Реформация законодательства о самовольном строительстве

30.10.2018

Леонид Титов, 

руководитель практики «Собственность» 

консалтинговой компании Alta Via 

 

Проблема самовольного строительства на сегодняшний день является одной из самых актуальных для законодателя и правоприменителя в Российской Федерации. 

За возникновением проблемы лежат совместные действия государства, которое не смогло организовать и разработать работоспособный правовой механизм для эффективного регулирования института самовольного строительства, и субъектов права, которые руководствуются и в ближайшее время будут руководствоваться принципом «что мне за это будет?» или вообще не думают о последствиях своей деятельности.  

 

Кроме того, существование самовольных построек отрицательно влияет на рынок недвижимости, на экономические показатели в целом, так как в соответствии с положениями действующего законодательства, лицо, воздвигшее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и такая постройка полностью выпадает из гражданского оборота. 

 

Правовое регулирование самовольного строительства. Последние нововведения  

Вопрос самовольного строительства (статуса самовольной постройки), до недавнего времени регулировался лишь одной статьей Гражданского кодекса (ст. 222 ГК РФ), применение которой раскрывалось ст. 22-31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ  10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

Такое узкое регулирование, безусловно, не обеспечивало сложившиеся общественные отношения должной степенью защищенности и понятности. В некоторых случаях приводило к правовому произволу со стороны обеих стороны административных отношения (пример, «Ночь длинных ковшей1»).  

 

Решив изменить ситуацию, законодатель 3 августа 2018 г. принял ряд актов, которые существенно изменили диспозицию, улучшили и облегчили положение добросовестного правоприменителя. В первую очередь интерес, в отношении рассматриваемого правового института представляют следующие акты 

  1. Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – № 339-ФЗ). 

  1. Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее №340-ФЗ). 

 

Ничего революционного принятые нормативные акты не привнесли в существующую действительность, и, как это часто бывает, стали отражением сложившейся судебной практики. Тем не менее, значимость принятых актов для института режима самовольной постройки сложно переоценить.  

 

Рассмотрим изменения, которые были привнесены законодателем в ст. 222 ГК РФ № 339-ФЗ. Регулятор по-новому определил и дополнение определение самовольной постройки: 

«Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки». 

 

Новая часть определения начинается со слов «если…». Данная поправка никоим образом не изменила сложившуюся практику, но прекратила всякие сомнения у применителей. Теперь застройщик может быть уверен, что, начав строительство при действии одних норм и правил, он не станет жертвой изменений законодательства, и возводимый им объект капитального строительства резко станет самовольной постройкой. Кроме того, такое определение не позволяет и недобросовестным застройщикам использовать ранее действующую нормативную базу для незаконного строительства.  

 

П. 1 ст. 222 ГК РФ пополнился абзацем 2, который «убивает» совершенно несправедливую судебную практику и позволяет блокировать ряд административный злоупотреблений, а также злоупотреблений, которые позволяли себе естественные монополии при реализации своих прав. 

Звучит он так: 

«Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка». 

 

Перечень ограничений использования земельных участков изложен в ст. 105 ЗК РФ, и можно сделать неутешительный вывод о том, что найти земельный участок, на который не распространяется ни одно ограничение крайне сложно. А как несчастному застройщику (особенно, если это не профессиональный девелопер) выяснить, что на земельный участок распространяются какие-либо ограничения не очень понятно. По этой причине законодатель верно посчитал, что ответственность должны нести органы, выдающие разрешение на строительство и не проинформировавшие застройщика о наличии зоны с особыми условиями использования. Как следует из пояснительной записки к № 339-ФЗ: если орган, выдающий разрешение на строительство не знал о наличии особой зоны, то застройщик не мог знать о ней тем более.  

Абз. 2 ст. 222 ГК РФ никак не защищает от сноса объект, находящийся в зоне с особым режимом, а лишь не позволяет сносить его как самовольную постройку и дает возможность рассчитывать на некую компенсацию от государства (в соответствии с нормами Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Градостроительным кодексом).  

 

Следующая важная новация: в абзаце 4 ст. 222 ГК РФ сказано: 

«Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом». 

 

Отметим, что ранее закон крайне громоздко и неповоротливо разрешал лишь сносить самовольную постройку, что не только «било» по обороту недвижимости, но и приводило к сумасшедшим денежным затратам. Сейчас появилась опция – возможность привести ОКС в соответствие с определенными параметрами. Обсуждая данный вопрос, нельзя не сказать о том, что правоприменители (как административные органы, так и застройщики) уже давно используют институт приведения объекта в соответствие, и то, что регулятор решил включить данную опцию лишь в 2018 г. выглядит крайне странным. 

  

Важно отметить, что помимо реформации ст. 222 ГК РФ, наконец регламентирован порядок сноса и приведения в соответствие самовольных построек, которые теперь содержатся в Градостроительном кодексе: 

  • снос объекта самовольного строительства и приведение объекта капитального строительства в соответствие (статья 55.32 ГрК РФ); 
  • снос ОКС, расположенных в зонах с особыми режимами использования территории (статья 55.33 ГрК РФ). 

 

Теперь у органа местного самоуправления есть право изъять земельный участок у собственника земельного участка, на котором расположена самовольная постройка (для этого законодатель ввел новую статью в Земельный кодекс – статью 54.1, и провести конкурс на заключение договора аренды такого земельного участка с обязанностью арендатора осуществить снос самовольной постройки. (Хороший способ для экономии бюджетных средств).   

 

Признание права собственности на самовольную постройку: новые правила  

Изменились правила признания права собственности на самовольную постройку, изложенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ, точнее изменился один из критериев, при котором суд имеет право признать право собственности на самовольную постройку:  

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 
  • если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

 

Заметим, что огромный перечень требований, которым ранее должна была соответствовать самовольная постройка, вырезан из нормативного регулирования и заменен на «установленные требования». 

 

Но наиболее заслуживающим внимания являются кардинальные изменения п. 4 ст. 222 ГК РФ, а именно: фактический запрет на административный снос самовольных построек, заключающийся в фактической установке четкого перечня случаев, когда самовольная постройка может быть снесена без решения суда.  

 

Главным ограничителем для административного сноса является абзац 5 комментируемого пункта: 

«Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома».  

То есть, снести ОКС, на который зарегистрировано право собственности как самовольную постройку в административном порядке невозможно.  

 

Эта восхитительная норма, ставшая апогеем последствий, вызванных «Ночью длинных ковшей», и применения нормативной базы, которая ее породила. Напомню, что за полгода до «Ночи», законодатель реформировал ст.222 ГК РФ таким образом, что позволил административным органам без лишних проблем сносить самовольные постройки, которые находились в зонах с особым режимом использования.  

 

Для реализации административных функций законодатель наполнил Градостроительный кодекс и Федеральный закон от 06.10.2003 г.  131-ФЗ «Об общих принципах организации органов местного самоуправления в Российской Федерации» нормами, регламентирующими порядок действий органов местного самоуправления при выявлении объекта самовольного строительства. Считаю, что обобщенное регулирование данного направления деятельности административных органов, является хорошей новацией.  

 

Принятая нормативная база не только облегчила жизнь добросовестных застройщиков, но существенно усложнила жизнь тех, кто ведет злонамеренное самовольное строительство, так как теперь при выявлении самовольный постройки фактически отсутствует возможность привести земельный участок, на котором она находятся, в состояние, позволяющие вести такое строительство (фактически факт выявления самовольной постройки накладывает ограничение на пользование земельным участком).  

______________
В ночь на 9 февраля 2016 г. в Москве снесли от 97 до 107 объектов в различных районах города, которые власти столицы признали объектами самовольного строительства.

Источник: ГК RWAY
Теги: