Спорные вопросы финансовой аренды (лизинга) недвижимости

09.06.2018

Андрей Пушкин,  

к.э.н., управляющий партнер, 

практика «Земля. Недвижимость. Строительство», 

юридическая компания Tenzor Consulting Group 

 

Нестабильная экономическая ситуация вынуждает искать альтернативные по отношению к банковским кредитам механизмы покупки недвижимости. Таким механизмом был призван стать договор финансовой аренды (лизинга).  

Как правило, им могут воспользоваться те, кто не может получить заемные средства в банке (например, из-за плохой кредитной истории или невозможности официально подтвердить свой доход), но при этом полностью уверен в своей финансовой состоятельности. Для его оформления достаточно паспорта, ИНН, свидетельства пенсионного страхования и анкеты заявителя, что значительно экономит время желающего заключить договор лизинга на сбор документов, а также сокращает время рассмотрения заявки лизинговой компанией 

 

С первого взгляда, договор лизинга кажется более привлекательным для заемщика инструментом, однако такой договор таит в себе подводные камни для обеих сторон 

Согласно статье 665 ГК РФ, по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Отличительной особенностью договора лизинга от кредита является то, что в первом случае собственником имущества остается лизингодатель (лизинговая компания), во втором – заемщик.  

 

Расторжение договора 

Нередко лизинговые компании включают в договор пункт о том, что в случае неисполнения обязательства лизингополучателем договор может быть расторгнут в одностороннем порядке: предмет договора (недвижимость) в таком случае возвращается к лизингодателю.  

В случае систематического уклонения от уплаты платежей, договор может быть расторгнут по инициативе лизингодателя (то есть в одностороннем порядке) 

Как правило, сторонам необходимо соотнести взаимные представления сторон по договору (сальдо встречных обязательств) и расторгнуть договор. Однако на практике есть интересные исключения. 

Например, гражданин заключил с лизинговой компанией договор финансовой аренды – возвратного лизинга недвижимости сроком на 36 месяцев с обязанностью по окончании договора приобрести квартиру по выкупной стоимости. 

Так, сначала гражданин продал компании свою квартиру, а затем взял ее в лизинг. Через какое-то время гражданин перестал оплачивать оговоренные платежи, и спустя 4 месяца просрочки, компания обратилась в суд с требованием о взыскании с гражданина неуплаченных платежей, расторжения договора и передачи в квартиры в собственность компании. Налицо нарушение одной стороной положений договора о своевременном внесении оплаты, значит, за нарушение договор должен быть расторгнут, а недвижимое имущество передано компании. 

 

Однако в ходе судебного заседания было установлено, что при заключении договора была нарушена воля сторон. Так, гражданин заявил, что его реальной целью было получение крупной денежной суммы, которую он не мог получить посредством кредита; от безвыходности ситуации он воспользовался лизингом. Таким образом, сделка признана притворной. 

Одним из оснований признания сделки притворной была, в том числе, ее заниженная стоимость: лизинговая компания оценила квартиру в 600 тыс. руб. (также компания не предоставила методику расчета стоимости), в то время как независимый оценщик в 1,2 млн руб. Судом оба договора (купли-продажи и лизинга) были признаны недействительными, недвижимость вернулась в собственность лизингополучателю, а в выплате лизингодателю арендных платежей отказано (апелляционное определение Свердловского областного суда от 7 декабря 2017 г. по делу № 33-19122/2017, аналогичное определение Московского городского суда от 26 мая 2017 г. по делу № 33-20580).  

 

Выкупная стоимость 

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", в общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. То есть возможны два варианта приобретения недвижимости в собственность согласно договору лизинга: 1) приобретение недвижимости после уплаты последнего арендного платежа, 2) после уплаты последнего платежа наступает возможность купить недвижимость за минимальную цену.  

Здесь возникает логичный вопрос о юридической судьбе ранее уплаченных платежей. Арендный платеж включает в себя также часть выкупной стоимости платежа, при этом, какая это именно часть зачастую в договоре не указано.  

 

Согласно постановлению ВАС РФ от 14.03.2014 № 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга», расторжение договора выкупного лизинга, в том числе по причине допущенной лизингополучателем просрочки уплаты лизинговых платежей, «не должно влечь за собой получение лизингодателем таких благ, которые поставили бы его в лучшее имущественное положение, чем-то, в котором он находился бы при выполнении лизингополучателем договора в соответствии с его условиями». Но в то же время, и лизингополучатель не должен быть освобожден от уплаты оговоренных платежей.  

 

Вопрос о размере суммы, подлежащей возврату лизингополучателю, в такой ситуации достаточно сложен, так как: 

- часть лизинговых платежей, составляющих выкупную цену, не всегда определена договором лизинга; 

- суды далеко не во всех случаях руководствуются той выкупной стоимостью, которая указана в договоре (зачастую лизинговые компании слишком занижают стоимость недвижимости, как, например, следует из материалов апелляционного определения Свердловского областного суда от 7 декабря 2017 г. по делу № 33-19122/2017); 

- учитывая снижение стоимости объекта лизинга вследствие его использования лизингополучателем, возврату подлежит не вся выкупная стоимость, а порядок расчета снижения стоимости законодательно не установлен. 

 

В постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 17389/10 по делу № А28-732/2010-31/18 суд предложил рассчитывать выкупную стоимость линейным методом на основании Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина РФ от 30.03.2001  26н в ред. от 24.12.2010 [согласно п. 19 ПБУ, исходя из первоначальной стоимости или (текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки) объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта]. 

Таким образом, лизингополучатель может взыскать ту часть лизинговых платежей, которые составляют стоимость возвращенного лизингодателю имущества на момент его передачи лизингодателю, в случае расторжения договора лизинга и возврата объекта лизинга лизингодателю. 

Источник: ГК RWAY
Теги: