Новый законопроект об апартаментах

25.12.2017

Самохвалова Алевтина,

ведущий юрист Компании «РИ-консалтинг»


Немного статистики

Интерес застройщиков к строительству апартаментов в настоящее время высок, оно и понятно, ведь для них главным критерием является спрос, а спрос на такого рода жилье с каждым годом становится все больше.

Конечного потребителя привлекает в апартаментах прежде всего цена, которая ниже цены квартир на 10–15%, кроме того апарт-комплексы строятся в интересных локациях, чаще всего в центральной части города, что существенно влияет на спрос.

По информации, размещенной на сайте Стройкомплекса Москвы (https://stroi.mos.ru/news/garantii-214-fz-moghut-rasprostranit-na-apartamienty), по состоянию на сентябрь 2017 г., в Москве строится порядка 800 тыс. кв. метров апартаментов, из которых примерно 50% возводятся в рамках программы реновации промзон, в том числе размещаются в бывших промышленных зданиях.

Около 30% апартаментов появляются на участках, предназначенных для строительства гостиниц, 20% – на участках, выделенных под возведение зданий для временного проживания людей.


Как было до законопроекта

Ранее, единого определения понятия «апартамент» не существовало, что, в том числе, негативно сказалось на отношении граждан к такому виду недвижимости.

Люди просто не понимали, что это такое. В свою очередь СМИ всячески подогревали интерес общественности к этой теме, пестря заголовками: «Что выбрать: апартаменты или квартиру?», «Минусы апартаментов», «Апартаменты. Жилье или все-таки…» и пр.

Минкультуры России, например, использовало такое понятие для определения категории номеров при классификации гостиниц или иных средств размещения, указывая, что под «апартаментом» понимается номер в средстве размещения площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком (п. 27 Приказа Минкультуры России от 11.07.2014 N 1215 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями").

А вот СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» содержит такое определение:апартаменты - жилые помещения, предназначенные для временного проживания, могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем) (п. 3.1 Свода правил).

Согласитесь, при первом прочтении определений действительно непонятно, являются ли апартаменты жильем или все-таки подразумевают нежилые помещения.


Что теперь. В чем сложности?

Отсутствие надлежащего нормативного регулирования статуса апартаментов привело в итоге к тому, что Минстрой разработал новый законопроект – Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий», который, надо сказать, еще не принят и находится в стадии рассмотрения.

Говоря начистоту, данный проект на 8-ми листах полноценным проектом Федерального закона назвать трудно.

Судя по всему, его ждет неоднократная доработка и видоизменение, поскольку заявлять о том, что проект заполнил все существующие пробелы, связанные со строительством и дальнейшей эксплуатацией апартаментов, к сожалению, не приходится.


А) Изучая документ, сразу обращаешь внимание на то, что законопроект регулирует отдельные правоотношения, возникающие в связи со строительством многофункциональных зданий.

При этом определения понятия «многофункциональное здание» законопроект не содержит.

Если исходить из все того же СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» под многофункциональным зданием понимается здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов (п.3.3 Свода правил).

В свою очередь под функционально - планировочным компонентом здания понимается группа помещений, обеспечивающих выполнение определенного процесса (проживания, сервисного обслуживания, досуга и др.) (п.3.7. Свода правил).

Таким образом, остается неясным, что же именно Минстрой вкладывает в понятие «многофункциональное здание» и почему считает, что в многофункциональных зданиях могут располагаться только апартаменты?


А что же делать с квартирами, которые находятся в многофункциональных зданиях, ведь действующие реалии строительного рынка предусматривают наличие в многофункциональных зданиях не только апартаментов, но и квартир.

К сожалению, на этот вопрос ответ в законопроекте отсутствует.


Б) Странно, но в законопроекте нет ни слова о сервисных апартаментах, то есть апартаментах гостиничного типа, а ведь эта уже довольно сформированная ниша гостиничного бизнеса, которая с каждым годом развивается все больше.

Чаще всего жителями (арендаторами) сервисных апартаментов являются так называемые бизнес – туристы, которые вынуждены длительное время проживать в другом городе (стране) в связи с обучением, длительной командировкой, участием в проекте и пр.


Поскольку сервисные апартаменты располагаются в гостинице, возникает вопрос: может ли здание гостиницы с расположенными в ней сервисными апартаментами являться многофункциональным в рамках законопроекта?

Если да, то понятие апартаментов, которое определено в ст. 1 законопроекта полностью противоречит п. 27 Приказа Минкультуры России от 11.07.2014 N 1215 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями" и соответственно требует существенной корректировки, поскольку вводит законоприменителя в заблуждение относительно «коммерческого статуса» апартаментов.

Стоит отметить, что в отсутствие законодательного закрепления разделения апартаментов на виды с их детальным описанием, говорить о комплексном подходе Минстроя к составлению законопроекта в настоящее время не приходится, что не может не огорчать.


В) Еще один интересный момент. Законопроект предусматривает перевод нежилых помещений в апартаменты до 31.12.2021 собственниками нежилых помещений в здании, введенном в эксплуатацию до 01.01.2019.

При этом совершенно неясно, как быть, если после 2021 года в таком здании останутся, например, 70% нежилых помещений, а остальные 30% будут находиться в статусе апартаментов.

Что будет с порядком управления зданием? Как быть с общим имуществом? Как будут распределяться расходы на содержание, текущий ремонт общего имущества.

Кроме того, процедура перевода нежилых помещений в апартаменты настолько «туманна», что, по нашему мнению, и вносить указанные положения в настоящий законопроект преждевременно.


Вывод

До опубликования настоящего законопроекта к статусу апартаментов было много вопросов. Сейчас, после его опубликования, вопросов стало еще больше.

Ожидалось, что проект закона станет единым целостным документом и позволит законоприменителю его использование как отдельного нормативного акта, полностью регламентирующего статус апартаментов.

Однако Минстрой решил иначе.

Проект закона требует существенной доработки, и очень хочется, чтобы его утверждение способствовало реальной, а не «бумажной» возможности его применения, поскольку ожидание его появления было очень длительным.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: