Если арендатор из-за противоправных действий арендодателя не мог пользоваться арендованным имуществом, то с него нельзя взыскать арендную плату

11.08.2017

Елена Дмитриевна Новик,

юрист
компании «РИ-консалтинг»

Довольно часто в судебной практике встречаются споры между арендатором и арендодателем. Как правило, в суд обращаются как собственники помещений, так и собственники земельных участков и указывают в своих требованиях на задолженность по арендной плате.

На этот раз в суд обратилась Администрация г. Тобольска, ссылаясь в своих требованиях на то, что ответчик (физическое лицо) не исполнил обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка за спорный период.

Из обстоятельств дела следует, что в 2012 г. между Администрацией г. Тобольска и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет, однако в 2013 г. по неизвестной причине Комитетом по градостроительной политике администрации 
г. Тобольска принято решение отказать ответчику в выдаче разрешения на строительство.

Позднее Тобольский районный суд признал отказ Комитета по градостроительной политике администрации г. Тобольска незаконным и в апреле 2014 г. ответчику все-таки удалось получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома.

Стоит отметить, что в 2015 г. договор аренды земельного участка расторгнут по соглашению сторон.

Рассматривая по существу настоящий спор, суд первой инстанции требования Администрации г. Тобольска удовлетворил в полном объеме.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, апелляционная инстанция Тюменского областного суда в своем определении указала, что обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка и обязанность арендатора по внесению арендной платы в условиях действующего договора аренды.

Тем не менее, Верховный Суд, отменяя акты судов нижестоящих инстанций и направляя дело на новое рассмотрение в апелляцию, указал, что суды не дали оценку тому обстоятельству, что в результате противоправных действий Администрации г. Тобольскаответчик был лишен возможности, в течение определенного срока, использовать арендованный земельный участок, а вместе с тем, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Верховный Суд пояснил: «Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или целевым назначением этого имущества» (Определение ВС РФ № 89-КГ16-7).

По мнению Верховного Суда, суду следовало решить вопрос о законности требований об освобождении ответчика от внесения истцу арендной платы за спорный период, что и явилось основанием для отмены апелляционного определения и направления дела на новое рассмотрение.

Тюменский областной суд, исполняя определение Верховного Суда, без направления дела на новое рассмотрение, изменил решение Тобольского районного суда Тюменской области и в своем судебном акте уменьшил размер задолженности и неустойки по арендной плате за спорный период.

Хотелось бы обратить внимание, что ответчик на достигнутом не остановился и взыскал с Администрации компенсацию морального вреда (Решение Тобольского районного суда Тюменской области по делу №2-758/2016).

Таким образом, ознакомившись с комментируемым определением Верховного Суда, можно сделать вывод о том, что указанные в нем доводы, снизят вероятность злоупотребления правом и будут способствовать единообразию правоприменительной практики.

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: