Уточнение границ земельного участка

07.12.2018

Правообладатели земельных участков порой оказываются в неприятной ситуации: внезапно выясняется, что границы земельного участка подлежат корректировке (уточнению). Подобные ситуации возникают, как правило, в отношении земельных участков, границы которых не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства (в выписках из государственного реестра недвижимости правообладатели могут увидеть именно такую запись: «границы земельного участка не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства»). Это означает, что в отношении земельного участка не проводились кадастровые работы с составлением межевого плана.


Алексей Родин, 

старший юрисконсульт компании Alta Via 

  

Границы каких участков подлежат уточнению 

Например, земельные участки: 

  • в отношении которых не были зарегистрированы права собственников/владельцев/землепользователей и не был осуществлен кадастровый учет; 
  • права зарегистрированы правообладателями и/или постановка на кадастровый учет была осуществлена до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 01.01.2017 – Федеральный закон «О кадастровой деятельности»). В соответствии с законом межевой план стал документом-основанием осуществления кадастрового учета земельных участков; 
  • постановка на кадастровый учет была осуществлена со статусом «ранее учтенный» без установления границ в соответствии с требованиями земельного законодательства. 

 

Выявление ошибок при определении границ участков. Составление межевого плана 

Одним из существенных моментов при составлении межевого плана является определение границ, а соответственно, и площади земельного участка. Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что: 

  • местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (п. 8 ст. 22); 
  • площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость (п. 9 ст. 22). 

 

В результате составления межевого плана в ранее составленных документах может быть выявлено несоответствие границ земельного участка, а также его площади, фактическим данным, установленным кадастровым инженером. Такое несоответствие может быть обусловлено разными причинами. Вот некоторые из них: 

  • раньше обмеры земельный участков осуществлялись способами, при которых могла быть допущена существенная погрешность измерений (землемерный циркуль, рулетка и т.д.); 
  • при установлении (выносе) границ земельного участка на местности (при установке колышек, забора т.п.) специалист по геодезии земельного участка вообще не привлекался. 

 

Иногда возникает необходимость уточнения границ земельного участка, в отношении которого ранее составлялся межевой план (при выявлении несоответствий фактических границ земельного участка данным кадастрового учета). Несоответствия могут быть обусловлены погрешностями геодезических измерений разными специалистами в различных погодных условиях по истечение длительного промежутка времени (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2018 года по делу № А40-90220/2017), в связи со сбоем программного обеспечения географической информационной системы ИнГЕО (Апелляционное определение Самарского областного суда от 19.07.2018 года по делу № 33-7277/2018). 

 

Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади (легитимации изменений) за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны именно с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения в ЕГРН о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельного участка. В противном случае Росреестр приостановит осуществление государственного кадастрового учета (подп. 31 п.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета, то в осуществлении государственного кадастрового учета будет отказано. 

 

Еще одним существенным моментом при составлении межевого плана является наличие в нем сведений о согласовании границ земельного участка с правообладателями смежных земельных участков. Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (п. 1, 3 ст. 39) предусмотрено, что в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, то местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами – правообладателями смежных земельных участков (лицами, обладающими на смежные земельные участки правами: 

  • собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями, либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 
  • пожизненного наследуемого владения; 
  • постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 
  • аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет). 

 

Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (п. 1 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). 

 

При подготовке межевого плана с целью уточнения границ земельного участка кадастровый инженер обязан учитывать, что местоположение земельного участка определяется, исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа – исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. 

В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности 15 и более лет (доказательствами существования границы на местности 15 и более лет могут, в том числе, но не исключительно, фотографии. Например, дело № 33-7277/2018. А также видеосъемка, свидетельские показания и т.п.) и закрепленные с использованием природных объектов (например, многолетних кустарников, деревьев и т.п.) или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (забор, сооружения).  

 

Уточнение границ ранее поставленного на кадастровый учет земельного участка может быть обусловлено также наличием реестровой ошибки (воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся, например, в ранее изготовленном межевом плане или в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и/или органами в порядке информационного взаимодействия). 

 

Согласованные границы земельных участков  

В общем случае местоположение границ земельного участка считается согласованным, если: 

  • правообладатели смежных земельных участков подписали акт согласования местоположения границ без возражений; 
  • надлежащим образом извещенные правообладатели смежных земельных участков не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием (п.п. 2, 3 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). 

 

Однако при уточнении части границ земельного участка, которая является общей (смежной) частью границ других участков местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или из представителей. 

То есть при отсутствии подписей смежных правообладателей (например, ввиду отсутствия собственника смежного земельного участка) осуществить кадастровый учет при уточнении границ земельного участка в досудебном порядке не получится: Росреестр сначала приостановит государственный кадастровый учет, а по истечение срока приостановления, если не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета, откажет в таком кадастровом учете. В этом случае кадастровый учет может быть осуществлено только после подписания указанными заинтересованными лицами акта согласования местоположения границ или на основании судебного акта. 

 

Также необходимо учитывать, что если в результате уточнения границ земельного участка его площадь изменится на величину более чем предельный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования (данный параметр предусматривается в правилах землепользования и застройки, градостроительном плане земельного участка), или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, то Росреестр приостановит государственный кадастровый учет с последующим отказом в нем. 

При таких обстоятельствах кадастровый учет при уточнении границ земельного участка возможен в судебном порядке (Апелляционное определение Самарского областного суда от 18.01.2018 года по делу № 33-16886/2017 (33-707/2018). 

 

Существуют и иные обстоятельства, которые могут препятствовать осуществлению кадастрового учета при уточнении границ земельного участка. В соответствии с п. 11 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при составлении межевого плана кадастровый инженер должен учитывать, что: 

  1. границы земельного участка не должны пересекать границы муниципального образования (за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования в документе, на основании которого вносились сведения в ЕГРН); 
  2. границы земельного участка также не должны пересекать границы населенного пункта, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в ЕГРН; 
  3. границы земельного участка также не должны пересекать границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением случаев: 
  • образования земельного участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов; 
  • если при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, права на который возникли до 1 января 2016 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о местоположении границ лесного участка, было выявлено пересечение границ такого земельного участка с границами лесного участка, лесничества, лесопарка. Данное обстоятельство не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета указанного земельного участка (п. 2 ст. 60.2. Закона); 
  • выявления воспроизведенной в ЕГРН ошибки в определении местоположения границ территориальной зоны. 

 

Обоснованность уточнении границ земельных участков. Судебная практика  

В результате уточнения границ земельного участка площадь смежных земельных участков иногда уменьшается (например, границы земельного участка накладываются на границы смежных земельных участков), что приводит к земельным спорам с правообладателями таких смежных земельных участков, которые разрешаются в судебном порядке (п. 1 ст. 64 ЗК РФ). В этом случае основанием для осуществления кадастрового учета в связи с уточнением границ земельных участков является вступившие в законную силу судебные акты (подп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

 

В рамках судебного спора при отсутствии достаточных доказательств обоснованности уточнения границ земельного участка (например, при отсутствии отвечающего требованиям действующего законодательства картографического материала полноценного картографического материала) судом может быть назначена землеустроительная экспертиза. 

Так, в рамках судебного спора по гражданскому делу № 33-6219  суд пришел к выводу о наличии несоответствия местоположения границ земельных участков по фактическому пользованию сведениям об их местоположении в ЕГРН в связи с реестровыми ошибками (которые были допущены не только в отношении земельных участков сторон по делу, но и в отношении последовательно расположенных других земельных участков) и, устранил ее по варианту, предложенному экспертами в рамках судебной землеустроительной экспертизы. А в рамках судебного спора по делу № 33-1292/2018 суд с учетом того, что ни одна из сторон не представила доказательств в подтверждении того, где должна находиться граница между земельными участками сторон, исходя из сложившегося порядка землепользования пришел к выводу об установлении спорной границы по варианту, отраженному в заключении судебной землеустроительной экспертизы.  

 

В отдельных случаях грубые нарушения при формировании и установлении границ земельного участка могут привести к существенному нарушению прав собственников и иных правообладателей земельных участков. Так, в рамках одного из судебных разбирательств (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 11.02.2018 года) было установлено, что в результате допущенных нарушений при формировании земельного участка произошло практически полное наложение этого земельного участка на смежный земельный участок. Факт наложения на границы смежного земельного участка был выявлен при уточнении границ смежного земельного участка. Суд удовлетворил требования собственника смежного земельного участка и признал недействительным межевой план спорного земельного участка, признал недействительной постановку этого спорного земельного участка на кадастровый учет, а также обязал Росреестр аннулировать и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о границах, углах и координат характерных точек границ данного земельного участка. 

 

В заключение стоит отметить, что если границы земельного участка не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства (межевой план на земельный участок не составлялся), то не исключены возможные споры с правообладателями смежных земельных участков и не исключена вероятность возникновения целесообразности уточнения границ земельного участка. Поэтому стоит отметить актуальность рекомендаций о рассмотрении возможности проведения межевания, изложенных в информационном письме Росреестра от 24.10.2017 г. «Отсутствие межевания не лишает права собственности, но повышает риски споров о границах».   


Источник: ГК RWAY
Теги: