Покупка земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам проведения аукциона и без такового

26.02.2018

А.В. Пушкин,
управляющий партнёр
практика «Земля. Недвижимость. Строительство»
юридическая компания Tenzor Consulting Group


Многие граждане не знают, что кроме покупки земельного участка на вторничном рынке у другого гражданина, его также можно купить и у государства или муниципальных властей. Нередко цена такого участка бывает ниже рыночной стоимости, но самой сделке предшествует большое количество бюрократических процедур.

Если же всё-таки необходим конкретный участок, находящийся в собственности государства, то получить его можно двумя путям: по итогам проведения торгов и без проведения процедуры торгов.

Случаи, когда можно сократить бюрократические процедуры, а соответственно и сроки оформления участка, перечислены в статье 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно если:

1) земельный участок, образован из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории. Для этого с таким лицом должен быть заключен договор о комплексном освоении территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, или же договор аренды или договор безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенные в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

2) земельный участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;

3) земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;

4) на земельном участке расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

5) земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

6) земельный участок граждан предназначенный для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства;

7) земельный участок граждан в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

8) а также иные менее распространенные случаи.

Если желающий купить земельный участок не соответствует ни одной из вышеперечисленных категорий, то получить земельный участок возможно после проведения торгов.

Покупка земельного участка по результатам торгов, пошаговая инструкция

1. Найти подходящий земельный участок. Для этого можно использовать карту Росреестра: выбрать, например, не поставленный на кадастровый учет земельный участок. Если участок не сформирован, а также отсутствует проект межевания территории, то необходимо соблюсти шаг 2.

2. Подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Такую схему можно заказать у кадастрового инженера.

3. Обратиться в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, к заявлению необходимо приложить и саму схему.

Земельный кодекс РФ в статье 16 предусматривает следующие основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка:

1) ее несоответствие форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены пунктом 12 статьи 16 ЗК РФ;

2) если ранее была утверждена другая схема расположения земельного участка, и новый земельный участок полностью или частично совпадает с границами земельного участка по ранее утвержденной схеме (при условии, что такая схема является действующей);

3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам;

4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

4. Поставить земельный участок на кадастровый учет.

Так, согласно пункту 15 статьи 39.15 ЗК РФ лицо, в отношении которого было принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, обеспечивает выполнение кадастровых работ, необходимых для образования испрашиваемого земельного участка или уточнения его границ.

5. Зарегистрировать право государственной или муниципальной собственности на выделенный земельный участок.

6. Обратиться с просьбой о проведении торгов в уполномоченный орган власти, указав при этом кадастровый номер участка.

Решение о проведении аукциона по продаже земельных участков принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Таким образом, вы можете быть как инициатором аукциона, так и найти подходящий для вас аукцион. Так, после принятия решения о проведении торгов, извещение о нем публикуется на официальном сайте http://torgi.gov.ru. Данное извещение обнародуется не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Дополнительно информация дублируется в местных средствах массовой информации и на сайтах муниципалитетов.

В извещении о проведении аукциона должны быть следующие сведения:

1) организатор аукциона;

2) какой орган уполномочен на принятие заявок и проведение аукциона;

3) дата, место, время и порядок проведения аукциона;

4) характеристики земельного участка (площадь, кадастровый номер, местоположение, категория земель и разрешенный вид использования, разрешенные параметры строительства, технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие);

5) начальная цена на земельный участок;

6) шаг аукциона;

7) форма и порядок подачи заявок на участие в аукционе, адрес, по которому нужно подавать заявки, дата и время начала и окончания приема заявок;

8) размер задатка, порядок его внесения и возврата, банковские реквизиты счета для перечисления задатка.

Заявитель не допускается к участию в аукционе в случаях:

1) непредставления необходимых документов;

2) представления недостоверных сведений;

3) неуплаты задатка;

4) подачи заявки лицом, которое не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду;

5)     наличия сведений о заявителе, что он внесен в реестр недобросовестных участников аукциона.

Результат аукциона может быть следующим:

- аукцион состоялся, если в нем приняли участие двое и больше заинтересованных лиц. В этом случае победителем признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок. Победителю передается один экземпляр протокола аукциона, а в течение десяти дней со дня его подписания – три экземпляра проекта договора купли-продажи земельного участка. Договор нужно подписать и отправить обратно в течение 30 дней.

- аукцион признается несостоявшимся, когда его участником признан всего один заявитель (или прочие заявления были отклонены). Уполномоченный орган обязан заключить с таким единственным участником аукциона договор купли-продажи по начальной цене предмета аукциона.

- аукцион признается несостоявшимся, если на участие в нем не было принято ни одного заявления или в результате рассмотрения поданных заявок ни один из заявителей не был признан участником аукциона. В этом случае земельный участок не предоставляется никому.

7. Заключить договор купли-продажи земельного участка.

Если же желающий купить земельный участок имеет право сделать это без проведения торгов, то количество шагов сокращается до следующих:

1. Подготовить схему расположения выбранного земельного участка.

2. Подать в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

3. После принятия решения о предварительном согласовании обеспечить выполнение необходимых кадастровых работ.

4. Обеспечить осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

5. Подать в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка.

6. Заключить договор купли-продажи земельного участка.

Также необходимо помнить, что выкупить можно не все земельные участки. Чтобы не потерять время необходимо исключить из своего выбора следующие категории земель:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия, объектами всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

6) в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог;

8) занятые объектами космической инфраструктуры;

9) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

10) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

11) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

12) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

13) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

А также предметом аукциона не могут быть земельные участки, в случае если:

1) границы земельного участка подлежат уточнению;

2) на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, когда собственность на земельные участки не разграничена);

3) в отношении земельного участка не определены предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции;

4) в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

5) в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;

6) земельный участок не отнесен к определенной категории земель;

7) земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;

8) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам;

9) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

10) земельный участок изъят из оборота;

11) земельный участок ограничен в обороте;

12) земельный участок расположен в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении;

13) земельный участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;

14) земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации или адресной инвестиционной программой;

15) в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка;

16) в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;

17) земельный участок относится к землям общего пользования;

18) земельный участок зарезервированный или изъятый для государственных или муниципальных нужд.

Отличительным преимуществом покупки земельного участка у государства или муниципальных властей являются, конечно же, его цена и месторасположение. При этом необходимо учитывать сложность такой процедуры, а также наличие большого количества правовых нюансов, без соблюдения которых покупка не состоится.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: