Последствия для залогодержателя при некачественной проверке им предмета залога в части наличия скрытых рисков. Роль отчета об оценке объекта недвижимости как дополнительного источника информации по объекту

01.10.2019

Александр Вереин, 
Партнер, руководитель по оценке активов Consul Group 

 

Объекты капитального строительства (далее – ОКС) являются самостоятельной правовой дефиницией в регулировании объектов недвижимого имущества и занимают особое место в гражданском обороте. В связи с этим законодатель предусмотрел ряд специальных норм. 

Однако, несмотря на изобилие в российском законодательстве норм, регулирующих возникновение, переход прав, а также установление/снятие обременений в отношении ОКС, на практике все еще существует множество скрытых рисков. Такие риски при отсутствии их учета могут как повлиять на ликвидность и рыночную стоимость объекта недвижимости, так и привести к его утрате в целом либо частично.  

Этот вопрос особенно актуален в рамках оценки рисков при исполнении обязательств, предусмотренных кредитными договорами, заключаемыми с банковскими организациями и обеспеченными залогом. 

Именно в этих случаях для кредитных организаций особенно важным будет являться всесторонний мониторинг характеристик объекта недвижимостисреди них: 

  • фактическое использование земельного участка и ОКС, соответствие видам разрешенного использования; 
  • законность произведенных строительных и реконструктивных работ на ОКС; 
  • полнота и актуальность данных кадастрового учета. 

 

Неучтенные риски в итоге могут привести к: 

  • полной или частичной утрате предмета залога, его обесценению; 
  • ухудшению финансового положения заемщика, потере возможности обслуживания кредита;  
  • трудностям или невозможности реализации предмета залога – в случае обращения на него взыскания. 

 

Залоговые департаменты банков проводят самостоятельные проверки как заемщика, так и предмета залога еще на стадии анализа характеристик объекта. Исходя из этого, основные риски, связанные с объектом недвижимости, учитываются на начальном этапе кредитных отношений. Однако часть скрытых и неочевидных рисков может быть пропущена сотрудниками банка в силу различных причин.   

Полагаясь на собственную юридическую и оценочную практику, мы выделили наиболее распространенные нарушения законодательства со стороны заемщика. Они не всегда относятся к очевидным рискам, которые могут быть обнаружены оценщиком при определении стоимости предмета залога, но могут повлиять на решения банков 

 

Риск-факторы правового характера, существенно влияющие на изменение стоимости предмета залога и возможность регистрации перехода прав на него, а также ухудшающие положение заемщика, следующие: 

  1. признание объекта самовольной постройкой; 
  2. выявление несоответствия фактического вида использования земельного участка разрешенному виду;  
  3. отказ в регистрации перехода прав на объект ввиду незаконного изменения технических характеристик посредством перепланировок и переустройств. 

Рассмотрим подробно основные риски. 

 

Признание объекта недвижимости самовольной постройкой 

Объект самовольного строительства  тот объект, который был возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или разрешенное использование которого не допускает строительство на нем такого объекта. Также к ним относятся объекты, возведенные без получения на это необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных норм и правил. 

Собственники коммерческой недвижимости в попытках увеличить денежный поток за счет дополнительно возведенных площадей зачастую пренебрегают необходимостью получения разрешительной документации. В таких ситуациях они полагаются либо на получение необходимой документации в ходе строительства (реконструкции), либо на использование незаконных схем, связанных с государственной регистрацией прав и кадастровым учетом изменений. 

 

Несмотря на то, что Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» гарантирует достоверность вносимых в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, на практике сложившиеся реалии выглядят по-иному: внесенные в ЕГРН сведения могут не иметь под собой законных оснований. 

Среди типичных нарушений собственников недвижимости выделяются надстройки этажей, пристройки дополнительных помещений и иные изменения, касающиеся параметров ОКС. 

В случае выявления вышеуказанных нарушений государственный орган вправе обратиться в суд с требованием либо о сносе объекта в целом, либо о приведении объекта недвижимости в соответствие с ранее существовавшим положением (утрата части объекта). 

 

Выявление несоответствия фактического вида использования земельного участка разрешенному виду 

Вид разрешенного использования (далее – ВРИ) земельного участка является одним из ключевых факторов, определяющих стоимость земельного участка. Этот параметр ложится в основу расчета и кадастровой стоимости, и рыночной, а также определяет размер налога на имущество либо арендной платы за земельный участок, которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости. Так как земельный участок и здание имеют одну «судьбу», каждое здание, расположенное на земельном участке, должно использоваться в соответствии с ВРИ, установленным для земельного участка.  

 

На практике часто правообладатели земельных участков, предоставленных им для определенных целей, начинают их использовать совершенно иным способом. 

Например, на территории г. Москвы до определенного периода действовала государственная программа, которой предусматривалось выделение земельных участков заинтересованным лицам с целью строительства автомоечных постов. Получая земельные участки в пользование, правообладатели часто пренебрегали установленными целями и строили объекты торгового назначения.  

Также распространенным является переоборудование производственных зданий, расположенных на земельных участках, предназначенных для эксплуатации промышленных объектов, в офисные здания с последующей сдачей офисных помещений в аренду. 

 

На сегодняшний день ввиду принятых в 2017 г. правил землепользования и застройки г. Москвы органы государственной власти стремятся привести все действующие виды разрешенного использования в соответствие с приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». 

Исходя из этого, на Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, подведомственную Департаменту городского имущества г. Москвы, возложен ряд полномочий по контролю за использованием объектов недвижимости, в том числе в части соответствия видам разрешенного использования. 

Если Госинспекция по итогам поверки выявила несоответствие фактического использования разрешенному, выдается акт с предписанием об устранении нарушений. Это подразумевает либо приведение здания в первоначальный вид, либо его снос. В случае наличия в договоре аренды земельного участка штрафных санкций за нецелевое использование земельного участка на нарушителя ложится еще и обязанность уплаты штрафа (в Москве – до 100% годовой арендной платы). 

Указанные санкции могут быть крайне неожиданными для собственников зданий или помещений, земельные отношения которых урегулированы договором аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Нарушение условий землепользования одним из арендаторов земельного участка, которое привело к изменению ВРИ, увеличению кадастровой стоимости земельного участка и, как следствие, увеличению арендной платы, распространяется на всех арендаторов данного земельного участка. 

Кроме того, начиная с 2017 г., частыми стали случаи «неожиданного» изменения ВРИ. Как следствие – столь же неожиданное увеличение кадастровой стоимости земельного участка (зачастую в несколько раз), влекущее увеличение арендной платы (земельного налога). Причина – все те же проверки фактического использования земельного участка, проводимые Госинспекцией. 

 

В последнее время Госинспекция г. Москвы тестирует собственное «ноу-хау»: в случае обнаружения на промышленном земельном участке зданий и строений, которые можно отнести к «более дорогому ВРИ» (торговля, общественное питание, бытовые услуги), следует иск в арбитражный суд. 

На текущий момент основное требование1  взыскание неосновательного обогащения, возникшего у арендатора земельного участка в связи с использованием участка в отличных от условий договора аренды целях и недоплатой арендной платы, которая рассчитывается от кадастровой стоимости и напрямую зависит от ВРИ. На данный момент Арбитражный суд г. Москвы один такой иск удовлетворил. 

В любом случае выявленные нарушения в части землепользования влекут за собой как минимум денежные потери в виде штрафов и увеличенной нагрузки по арендной плате (земельному налогу), как максимум – потерю объекта, частичную либо полную. 

 

Отказ в регистрации перехода прав на объект ввиду незаконного изменения технических характеристик посредством перепланировок и переустройств 

Для более рационального использования здания конфигурация помещений в нем может меняться под требования соответствующих нужд арендного бизнеса. 

Иногда такие изменения находятся на стыке с реконструктивными работами. Это требует государственной регистрации кадастрового учета, для которого необходимы соответствующие документы-основания. 

Ненадлежащее оформление документов либо их отсутствие влечет препятствия в государственной регистрации перехода прав собственности на здания и помещения, в которых такая перепланировка не была согласована. А это приведет к невозможности реализации предмета залога без финансовых и временных затрат. 

 

Реализация указанных выше рисков имеет следующие последствия для залогодержателя: 
В период обслуживания кредита заемщиком: 

  • полная утрата объекта лишает заемщика возможности обслуживать кредит, в случае если предмет залога – единственный источник дохода заемщика; 
  • частичная утрата объекта ведет к уменьшению арендного дохода заемщика за счет уменьшения аренднопригодной площади, а также простоя на время проведения демонтажных работ. Это увеличивает нагрузку на заемщика и в случае нехватки средств от сдачи в аренду оставшихся площадей приводит к невозможности обслуживать кредит; 
  • нарушение правил землепользования, равно как и условий договора аренды земельного участка, ведет к требованию об устранении нарушений (полная или частичная утрата объекта), а также к штрафу арендатора (напомним, в Москве это зачастую 100% годовой арендной платы). Увеличивается единовременная нагрузка на заемщика без права освобождения от устранения нарушений. 


В
 период реализации имущества должника: 

  • частичная утрата объекта ведет к существенному снижению стоимости реализации, а также к увеличенному сроку экспозиции объекта; 
  • незаконное изменение характеристик объекта ведет к невозможности его реализации ввиду отказа в регистрации перехода прав на него.  

 

В рамках определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик не имеет обязанности и далеко не всегда имеет возможности проанализировать соответствие фактических характеристик здания/помещения разрешенным. Кроме того, не все оценщики обладают знаниями из смежных областей (земельное, градостроительное законодательство, кадастровый учет).  

Однако, учитывая основное значение отчета об оценке для банка – сбор информации о предмете залога в агрегированном виде, выявление оценщиком потенциальных рисков объекта недвижимости может существенно усилить информативную функцию такого отчета.    

 

Мы выделили ряд маркеров, которые могут быть выявлены оценщиком при осмотре объекта недвижимости на стадии подготовки отчета об оценке: 

  1. несоответствие ВРИ фактическому назначению здания (например, на земельном участке с ВРИ «для эксплуатации промышленных объектов» расположено офисное здание, реконструированное из производственного) – нарушение правил землепользования; 

  1. несоответствие фактических объемно-планировочных характеристик здания/помещения документам технического учета (фактическое отсутствие части несущих стен, отображенных на поэтажном плане, отсутствие в поэтажном плане элементов здания – лестниц, оконных проемов либо наличие неучтенных площадей)  – нарушение правил кадастрового учета, риск признания самовольной постройкой; 

  1. наличие существенных расхождений общей площади ОКС согласно документам технического учета и данным ЕГРН. 

 

Отдельным поверочным инструментом может выступать Публичная кадастровая карта Росреестра – на ней могут быть видны пересечения границ земельных участков со смежными участками, например улично-дорожной сетью. Если фактически границы используемого участка не совпадают с данными Публичной кадастровой карты, необходимо устранить такие нарушения. Это, в свою очередь, может привести к существенному уменьшению общей площади земельного участка. 

Также Публичная кадастровая карта может показать нахождение части ОКС на смежном земельном участке, что грозит потенциальным конфликтом с правообладателем такого участка и свидетельствует о незаконном характере строительства такого ОКС. 

Кроме того, отсутствие данных (привязки ОКС к земельному участку, границ земельного участка) на Публичной кадастровой карте говорит об отсутствии полных и актуальных данных об объекте в ЕГРН. А это может вызвать сложности при проведении регистрационных действий с указанным объектом. 

 

Несмотря на отсутствие у оценщика прямой обязанности и задачи проведения правовой экспертизы объекта оценки, выявленные обстоятельства, свидетельствующие о возможных нарушениях, могут быть формализованы в отдельный раздел отчета об оценке, что послужит дополнительным источником информации для сотрудников банка.  

Таким образом, всесторонний анализ предмета залога как сотрудниками банка, так и оценщиком помогает учесть полный спектр потенциальных рисков еще на стадии рассмотрения возможности принятия объекта недвижимости в качестве обеспечения обязательств заемщика. В тоже время правовая оценка рисков сотрудниками банка, предоставленная в распоряжение оценщика, позволит ему оценить степень их влияния на предмет залога в стоимостном выражении.    

С учетом сказанного выше мы рекомендуем кредитным организациям при взаимодействии с оценщиками предоставлять им максимальный объем информации по предмету залога, включая правовую оценку режима его использования, равно как и учитывать те факты потенциальных нарушений, выявленных оценщиком. 

Потенциальным заемщикам основная рекомендация – владеть и использовать объект недвижимости в соответствии с требованиями законодательства, проводить регулярный мониторинг их изменения и иметь на руках всю актуальную и достоверную документацию на объект недвижимости. 




Источник: ГК RWAY
Теги: