Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью может стать обязательным

05.10.2017

Ольга Седова,
юрист КСК групп

В  данный момент не требуется  обязательное нотариальное  удостоверение  всех сделок, которые направлены на возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество включая земельные участки. Чаще всего заключается простая письменная форма, при этом переход права собственности в обязательном порядке регистрируется в территориальных органах Росреестра.

 Однако, с 2015 года на законодательном уровне, ряд сделок с объектами недвижимости стали в обязательном порядке регистрироваться у нотариуса: при продаже квартиры, если среди собственников имеются  несовершеннолетние  дети, а также, если продается доля в собственности на квартиру постороннему лицу. В этот же период в Семейный Кодекс РФ вносятся изменения что  при разделе общего имущества супругов, в том числе недвижимости - сделка о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должна быть нотариально удостоверено в обязательном порядке (в силу закона).

В 2016 г. законодатель продолжил расширять сделки с участием института нотариата, добавляются все сделки с долями в праве собственности на недвижимость.

В данный момент, действующий с 01 января 2017 года Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», также содержит все перечисленные нормы об участии нотариусов в удостоверении сделок с жильем.

Таким образом, мы видим тенденцию в усилении защиты прав, поскольку происходит появление обязательного участия нотариуса в наиболее проблемных сегментах правоотношений на рынке недвижимости, где наиболее где часто происходили правонарушения и злоупотребления правом, когда не учитываются интересы например малолетних детей, обманутой/того жены(мужа) или иного собственника.

Стоит отметить, что институт нотариата в РФ считается одним из надежных инструментов защиты волеизъявления  сторон в договоре, при оформлении сделок, поскольку  нотариус, совершивший противоправное действие, отвечает не только всем своим имуществом, но и подлежит уголовному преследованию. У нотариуса имеется несколько уровней страхований: наличие личного страхования обязательно, также имеется коллективный договор страхования нотариусов на региональном уровне в нотариальной палате, а в Федеральной нотариальной палате для подобных случаев имеется  Компенсационный фонд.

На деле привлечь нотариуса к ответственности крайне сложно. В практике имеются судебные решения, когда нотариуса удалось привлечь к ответственности (например, Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 25 апреля 2014 г. по делу № 33-4361/2016.), но они малочисленны, в связи с тем что норма об ответственности нотариусов, заключенная в ст. 17  Основ законодательства РФ о нотариате является не рабочей (см. например Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 18.01.2016 по делу № 33-196/2016).

К плюсам нотариального заверения также можно отнести и тот факт, что нотариус имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН  и может убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на момент сделки.

Касаемо судебных споров, нотариальная  форма  сделок, уже давно имеет доказательственную силу выше, чем иной довод оппонента.

Однако, считаю что прежде чем принимать закон об обязательном нотариальном удостоверении всех  сделок с недвижимостью, стоит обеспокоиться все ли слои нашего общества смогут в обязательном порядке следовать букве закона? Речь идет о расходах, которые понесут лица например при купле-продаже объекта недвижимости, ипотеки, аренде здания или сооружения на срок не менее года, либо же сервитуте. Конечно, в большей степени это касается физических лиц.

В данный момент, стоимость услуг нотариуса формируется из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий и услуг правового и технического характера, к которым относится консультация, разработка договора, проверка документов и т.д. (см. ст. 333.24. НК РФ и ст. 22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате"). Так, например, за удостоверение договора купли-продажи жилого помещения гражданин  оплачивает  госпошлину нотариусу, которая может варьироваться от 0,1% до 0,4% в зависимости от суммы оценки жилья, и это не считая стоимости услуг правового характера, которые надо будет оплатить тому же нотариусу или юристу, либо иному лицу, сопровождающему такие сделки (риелтор, агент). В общем, сумма набегает не маленькая. Для юридических лиц ценник ещё выше.

Также к явным минусам обязательного нотариального удостоверения относится и то что, сложную и долговременную процедуру регистрации недвижимости придется еще более отяготить. Ко всему  прочему сами нотариусы могут, не справиться с потоком таких сделок, что приведет к недовольству населения.

В заключение хотелось бы отметить, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в международном опыте имеет положительные оценки, так в странах, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров  в этой области значительно ниже.

По этому, насколько наша страна готова к таким изменением покажет только время, инициатива хорошая, но в реалиях российского права будет затруднена в исполнении для поставленных целей.


Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: