НДС В РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕТ И КОНТРОЛЬ, А НЕ ИГНОРИРОВАНИЕ

31.05.2017

В Бюллетене RWAY №267 (июнь 2017 г.) будет опубликована статья Слуцкого А.А. «НДС в рыночной стоимости объекта недвижимости: учет и контроль, а не игнорирование».

В анонсируемой статье автор, Слуцкий А.А., к.т.н., вице – президент, член Совета Национальной Ассоциации Оценочных Компаний Финансовых Рынков, высказывает свое отношение к теме учета НДС в оценке рыночной стоимости. При этом, цель «разложить все по полочкам», возможно, и не решена, но попытка указания на все «полочки», на которые необходимо обратить внимание для корректного решения вопроса учета НДС в рыночной стоимости сделана.


Тема под названием «НДС в рыночной стоимости объекта оценки» является одной из нескольких «законсервированных» тем, актуальность которых признается, вроде бы, всеми, но далее периодически вспыхивающих перепалок на оценочных форумах с места не сдвигается.

Между тем, «консервация» проблемы в оценке отнюдь не приводит к ее консервации в тех областях, в которых результаты оценки используются, интерпретируются и т.д.

Т.е. и жизнь, и бизнес, и правоприменение, в отличие от оценки, не стоят на месте и требуют ответов на свои насущные вопросы. В этих условиях занятие пассивной позиции со стороны оценки не представляется не только правильным, но и терпимым.


Редакция Бюллетеня сочла целесообразным опубликовать несколько отзывов на данную статью, в частности отзыв директора по научно-методической работе ГК «Аверс» (г. Санкт-Петербург) Баринова Н.П. и оценщика Шогина В.А.


Баринов Н.П.,
FRICS,
директор по научно-методической работе ГК «Аверс», г. Санкт-Петербург

Позиция автора изложена четко, с некоторым элементом категоричности.

В основном, солидарен с автором, хотя в нескольких моментах именно категоричность суждений не позволяет согласиться с ним полностью.

В 20042005 гг. мне довелось быть непосредственным участником процесса моделирования рынка арендных ставок в Санкт-Петербурге. В многофакторной регрессионной модели был учтен фактор «НДС» (есть/нет), коэффициент при котором оказался равным около 0,55. Т.е. получалось, что ставки, «включающие НДС», отличались от «не включающих НДС», в среднем, примерно на 10%. Так что бывают ситуации, когда «простое прибавление 18%» не отражает реальную ситуацию на рынке.

О терминологии. Четкости ради, в контексте обсуждаемой темы стоило бы везде, где речь идет о цене, говорить «цена, равная рыночной стоимости» (включая НДС, не включая НДС), а не «рыночная стоимость».

В целом же, считаю весьма полезным само обсуждение деталей, нюансов проблемы.

По моему мнению, в главном выводе о том, что РС не должна «включать НДС», и автор статьи, и Ю.В. Козырь, и ваш покорный слуга  не расходимся. Хотя каждый формулирует его по-своему.

Надеюсь, эти вариации со временем будут минимизированы.


Шогин В.А.,
оценщик,
г. Тула

Полагаю, что согласие автора с моим тезисом, выраженное в статье, раскрыто не верно.

Автор раскрывает термин «рыночная стоимость», как сумму, переходящую именно в собственность продавца. Я же имел в виду более общее представление – какую сумму денег передали из рук покупателя в руки продавца в обмен на актив, такова и цена.

На мой взгляд, не следует смешивать налоговое законодательство с гражданским. Налоговое законодательство не регулирует гражданские правоотношения. По налоговому законодательству НДС исчисляется из цены реально совершенной сделки, а не из рассчитанной оценщиком цены виртуальной сделки, которая, напоминаю, является лишь суждением оценщика (максимум – рекомендацией).

Поэтому оценщик, указывая рыночную стоимость, не должен выделять из нее какие-либо налоги. Он должен просто писать «рыночная стоимость составляет столько-то».

В отношении НДС в рыночной стоимости улучшений при оспаривании кадастровой стоимости нужно исходить не из того, как справедливо (конечно, несправедливо платить налог с налога), а из того, как регламентировано (т.е. каково на настоящий момент законодательство). А оно говорит о том, что кадастровая стоимость есть рыночная стоимость. Поэтому, НДС не выделяем, и рыночную стоимость на НДС не уменьшаем. Когда законы поменяют, тогда и будем делать иначе.

Кстати, в настоящий момент есть обращение к ВС РФ по данной ситуации. Мне любопытно, как рассудит Верховный Суд - по справедливости или по закону?

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: