Основные способы защиты права собственности на недвижимое имущество

09.06.2018

В настоящей статье анализируются основные способы защиты права собственности на недвижимое имущество, встречающиеся на практике при нарушениях прав лиц на принадлежащее им недвижимое имущество. Под защитой права собственности понимаются определенные меры, направленные на пресечение нарушения права собственности или на восстановление нарушенного права.



Е.С. Яковлева
, 
адвокат  



Н.М. Джаникян
, 
юрист  

 

Способы защиты права собственности на недвижимое имущество можно разделить на вещно-правовые и обязательственно-правовые способы. Ключевым критерием разграничения выступает объект воздействия. Для вещных прав – это имущество, а для обязательственных прав – субъект права, а именно его действия.1 Как справедливо отмечает Потапенко С.В., обязательственным правам, в отличие от вещных, не приписывают свойства бессрочности, и отношения, связанные с ними, называют относительными, указывая на то, что кредитору может противостоять только конкретный, вполне определенный субъект – должник.2   

 

Вещно-правовые способы защиты права собственности в зависимости от видов посягательств на недвижимое имущество можно классифицировать на следующие три группы: 


  1. Иски, связанные с лишением владения – иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). 
  2. Иски, не связанные с лишением владения – иски об устранений нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск). 
  3. Иски, связанные с оспариванием/отрицанием наличия у лица права собственности – иски о признании права собственности и др. 


К обязательственно-правовым способам защиты права собственности на недвижимую вещь следует отнести, в частности, иски о признании сделки 
по приобретению недвижимой вещи недействительной, о применении последствий недействительной соответствующей сделки и др.  

 

Рассмотрим более подробно такие вещно-правовые способы защиты права собственности на недвижимую вещь, как виндикационный иск, негаторный иск и иск о признании права собственности. 

Виндикационным иском в научной литературе принято считать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Это иск невладеющего собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 09.02.2010 N 13944/09 по делу № А56-31225/2008). 

Для удовлетворения виндикационного иска необходимо наличие следующих условий: 


  • Наличие у истца законного титула на недвижимое имущество (смОпределение Верховного Суда РФ от 24.11.2015 № 4-КГ15-39). Так, доказательствами наличия у Истца законного титула могут служить, например, выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), документы-основания приобретения истцом вещного права на недвижимую вещь (договор купли-продажи, акт органа государственной власти). Кроме того, в судебной практике также встречаются случаи, когда законный титул может быть доказан с помощью пояснений третьих лиц (см. Постановление ФАС Московского округа от 29.01.14 № Ф05-16949/2013 по делу № А40-126562/12-53-1192). 
  • Утрата владения вещью. Под утратой фактического владения следует понимать не лишение права собственности, а именно утрату фактического владения имуществом (см. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.12.2016 № Ф03-5666/2016 по делу  А51-31778/2014). 
  • Наличие вещи в натуре, возможность его индивидуализации и идентификации (см. Определение Верховного Суда РФ от 11.02.2014  4-КГ13-35). Объект недвижимости должен существовать в натуре, а также должен быть поставлен на государственный кадастровый учет. 
  • Нахождение имущества в незаконном владении ответчика. Например, ответчик приобрел недвижимую вещь у лица, которое не имело права его отчуждать (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 
  • Отсутствие между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 № 5257/13 по делу № А07-5384/2012). Так, например, продавец не может истребовать у покупателя недвижимое имущество, переданное по сделке.  

 

Однако наличие указанных выше условий, не всегда влечет удовлетворение исковых требований в силу ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»), которая защищает права добросовестных приобретателей недвижимого имущества, то есть тех, которые не знали или не могли знать о том, что незаконно приобрели недвижимую вещь.  

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 

При этом, согласно п. 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 

 

Подчеркнем, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).  

Из этого следует вывод, что для признания покупателя добросовестным приобретателем недвижимости недостаточно простой проверки наличия в ЕГРН отметки о праве собственности продавца на недвижимое имущество. Покупателю перед покупкой недвижимости необходимо совершить и иные действия, связанные с проверкой объекта недвижимости (например, осмотреть объект, запросить у продавца правоустанавливающие документы и т.д.).  

Соответственно, суд может признать покупателя недвижимости добросовестным приобретателем, если установит, что при приобретении недвижимости покупатель проявил необходимую степень разумности и осмотрительности (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). 

 

Между тем, необходимо отметить, что по смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестность приобретателя не всегда является основанием для отказа в удовлетворении виндикационного иска. Так, если недвижимое имущество выбыло у законного владельца помимо его воли, иск об истребовании имущества из чужого незаконного владельца подлежит удовлетворению несмотря на добросовестность приобретателя (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2015 № 09АП-2667/2015-ГК по делу № А40-72838/2012). 

Таким образом, на основании ст. 302 ГК РФ и имеющейся судебной практики можно выделить следующие совокупные условия для отказа в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения: 


  • возмездность приобретения недвижимого имущества; 
  • воля собственника на передачу имущества другому лицу; 
  • добросовестность приобретателя недвижимого имущества. 

 

Отметим, что на требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения распространяется общий срок исковой давности (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010), пропуск которого является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

 

Далее перейдем к рассмотрению иска, не связанного с лишением владения – негаторного иска. Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Следует согласиться с Потапенко С.В., что если исходить из принадлежности собственника прав владения, пользования и распоряжения, то на долю негаторного иска приходится защита пользования и распоряжения.3  

Предметом требования в силу положений п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту – «Постановление 10/22») по негаторному иску может являться как требование о запрете ответчику совершать определенные действия в отношении принадлежащему ему недвижимого имущества, так и требование об устранении последствий нарушения прав истца. Примером негаторного иска может служить ситуация, когда одно лицо паркует свой автомобиль на чужом земельном участке, мешая другому лицу (собственнику земельного участка) пользоваться своим земельным участком. В таком случае собственник земельного участка вправе подать иск к владельцу автомобиля о запрете парковки на чужом земельном участке.  

 

Следует также отметить, что в число негаторных исков попадают и иски о сносе самовольной постройки, направленные в защиту права собственности на земельный участок, если иск предъявляется лицом, которое не лишено владения своим земельным участком (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143) 

Примечательно, что предъявить негаторный иск вправе не только собственник недвижимого имущества, но и арендатор. При этом из п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.02.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что арендатор имеет право предъявить негаторный иск лишь с момента передачи ему арендованного имущества. 

Условиями удовлетворения негаторного иска являются: 


  • наличие и истца права собственности, иного вещного или обязательственного права, в соответствии с которым осуществляется право владения и пользования недвижимостью; 
  • нахождение недвижимого имущества в фактическом владении истца (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 11.03.2014  15324/13 по делу № А09-7111/2012); 
  • противоправность действий ответчика, создающей препятствия истцу в осуществлении им полномочий по владению, пользования и распоряжению объектом недвижимости (п. 45 Постановления 10/22). При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» негаторный иск может быть удовлетворен независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия, нарушающие право истца. 


Подчеркнем, что к 
негаторным искам, в отличие от виндикационных исков, не 
распространяются сроки исковой давности, поскольку нарушения, связанные с препятствием в пользовании недвижимым имуществом, носят длящийся характер (п. 49 Постановления 10/22). 

 

Отдельную группу вещно-правовых исков составляют иски о признании права собственности на недвижимое имущество. В силу ст. 58 Постановления 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.  

При подаче иска о признании права собственности на недвижимую вещь истцу необходимо доказать наличие у него соответствующего права, наличие спора о праве между ним и ответчиком, а также невозможность регистрации права собственности не иначе как по решению суда.  

Утверждать о наличии спора о праве между истцом и ответчиком можно в том случае, если ответчик заявляет о своих правах на недвижимую вещь, либо не признает за истцом право на соответствующее имущество. Подчеркнем, что в соответствии с абз. 2 п. 53 Постановления 10/22 регистрирующий орган не может быть ответчиком по искам о признании права собственности на недвижимое имущество. Он может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

 

Необходимо также добавить, что если суд установит возможность регистрации права собственности путем обращения в регистрирующий орган (Росреестр), в удовлетворении требований будет отказано (см. Постановление ФАС Московского округа от 19.12.2013 № Ф05-15654/2013 по делу № А40-3766/13,  Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 26.04.16 № Ф02-1941/2016 по делу № А58-2460/2015). 

В Постановлении 10/22 указано, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права собственности на недвижимую подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. При этом иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в том случае, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997  122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 данного Закона. 

Необходимо добавить, что, исходя из п. 57 Постановления 10/22, распространение срока исковой давности на требование о признании права собственности зависит от того, владеет ли фактически истец недвижимым имуществом. В случае, если истец не владеет спорным недвижимым имуществом, то на его требование о признании права собственности распространяется общий срок исковой давности. Однако если истец докажет, что на момент подачи он иска он фактически владеет спорным недвижимым имуществом, то на его требование о признании права собственности не распространяется срок исковой давности.  

 

Постановление 10/22 в п. 52 упоминает и такой способ защиты права, как подача иска о признании права собственности отсутствующим. Отметим, что данный способ защиты права является исключительным и может быть применен в случае, когда невозможно иным путем защитить свое право собственности. Примером такого иска может служить ситуация, когда за субъектом зарегистрировано право собственности на вещь, которая по своим характеристикам фактически не является недвижимой вещью, например, в силу отсутствия у объекта такого признака недвижимого имущества, как прочная связь с землей (см. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.10.2017  Ф02-5141/2017 по делу № А19-3829/2016).  

 

В отдельную группу исков о признании права собственности можно выделить иски о признании права собственности на самовольную постройку и признании права собственности в силу приобретательной давности.  

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее права собственности, не вправе ею распоряжаться и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. 

Соответственно, самовольная постройка не является объектом гражданских прав и обязанностей до тех пор, пока суд не признает на нее право собственности. 

 Так, для признания права собственности на самовольную постройку необходимо: 


  • наличие права на земельный участок, на котором построен объект самовольной постройки; 
  • соответствие постройки требованиям градостроительных норм и иной документации; 
  • отсутствие угрозы для жизни и здоровья третьих лиц. 


В силу п. 26 Постановления 10/22 о
тсутствие разрешения на строительство, само по себе, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку. 

При этом необходимо отметить, что суд откажет в признании права собственности на самовольную постройку, если установит, что заявитель не предпринимал попытки получить разрешение на строительство и акт о вводе в эксплуатацию (см. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). 

 

Признание права собственности на недвижимую вещь в силу приобретательной давности также имеет свои особенности. В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ право собственности признается в силу приобретательной давности, если лицо, не являющееся собственником, владеет недвижимым имуществом:  


  • Добросовестно, то есть оно не знало и не должно было знать о правах других лиц на объект недвижимости (абз. 3 п. 15 Постановления 10/22). Так, например, суд откажет в удовлетворении соответствующих требований, если имущество незаконно выбыло из владения собственника и поступило от неуполномоченного лица, о чем приобретатель знал или должен был знать (см. Постановление ФАС Московского округа от 24.10.13 по делу № А40-163479/12). 
  • Открыто, то есть не скрывает нахождения имущества в своем владении (абз. 4 п. 15 Постановления 10/22). Об открытости владения может свидетельствовать, например, факт передачи недвижимого имущества в аренду (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.06.2011 по делу N А33-114/2010). 
  • Непрерывно, то есть не прекращает своего владения в течение всего срока приобретательной давности. При этом отметим, что передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает течение давности владения (абз. 5 п. 15 Постановления 10/22). 
  • Как своим собственным – то есть в отсутствие какого-либо договора (абз. 6 п. 15 Постановления 10/22) 


Следует подчеркнуть, что согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ
, пятнадцатилетний срок давности владения отсчитывается тогда, когда истекает срок исковой давности для истребования имущества владельцем.  

Следовательно, требование о признании права собственности в силу приобретательной давности может заявлено давностным владельцем по истечении 18 лет (см. Постановление ФАС Московского округа от 21.07.14 по делу № А40-139470/13). 

 

Далее остановимся на таком способе защиты права, как оспаривание акта уполномоченного органа. Так, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем Определении4 подчеркнул, что для признания недействительными актов уполномоченных органов необходимо наличие в совокупности двух условий 


  1. несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту; 
  2. нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 


Н
есоответствии акта регистрирующего органа закону может проявляться, например, в неправомерном истребовании регистрирующим органом дополнительных документов у заявителя (см. Определение ВС РФ от 19.01.16 № 310-КГ15-18407 по делу № А14-8589/2013). Неправомерный отказ регистрирующего органа, безусловно, влияет и на законные интересы заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Например, отсутствие государственной регистрации на недвижимую вещь влечет невозможность распоряжения соответствующим имуществом, что может повлечь для заявителя убытки. 

В заключение отметим, что выбор способа защиты права собственности на недвижимое имущество зависит характера нарушений в отношении недвижимой вещи. 

Избрание ненадлежащего способа защиты права может повлечь для заявителя неблагоприятные последствия в виде отказа в удовлетворении исковых требований, в связи с чем заявителю важно правильно оценивать допущенные в отношении его имущества нарушения, своевременно отреагировать на них и оперативно их устранять. 

_______________

1 Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: науч.-практич. Пособие по применению гражданского законодательства / А. В. Зарубин [и др.]; под общ. ред .В.Н. Соловьева; науч. ред. С.В. Потапенко, - 3-е изд., перераб. И доп. – М.: Издательство Юрайт, 2014, с. 28.

2 Там же, с. 28.

3 Там же, с. 131.

4 Определение ВАС РФ от 20.04.2012 № ВАС-4845/12 по делу № А34-1411/2011.

Источник: ГК RWAY
Теги: