Упорядочение споров о границах земельных участков в контексте последних изменений законодательства о кадастре недвижимости. Практика. Противоречия законодательства. Пути решения.

13.11.2017

Андрей Пушкин,
управляющий Партнер Tenzor Consulting Group
кандидат экономических наук


Согласно Земельному кодексу РФ и Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» земельный участок должен быть определен в своих границах.

Однако по данным Росреестра на начало 2017 г., в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержались сведения о 58,6 млн земельных участках, и только половина из них (29,2 млн) имеют координатное описание границ. В некоторых областях процент земельных участков с установленными границами от числа всех земельных участков региона не достигает и 30: Ульяновская область – 28,4%, Костромская область – 25,9%, Кировская область – 19,7%.

Положениями Федерального закона № 218-ФЗ устанавливается запрет с 1 января 2018 г. на регистрацию перехода прав на земельный участок в случае отсутствия межевого плана. Такие нормы не отразятся на собственниках земельных участков напрямую до тех пор, пока они не решат продать, подарить, обменять такой участок – для совершения указанных сделок в срок до 1 января 2018 г. должны быть проведены кадастровые работы (межевание).


В настоящее время, чтобы провести кадастровые работы, необходимо провести процедуру согласования границ земельного участка с соседями. И на этом этапе нередко выясняется, что границы соседних участков пересекаются. Пересечение может быть, как частичным, так и почти полностью покрывать своей площадью участок соседа (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики по делу № 33-150/2017).

Федеральный закон № 218-ФЗ устанавливает возможность уточнения описания местоположения границ земельного участка, если имеющиеся о нем в ЕГРН сведения не соответствуют установленным на основании Федерального закона № 218-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (ч. 1 ст. 43 Федерального закона № 218-ФЗ).

Нельзя исключать и ошибки в реестре. Так, они могут быть техническими и кадастровыми. Технические могут возникнуть, например, в связи с опечаткой сотрудника Росреестра, они представляют собой несоответствие сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН. Их несложно исправить: для этого необходимо подать заявление в Росреестр об исправлении технической ошибки. Кадастровые же ошибки заключаются в воспроизведении в ЕГРН ошибок, содержащихся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования или ошибок, содержащихся в иных документах, направленных или представленных в орган регистрации прав.

Если есть основания считать, что исправление такой ошибки регистратором приведет к ущемлению прав правообладателей или третьих лиц, то такое исправление производится только по решению суда.

Защитить свои права через суд можно несколькими способами.


  1. 1. Иск об установлении границ земельного участка.

Так, в своем определении Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07 октября 2015 г. по делу №305-КГ15-7535 указала, что «когда имеются пересечения (наложения) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка».

Однако такая формулировка не идеальна: она не предусматривает случаи, когда оба участка зарегистрированы на одной и той же земле.


  1. 2. Иск о признании права собственности.

Или так называемое узаконивание, чаще всего происходит в случае нарушения наследственных прав, спора о разделе совместно нажитого имущества при разводе супругов, утраты правоустанавливающих документов.

Аналогичную по своей юридической природе ситуацию можно рассмотреть на следующем примере: гражданину на основании постановления местной администрации в 1992 г. был предоставлен земельный участок площадью 600 кв.м. Позже при регистрации прав выяснилось расхождения данных, указанных в свидетельстве о праве собственности (600 кв.м), и кадастровом паспорте (500 кв.м). В ходе судебного заседания на основании второго экземпляра о праве собственности, хранящегося в архиве Росреестра, было установлено право собственности гражданина на дополнительные 100 кв.м (Сызранский районный суд Самарской области от 01.02.2017 по делу № 2-60/2017).


  1. 3. Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Истица обратилась в суд с истребованием земельного участка из незаконного чужого владения на основании того, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок, а ответчик расположил на нем дом и иные постройки и находится в указанном месте без законных оснваний. Ранее ответчик приобрел земельный участок у матери истицы, но оформил сделку ненадлежащим образом. Суд встал на сторону истицы.


Анализируя судебную практику, можно прийти к выводу, что решения суда напрямую зависят от площади наложения земельных участков, а также сохранения законности прав третьих лиц на соседние земельные участки. Однако эта область земельного законодательства требует дальнейшей проработки.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: