Недостатки и возможные проблемы реализации Федерального закона № 315-ФЗ

24.10.2016

Наталья Дондыш, Юрист «Пепеляев Групп»

Основным недостатком Федерального закона № 315-ФЗ видится то, что он не внёс необходимых и достаточных изменений в иные нормативные правовые акты, кроме упомянутых выше. Так, хотя наиболее острым является вопрос об оформлении прав на подземные парковки в МКЖД, Федеральный закон № 315-ФЗ не вносит каких-либо изменений в Жилищный кодекс РФ.

Такие ключевые нормативные акты, как ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ от 30.12.2004, ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ от 30.12.2009, Земельный кодекс РФ также остались в неизменном виде.

Те изменения, которые были внесены в действующее законодательство РФ, нельзя назвать продуманными и достаточными. Приведём один пример: как следует из дополнений к ч. 1 ст. 239.2 ГК РФ, в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд отчуждению, наряду с иными объектами недвижимости, подлежат машино-места в зданиях (сооружениях), расположенных на изымаемом участке. Однако в п. 3 той же ст. 239.2 ГК РФ, которая определяет применимые правила такого отчуждения, упоминание о машино-месте отсутствует, что представляется очевидным упущением.

Кроме того, Федеральный закон № 315-ФЗ не предусмотрел чёткого правового регулирования одного из ключевых вопросов - правового режима общего (общедомового) имущества в здании (сооружении), в котором расположены зарегистрированные в ЕГРП (ЕГРН) машино-места.

  • Во-первых, Переходные положения не учли достаточно распространённого на практике третьего способа оформления прав на подземную парковку, когда право общей долевой собственности на неё не зарегистрировано в ЕГРП, но существует в силу закона. При этом, поскольку парковку можно признать общедомовым имуществом, собственники помещений в МКЖД1 могут столкнуться с некоторыми проблемами при попытке оформить свои права на машино-места. Так, собственник помещения в МКЖД не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКЖД.2

Такой выдел повлечёт уменьшение размера общего имущества в МКЖД, что допустимо только с согласия всех собственников помещений в данном МКЖД путем его реконструкции.3 Получается, если общая долевая собственность на парковку зарегистрирована до 01 января 2017 года, долевые сособственники вправе оформить права на машино-места, а если не зарегистрирована, то они такой возможности иначе как через реконструкцию МКЖД лишены, что, как минимум, несправедливо.

  • Во-вторых, следуя логике п. 4 ст. 6 Федерального закона № 315-ФЗ, к общему имуществу собственников помещений и машино-мест следует относить имущество, которое осталось после выдела в натуре машино-мест и необходимо для проезда или прохода к ним.

Получается, из общего имущества «выпадают» крыши, чердаки и иное имущество, которое не используется непосредственно для проезда или прохода к машино-местам. Но такое имущество всё ещё будет общедомовым для собственников квартир. В результате, возникает два пересекающихся правовых режима имущества: общедомовое для собственников помещений и общее для собственников помещений и машино-мест. Данная коллизия оставлена в Федеральном законе № 315-ФЗ без внимания.

  • Во-третьих, Федеральный закон № 315-ФЗ допускает, что машино-места на внутридомовых парковках в МКЖД могут принадлежать не только собственникам помещений в данном МКЖД, но и третьим лицам.4 Данное допущение позволит третьим лицам участвовать в решении всех (а не только относящихся к их собственности), вопросов о владении, пользовании и распоряжении общедомовым имуществом. С другой стороны, на третьих лиц могут быть необоснованно возложены расходы на содержание общедомового имущества.

Необходимо отметить, что Переходные положения также порождают некоторые вопросы, которые неминуемо возникнут на практике:

  • Так, следуя буквальному тексту п. 1 ст. 6 Федерального закона № 315-ФЗ, машино-местом будет признаваться тот объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места. При этом, соблюдение законодательно установленных требований к размеру (площади) такого объекта и описанию его границ не требуется. Представляется не совсем ясным, каким именно характеристикам и требованиям должен соответствовать объект недвижимости, чтобы признаваться машино-местом.

  • Далее, если дословно читать и буквально толковать п. 1 ст. 6 Федерального закона № 315-ФЗ, не требуют переоформления те правоустанавливающие документы, в которых объектом права названо машино-место. Однако напомним, что машино-места в качестве самостоятельных объектов чаще всего регистрировались как нежилые помещения и в кадастровых и правоустанавливающих документах они назывались именно так. Принимая во внимание формализм регистрирующих органов, при реализации рассматриваемых Переходных положений можно предвидеть немало спорных ситуаций.

  • В формулировках Переходных положений содержатся явные пробелы и противоречия. Например, согласно п. 3 ст .6 Федерального закона № 315-ФЗ для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение согласие иных участников долевой собственности не требуется, если на регистрацию представлено соглашение всех сособственников или решение общего собрания о пользовании общим недвижимым имуществом. Снова, толкуя нормы закона буквально, получается, что при выделе долей из общей долевой собственности на здания и сооружения они применению не подлежат; о применимых в данном случае нормах закона Переходные положения умалчивают.

Подводя итог вышесказанному: в целом, Федеральный закон № 315-ФЗ решил давно назревшую проблему, связанную с необходимостью легального вовлечения машино-мест в гражданский оборот. Вместе с тем, Федеральный закон № 315-ФЗ не внёс в действующее законодательство РФ изменений, необходимых и достаточных для чёткого регулирования правового статуса машино-мест, а также оставил без внимания такие существенные вопросы, как правовой режим общего (общедомового) имущества в МКЖД. Надеемся, данные упущения и коллизии будут восполнены в процессе формирования правоприменительной и судебной практики после 01 января 2017 года.

1 Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы и по аналогии закона к ним подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".).

2 П. 4 ст. 37 ЖК РФ.

3 П. 3 ст. 36 ЖК РФ.

4 Интересен опыт западных стран в данном вопросе. Так, в отношении парковочного места австрийский закон предусматривает следующую особенность: в течение трех лет после установления режима жилой собственности в доме право на использование парковочного места может приобрести исключительно сособственник жилого помещения. По истечении трехлетнего срока право использовать парковочное место может быть передано третьему лицу, не связанному с собственником семейными или экономическими связями (E. Feil/ K-H. Marent, G. Preisl. Wohnungseigentumsgesetz. Praxiskommentar mit den einschlägigen Gesetzen und Vorschriften sowie Eingabe-, Vertrags- und sonstigen Mustern (Stand 1.5.2009). Wien, 2009. S. 49–51).

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: