Приобретение в собственность земельных участков: анализ некоторых аспектов

19.12.2017

Евгений Пугачев,

адвокат,
руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство»
юридической компании «Интеллектуальный капитал»


С 1 марта 2015 г. вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, которые существенно изменили действовавший ранее порядок землепользования и предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц.

С момента вступления в силу указанных изменений прошло уже два с половиной года, за которые были внесены лишь несущественные дополнения, не меняющие концептуального подхода к предоставлению в собственность земельных участков, а лишь частично уточняющие порядок и основания предоставления.


Основная ценность земельного участка заключается в возможности осуществлять строительство на нем. Чем больше объект можно построить на земельном участке, тем ценнее такой земельный участок и в абсолютных величинах, под которыми следует понимать рыночную стоимость этого участкам, и в относительных - инвестиционная привлекательность приобретения участка.

Осознавая главную ценность земельного участка - возможность осуществления строительства на нем, законодатель в пункте 2 статьи 39.1. Земельного кодекса РФ установил прямой запрет продажи без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и имеющих основной вид разрешенного использования - строительство зданий и сооружений. Исключение составляют лишь единичные случаи, прямо предусмотренные тем же Земельным кодексом.

Пунктом 2 статьи 39.3. Земельного кодекса РФ предусмотрены 11 оснований предоставления в собственность земельного участка без проведения аукциона, при этом следует отметить, что часть этих оснований предоставления земельных участков можно назвать без аукционными лишь формально. Часть оснований предоставления участков без проведения торгов регулирует предоставление участков лицам, с которыми заключены договоры комплексного освоения территории, который в соответствии с Градостроительным кодексом РФ заключается по итогам торгов.


Наиболее важное основание предоставления с собственность земельного участка без проведения торгов указано в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3. Земельного кодекса РФ - это предоставление участка собственнику объекта недвижимости, расположенного на таком участке. Аналогичная норма существовала и в ранее действовавшей (до 01.03.2015) редакции Земельного кодекса РФ, статья 36 которого также закрепляла исключительное право собственника объекта недвижимости приобрести в собственность или аренду земельный участок, на котором он расположен. В этом смысле, с 1 марта 2015 г. положение и правовые возможности приобретения земельных участков под объектами недвижимости собственниками таких объектов, не поменялись.

Не поменялась и правоприменительная позиция о том, что собственник объекта недвижимости вправе однократно выбрать способ реализации своего исключительного права приобретения земельного участка - приобрести участок без торгов в собственность или в аренду. Собственник, реализовавший исключительное право приобретения участка под своим объектом недвижимости в аренду, уже не вправе требовать предоставления ему участка в собственность.


Ранее на законодательном уровне не был урегулирован вопрос того, каким образом осуществлять выкуп земельного участка в собственность, когда объект недвижимости, расположенный на таком участке принадлежит нескольким собственникам, а именно имеет место множественность собственников, и порядок определялся совокупным толкование различных норм и разъяснений высших судебных инстанций.

Земельный кодекс РФ в действующей редакции данную ситуацию исправил, теперь для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них должны обратиться в уполномоченный орган с заявлением о приобретении земельного участка в собственность. Очень важно, что именно все собственники обязаны обратиться с заявление и выразить волю именно на приобретение участка в собственность.

В случае наличия разногласий между собственниками здания, строения, сооружения или помещений в здании, любой из перечисленных вправе обратиться с самостоятельным заявлением о предоставлении земельного участка под зданием в аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.


Определение стоимости земельного участка при его выкупе

Действующие положения предоставляют уполномоченному органу два механизма определения стоимости земельного участка при его продаже.

Цена земельного участка определяется по выбору уполномоченного органа, либо земельный участок продается по его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", либо по кадастровой стоимость такого земельного участка.

Важным является то обстоятельство, что для использования кадастровой стоимости в качестве инструмента формирования продажной цены земельного участка, необходимо, чтобы результаты государственной кадастровой оценки были утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о продаже. Данное положение фактически не применимо к результатам кадастровой оценке в Московском регионе (Москва, Московская область), а также практически всех регионах Центрального округа, где результаты кадастровой стоимости практически повсеместно утверждаются с минимальными интервалами, установленными законом.

В городах федерального значения, новая кадастровая стоимость может утверждаться каждые два года, что фактически и происходит.

Лицо, желающее приобрести в собственность земельный участок, расположенный под зданием, в соответствии со сложившейся практикой признается заинтересованным в результатах кадастровой стоимости, утверждаемых уполномоченным органом региона. Другими словами, собственник объекта недвижимости вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка, если считает, что она явно завышена по сравнению с реальной рыночной стоимостью, и потребовать установить в качестве кадастровой стоимости рыночную.

Правовой механизм оспаривания кадастровой стоимости позволяет собственнику объекта недвижимости, желающему приобрести в собственность земельный участок, снизить расходы на выкуп, а в последующем и налоговые расходы по оплате земельного налога.


С повсеместным применением кадастровой стоимости объектов недвижимости, все реже встречаются случаи продажи земельных участков по рыночной стоимости, определенной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости, подготовленном специально для продажи участка.

Причин тому, как минимум, две и все они экономические. Во-первых, подготовка отчета об оценке рыночной стоимости это дополнительные расходы уполномоченного органа на продажу участка. Во-вторых, кадастровая устанавливается в размере, как правило, превышающем размер рыночной стоимости, в связи с чем для публичного собственника продавать земельный участок по кадастровой стоимости более выгодно, чем по рыночной.

Ни для кого не секрет, что размер несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к его рыночной стоимости измеряется порой десятками процентов. Именно поэтому, оспаривание кадастровой стоимости в последнее время приняло массовый характер, и не только в московском регионе, но и практически повсеместно.

Таким образом, для собственников объектов недвижимости Земельным кодексом РФ, установлен механизм выкупа в собственность земельного участка или приобретения в аренду без проведения торгов.


Приобретение земли без проведения торгов

Еще одним основание, позволяющим фактически приобрести земельный участок из государственной и муниципальной собственности без проведения торгов, заложен в подпунктах 2 и 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов заключается в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации, а также в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

По итогам реализации данных проектов собственники объектов недвижимости, построенных в рамках реализации инвестиционных проектов, могут выкупить земельные участки под возведенными объектами недвижимости уже без торгов.


Несмотря на то, что сама по себе норма подпунктов 2 и 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ регулирует предоставление земельного участка без торгов в аренду, однако предоставление в аренду и реализация инвестиционного проекта, влечет возникновение у инвестора права выкупа в собственность земельного участка также без торгов.

Земельный кодекс РФ содержит еще ряд оснований для получения в собственность земельных участков. Приобретение земельного участка в собственность - это всегда кропотливая работа, связанная в первую очередь с правильным формированием и формулированием оснований, по которым земельный участок приобретается. Безусловно важным является и соблюдение процедуры выкупа земельного участка, сбор и предоставление необходимого пакета документов.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: