Неоформленное землепользование

09.06.2018

Хмыз Ирина, 

Ведущий юрисконсульт департамента сопровождения строительства 

КСК групп 

 

Зачастую участниками споров о правах на земельные участки являются землепользователи, права которых на земельные участки не оформлены.  

Отсутствие оформленных прав на земельные участки, как правило, объясняется юридической некомпетентностью участников земельных правоотношений, нежеланием разбираться в бумажной волоките, уклонением от дополнительных расходов в виде земельного налога, арендной платы и т.д. Рассмотрим, к каким последствиям может привести отсутствие правоустанавливающих документов при фактическом землепользовании; примеры неоформленного землепользования. 

 

Начнем с того, что в российском законодательстве закреплен принцип платности пользования землей. Согласно этому принципу, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п.7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации – далее ЗК РФ).  

При этом закон устанавливает две формы платы за землю  земельный налог и арендная плата (ст. 65 ЗК РФ) 

Плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п.1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Арендная плата производится пользователями земельного участка соответственно на праве аренды. 

 

Приобретение гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, обуславливает возникновение обязанности по уплате земельного налога, либо арендной платы. 

 

Отсюда вытекает требование: пользование земельным участком должно быть оформлено 

 

Вместе с тем, законодателем предусмотрены исключения, когда пользование землей осуществляется без оформления земельно-правовых отношений, например: размещение сезонных кафе на территории города Москвы (Постановление Правительства Москвы от 06.03.2015  102-ПП (ред. от 05.04.2017) "О размещении сезонных (летних) кафе при стационарных предприятиях общественного питания"), размещение нестационарных торговых объектов на территории города Москвы (Постановление Правительства Москвы от 23.06.2016  355-ПП (ред. от 28.11.2017) "О размещении в городе Москве нестационарных торговых объектов при стационарных торговых объектах"). 

 

Рассмотрим последствия неоформленного землепользования и примеры такого землепользования.  

 

Во-первых, за пользование земельным участком лицом, не имеющим предусмотренных законодательством прав на указанный земельный участок, установлена административная ответственность. 

Так, согласно ст.7.1. КоАП РФ, указанное правонарушение влечет наложение административного штрафа, сумма которого определяется в зависимости от того, установлена ли кадастровая стоимость: 

  1. 1) в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, размер штрафа составляет: 

  • для граждан в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 тыс. руб. 

  • для должностных лиц - от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. руб. 

  • для юридических лиц - от 2 до 3% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 тыс. руб.; 

  1. 2) если не определена кадастровая стоимость, размер штрафа составляет: 

  • для граждан в размере от 5 тысдо 10 тыс. руб. 

  • для должностных лиц - от 20 тыс. до 50 тыс. руб. 

  • для юридических лиц - от 100 тыс. до 200 тыс. руб. 

 

Внимание: 3 марта 2018 г. в Госдуму внесен законопроект, который предлагает ужесточить ответственность по ст.7.1. КоАП РФ, в частности, предлагается увеличить вдвое минимальный размер штрафа (в случае, когда кадастровая стоимость определена).  

 

Приведем пример привлечения к административной ответственности 

Решение Московского городского суда от 26.05.2015 по делу  7-5351/2015. 

На земельном участке, принадлежащем ФГБОУ ВПО "РЭУ им.Г.В. Плеханова" на праве собственности, расположен семиэтажное нежилое здание, часть помещений в котором находится в собственности ООО Консалтинговое бюро "Бартолиус". Земельно-правовые отношения ООО Консалтинговое бюро "Бартолиус", как собственника части нежилых помещений в здании, не оформлены в нарушение ст. ст. 2526 ЗК РФ, что указывает на то, что ООО Консалтинговое бюро "Бартолиус" использует земельный участок без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов. На генерального директора Консалтинговое бюро "Бартолиус" наложен штраф.  

Аналогичные примеры: Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 02.11.2005  Ф03-А73/05-2/3534; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015  09АП-1866/2015 по делу  А40-151421/14; Решение Московского городского суда от 26.05.2015 по делу  7-5351/2015. 

 

Во-вторых, с учетом принципа платного использования земли, в отношении землепользователей, которые не оформили права в установленном порядке, подлежит взысканию неосновательное обогащение в виде арендной платы на основании ст.ст. 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации. Земельный же налог за фактическое пользование взыскан быть не может.  

 

Пример: 

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017  10АП-4631/2017 по делу  А41-5301/17 

Ответчику на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - здание тира. Земельный участок под зданием тира является ранее учтенным объектом недвижимого имущества и сведения о нем были внесены в государственный кадастр недвижимости 24 декабря 1999 г. 

Поскольку ответчик не оформил в собственность земельный участок, на котором было расположено принадлежащее ему здание и необходимый для его использования, он не мог являться плательщиком земельного налога, а, следовательно, обязан был вносить арендную плату за фактическое землепользование. 

Таким образом, ответчик должен был знать о том, что обязан оформить свои права на земельный участок, на котором находится принадлежащий ему объект недвижимого имущества, а именно заключить договор аренды земельного участка, проявить должную заботливость и осмотрительность, что им сделано не было. 

Аналогичные примеры: Определение ВАС РФ от 18.11.2013  ВАС-15671/13 по делу  А11-5475/2012; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2018  10АП-64/2018 по делу  А41-68855/17; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2017  17АП-10213/2017-ГК по делу  А60-59562/2016; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.03.2017  Ф05-2208/2017 по делу  А41-32459/2016.  

 

Кроме того, следует учесть, ст.60 ЗК РФ предусматривает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с п. 2 ст. 62 ЗК РФ лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязательств в натуре, а именно, сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка, на основании решения суда. 

 

Однако было бы неправильно говорить о необходимости оформления документов на з\у лишь с точки зрения необходимости пополнения бюджетов.  

Отсутствие правоустанавливающих документов не позволяет вовлекать недвижимое имущество в гражданско-правовой оборот, использовать его в качестве залога, затрудняет передачу указанного имущества по наследству, продажу, а также использование эффективных способов защиты прав.  

 

Причиной возникновения проблем с оформлением прав на землю можно назвать раздельный правовой режим для земельных участков и для расположенных на нем объектов, который исторически сложился в России. Связано это с принятием в 1917 г. Декрета "О земле", который отменил частную собственность на землю. 

Поэтому достаточно распространенной является ситуация, когда собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта - разные лица. В особенности это характерно для Москвы и Московской области, где большой процент земли находится в собственности государства и муниципалитетов.  

Для сравнения в большинстве развитых юрисдикций все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь. Подобный подход способствует простому обороту недвижимости, позволяет четко регулировать отношения собственности, повышает правовую определенность, упрощает налогообложение. 

Источник: ГК RWAY
Теги: