Офисные проекты «под ключ»

11.08.2017

О том, как построить современный комфортный офис и укомплектовать его, сколько это будет стоить и какие могут быть сложности, RWAY рассказал Михаил Турецкий, генеральный директор ProExpert.

О том, как построить современный комфортный офис и укомплектовать его, сколько это будет стоить и какие могут быть сложности, RWAY рассказал Михаил Турецкий, генеральный директор ProExpert.

RWAY
: С чего начинать?

Любой проект fit-out начинается с технического задания от заказчика, при этом стоит понимать, что Заказчик не является профессионалом в этой отрасли, поэтому здесь важна компетенция и профессионализм руководителя проекта со стороны исполнителя.

На нашей практике бывали случаи, когда заказчик приходил к нам с уже выбранным помещением и мы работали с этим. Другой вариант – это когда заказчик обращается к услугам fit-out в процессе выбора помещения. При таком подходе мы обычно смотрим с заказчиком и Брокером несколько вариантов офисов в различных бизнес-центрах и готовим предпроектное предложение с планировками, чтобы клиент мог визуально представить свой будущий офис.

Второй вариант, как правило, эффективнее, поскольку связка заказчик-брокер-ProExpert с самого начала выбирает помещения, ориентируясь на требования заказчика, при этом брокер работает над тем, чтобы получить максимально выгодные для клиента условия по арендной ставке, а ProExpert, как ген.подрядчик по fit-out изначально видит плюсы и минусы помещения в планировке, конфигурации или техническом оснащении, а также помогает клиенту визуально представить как можно зонировать пространство и вписать офис компании в помещение.

Уже после выбора помещения создается концепция будущего офиса. И здесь уже первостепенную роль играет техническое задание от заказчика. Клиент может не знать важности нюансов для разработки концепции, и здесь от профессионализма руководителя проекта зависит многое. Поскольку ТЗ создается под конкретную компанию, важно четко понимать ее задачи, коммуникации внутри команды, способ взаимодействия между отделами, сотрудниками, способ хранения документации и так далее. Кроме этого есть какие технические требования по количеству рабочих мест, желаемой площади на одно рабочее место (стандартно это 10-12 кв.м), необходимое количество зон: переговорные будки, обучающие комнаты, кухни, зоны отдыха и так далее.


RWAY: Что нужно предусмотреть?


После согласования концепции начинается работа над проектом. И тут есть множество нюансов, которые важно учитывать. Как правило, все они прописываются в ТЗ именно для того, чтобы проект изначально формировался максимально подробно.

От направленности компании зависит формат офиса, его стилистика и множество других деталей. Скажем, IT-компании уже традиционно выбирают максимально функциональный open-space с переговорными, обучающими классами, зонами отдыха, а также мощным техническим оснащением. Особое внимание уделяется коммуникациям и инженерии.

Любая мелочь на первый взгляд может влиять на процесс. Например, форма документооборота: Если он электронный, важно предусмотреть наличие мощностей для того, чтобы не было перебоев с доступом. Если он бумажный, то нужны удобные и легкие в пользовании мобильные архивы для хранения: системы стеллажей, которые передвигаются по рельсам, установленных на специальном фальшполу.

Есть ряд выделенных зон, к которым следует отнести зоны отдыха, неформального общения, учебные классы, тренажерные залы, игровые. В офисе такие зоны необходимы, чтобы сделать пребывание сотрудников в офисе максимально эффективным и комфортным. Для проведения переговоров с клиентом в онлайне или для приватного общения, используются так называемые «телефонные будки», для отдыха - кабины или отдельные помещения с хорошим звукопоглощением, наличие учебных классов дает возможность обучать новичков и тренировать постоянных сотрудников. В проекте важно практично произвести зонирование, чтобы, во-первых, не потерять полезные площади офиса, во-вторых, не нарушать эффективность рабочего процесса.

Сегодня многие компании отдают предпочтение функциональным и комфортным офисам, поскольку это помогает формировать профессиональный штат и удерживать сотрудников. Компании, заинтересованные в квалифицированных сотрудниках, понимают, что специалистам важны условия работы.


RWAY: Как просчитать стоимость?

Расчет стоимости можно разделить на 3 этапа.

Первая часть – проектирование. Это первостепенный и исключительно важный этап. На проектировании нельзя экономить, поскольку от него напрямую зависит реализация проекта офиса, функциональность и эффективность.

Базовая стоимость проектирования находится в пределах 1500-2000 рублей за кв.м (эскизный и рабочий проекты). Цена может быть выше или ниже в зависимости от площади офиса, наличию каких-то нестандартных зон, сложности инженерных работ и так далее.

Вторая и наиболее затратная часть проекта – это стоимость общестроительных и инженерным работ. При этом порядка 50% от стоимости проекта – стоимость инженерных систем. Причина тому – использование дорогостоящих технически-сложных систем: климатическое оборудование, водоснабжение, электрика, слаботочные сети.

Третий этап проекта – комплектация объекта мебелью, аксессуарами, элементами декора.

Если делить бюджет проекта в процентном соотношении, то 50-55% – инженерные работы, 30% – общестроительные работы, 10% – мебель, 5% декор и аксессуары. Стоимость проектирования, как правило, до 5% цены проекта.


RWAY: Как избежать рисков при работе?

Если мы говорим о финансовых рисках, то тут в первую очередь нужно максимально внимательно подходить к выбору подрядчика. Выбирать естественно следует компании, которые имеют лицензии и допуски на проведение тех или иных работ. Важно, чтобы контрагент имел портфель реализованных проектов. Важное значение имеет и финансовое состояние контрагента на текущий период, проверить это несложно. При заключении договора стоит тщательнее прорабатывать условия, например, максимально уменьшить риски возможно, если разделить весь объем на этапы и приемку производить поэтапно согласно графику. В целом, это стандартные рекомендации, которые можно использовать в любой сфере.

Что касается строительных рисков, то, естественно, нужен грамотный технадзор как за проектными, так и за строительными работами. Функцию технадзора выполняет либо специализированная компания, либо отдел или сотрудник в штате заказчика.


RWAY: С какими сложностями можно столкнуться?

В процессе реализации трудности могут возникнуть на любом этапе: в процессе подготовки проектной документации, так и в процессе реализации. Например, в новом здании работать легче, в реконструируемом, могут возникнуть проблемы с конструктивом, коммуникациями. В данном случае стоит потратиться на экспертизу здания, тогда все сложности будут выявлены, а риски сведены к минимуму.


RWAY: Сколько времени требуется?

На самом деле срок реализации проекта зависит от многих факторов: площадь проекта, уровень сложности проводимых работ, пожеланий и требований заказчика. Например, офис для компании Epam Systems площадью 6600 кв.м мы спроектировали за 1,5 месяца и построили за 3,5 месяца.


Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: