Судебные споры о признании права аренды земельного участка отсутствующим

11.10.2018

Антон Пуляев, адвокат, 

заместитель председателя коллегии адвокатов «ДЕ-ЮРЕ» 

 

 

Способ защиты нарушенного права в виде оспаривания зарегистрированного права или обременения путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими впервые назван в абзаце 4 пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление 10/22) в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились). 

 

Как разъяснено в Постановлении  10/22, условиями предъявления иска о признании права отсутствующим являются невозможность виндикации спорного имущества и отсутствие необходимости признавать право на такое имущество. В Постановлении  10/22 приведены примеры ситуаций, в которых подобный иск может быть применен, - это регистрация права на один и тот же объект недвижимости за разными лицами, государственная регистрация права на движимое имущество как на объект недвижимости, прекращение обременения. 

Кроме того, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении Президиума от 24.01.2012  12576/11 разъяснил, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. 

 

Рассмотрим примеры из судебной практики, где истцу отказано в удовлетворении требования о признании права аренды земельного участка отсутствующим.   

  1. Администрации муниципального образования отказано в признании права аренды земельного участка отсутствующим. (Определение ВС РФ от 22 мая 2018 года по делу  308-ЭС17-21569) 

 

Обстоятельства дела - администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю о признании отсутствующим права аренды на земельный участок; о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства 4%, общая площадь застройки - 145 кв. м, путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними; о снятии с кадастрового учета объекта незавершенного строительства, путем исключения из государственного кадастра недвижимости сведения об указанном объекте. 

 

Основание для отказа в иске - поскольку спорный земельный участок передан во владение предпринимателя на основании договора аренды, спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, по мнению судов, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Так как истец не заявил требования, направленного на возврат земельного участка, а избранный им способ не способен восстановить права администрации, суды признали требование о признании отсутствующим права аренды ненадлежащим и в связи, с чем отказали в его удовлетворении. 

 

  1. Администрации муниципального образования отказано в признании права аренды земельного участка отсутствующим. (Определение ВС РФ от 24 апреля 2018 г.  18-КГ18-39) 

 

Обстоятельства дела - администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в суд с иском к физическому лицу о признании отсутствующим его права аренды на земельный участок площадью 800 кв. м, расположенный… 

 

Основание для отказа в иске - требование о признании права отсутствующим может быть предъявлено владеющим собственником к лицу, которое спорным имуществом не владеет, однако право, которого безосновательно зарегистрировано в публичном реестре. Вместе с тем право аренды у ответчика возникло в силу решения суда и на основании договора, земельный участок передан ему во владение. Факт владения ответчиком земельным участком установлен.  

 

  1. Администрации города отказано в признании права аренды земельного участка отсутствующим. (Определение ВС РФ от 7 ноября 2017 г.  308-ЭС17-15786) 

 

Обстоятельства дела - Администрация города Сочи обратилась с иском к Жилищно-строительному кооперативу: 

  1. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка; 

  1. об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права аренды кооператива на указанный земельный участок; 

  1. о признании отсутствующим обременения земельного участка в виде аренды. 

 

Основание для отказа в иске – в данном случае требование о признании обременения отсутствующим заявлено стороной договора аренды и фактически представляет собой иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. При производстве по делу в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по этому требованию. Исчисляемый с момента начала исполнения договора срок исковой давности по этому требованию истек, что является основанием для отказа в удовлетворении данного требования. 

 

  1. Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области отказано в признании права аренды земельного участка отсутствующим. (Постановление 10 ААС от 20 февраля 2018 г. по делу  А41-83595/17) 

 

Обстоятельства дела - ТУФАУГИ по Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ОАО с требованием, в частности: признать отсутствующим права аренды ОАО на земельный участок; 

 

Основание для отказа в иске - выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом; избранный способ защиты должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. В обоснование своих требований истец ссылается на то, что запись об указанном праве ответчика на спорный объект в Едином государственном реестре недвижимого имущества нарушает право истца, поскольку он считает себя собственником спорного земельного участка и отсутствие законных оснований предоставления ответчику земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. Между тем, на дату рассмотрения дела в суде отсутствуют как доказательства признания недействительным основания возникновения соответствующего права ответчика на земельный участок, так и доказательства, подтверждающие регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования ответчика на спорный земельный участок.  

 

  1. Юридическому лицу отказано в признании права аренды земельного участка отсутствующим. (Определение ВС РФ от 4 сентября 2017 г.  308-ЭС17-11675) 

 

Обстоятельства дела  ООО № 1 обратилось в арбитражный суд с иском к ООО № 2ОАО о признании отсутствующим права аренды ООО № 2, зарегистрированного на основании договора аренды. 

 

Основание для отказа в иске - на спорном земельном участке находится объект с наименованием по одним документам - здание конторы (по одним документам), права на которое зарегистрированы за истцом, по иным документам - здание дома культуры, права на которое зарегистрированы за ООО № 2. На земельном участке помимо спорного строения, расположены два объекта недвижимого имущества, принадлежащие ООО № 2, фактически спорное здание находится во владении ответчика. Срок исковой давности по заявленным требованиям истек. 

 

Когда необходимо заявлять иск о признании права отсутствующим:  

 

  • Если для защиты законного интереса истца не требуется установить свое собственное право на объект недвижимого имущества (данное право существует и никем не оспаривается), а достаточно лишь констатировать отсутствие такого права у ответчика. 

Если у истца право собственности на спорное имущество отсутствует и зарегистрировано за ответчиком, интерес истца нельзя защитить посредством удовлетворения иска о признании права отсутствующим. 

 

  • Если на объект зарегистрировано право нескольких лиц. Ситуация регистрации права нескольких лиц на одно и то же недвижимое имущество. В этом случае иск может предъявить один из обладателей права, если полагает, что право другого зарегистрировано без должного основания. 

Источник: ГК RWAY
Теги: