. И это не всех устраивает.

Не менее важный вопрос, связанный с программой – какие условия будут обеспечены для инвесторов, потому что логично предположить, что бюджет города вряд ли вытянет такие затраты. Если город заявит о строительстве социальной инфраструктуры (школ, поликлиник, садов) за счёт инвесторов, это может снизить их интерес к участию в программе реновации.

В связи с этим, пока нет точного понимания процесса, стадий и сроков проекта, и условий участия инвесторов, не думаю, что программа реновации может вызвать скачок спроса и рост цен.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: