Реализация Минэкономразвития концепции создания правового режима единого объекта недвижимости

13.11.2017

Юлия Сорокина,
партнер международной юридической группы KDS Legal


27.02.2017 г. во исполнение поручения Правительства Российской Федерации от 30.12.2016 г. №ИШ-П13-8143 и в целях реализации концепции изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима единого объекта недвижимости (далее  «ЕНК»), подготовленной во исполнение поручения Правительства Российской Федерации от 04.03.2016 г. № ИШ-П13-1858, Минэкономразвития России приступило к разработке проекта федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» в части совершенствования гражданского оборота и создания режима единого объекта недвижимости (далее – «законопроект»). Текст законопроекта размещен 18.09.2017 г. на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов http://regulation.gov.ru/projects#npa=62515.


В настоящий момент времени законопроект находится на этапе публичных обсуждений и проведении антикоррупционной экспертизы.

Необходимость подготовки законопроекта была обусловлена отсутствием четких признаков объекта недвижимого имущества, наличием близких ему по значению иных понятий, неясностью правового положения некапитальных построек, отсутствием возможности формирования единого объекта недвижимости, а также необходимостью установления единого порядка раздела, выдела и объединения объектов недвижимости, не являющихся земельными участками.

Целью указанного законопроекта, согласно паспорта проекта, является совершенствование гражданского оборота недвижимости, создание режима единого объекта недвижимости, установление порядка образования нового объекта недвижимости из существующих объектов недвижимого имущества.

Предполагаемая дата вступления в силу соответствующего федерального закона – 01.01.2019 г.


Рассмотрим наиболее значимые изменения, которые предлагается внести в Гражданский кодекс РФ (далее – «ГК РФ») согласно указанному законопроекту.

Основные изменения вносятся в первую часть ГК РФ, и среди них можно выделить следующие:

Изменено определение недвижимой вещи: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, здания.». Формулировка «и все, что прочно связано с землей» и далее по тексту исключена.

Сооружения и объекты незавершенного строительства вынесены в отдельные абзацы.

Для отнесения к недвижимому имуществу сооружений по-прежнему предполагается использовать критерий прочной связи с землей. Кроме того, вводятся два новых критерия, которые уже давно используются судами: самостоятельное хозяйственное назначение и способность участвовать в обороте независимо от других вещей. При этом Правительство РФ определит перечень видов сооружений, не обладающих признаками объектов недвижимости.

Объекты незавершенного строительства являются недвижимостью, если отвечают признакам, установленным Правительством РФ.

Уточняются нормы ГК РФ о предприятии и о едином недвижимом комплексе (далее  «ЕНК»), вводятся нормы об улучшениях недвижимого имущества.


Положительным моментом является предоставленная собственнику линейных объектов возможность создавать ЕНК из принадлежащих ему линейных объектов без включения в состав ЕНК земельных участков, используемых для эксплуатации этих линейных объектов, но не принадлежащих ему на праве собственности. Для размещения линейных объектов на земельном участке, принадлежащем другому лицу, и их обслуживания может быть установлен сервитут.


Самым значимым изменением является дополнение первой части ГК РФ главой 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания и сооружения» в которую включены статьи, определяющие права на здания или сооружения, порядок и условия образования объектов недвижимости и объектов недвижимости, не являющихся земельными участками; возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные объекты недвижимости в зданиях, сооружениях; порядок образования, изменения и прекращения существования единого недвижимого комплекса; содержание соглашения об образовании объектов недвижимости; порядок обременения сервитутом зданий, сооружений и помещений.

В указанной главе дано определение здания – это строение, в котором могут быть образованы не менее двух помещений, в том числе признаваемых жилыми в соответствии с жилищным законодательством, и (или) машино-мест; под сооружением понимается строение, в котором не могут образовываться помещения или машино-места.

Положительным моментом также является закрепление права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений и машино-мест. Сейчас такое правило напрямую касается только жилых помещений. В отношении нежилых помещений разъяснения давал Пленум Высшего арбитражного суда РФ в своем постановлении от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Предусмотрен также и ряд иных изменений. Конечно же, законопроект еще содержит в себе шероховатости и недоработки, но в целом оцениваю его положительно.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: