Время больших возможностей. О прогнозах развития рынка жилья столичного региона

12.05.2017

Уже сегодня можно говорить, что резкого снижения объемов продаж, как и уменьшения числа новых девелоперских проектов в 2016 году не произошло. Рынок жилья жив, развивается, и есть ощущение, что спрос на удачные по локации, концепции и потребительским характеристикам проекты в следующем году будет только расти.

Ипотечный фактор

Серьезную поддержку рынку новостроек в текущем году (как и в прошлом) оказала ипотека с государственной поддержкой. Под влиянием активного участия банков в этой программе средневзвешенная ипотечная ставка в рублях составила на начало текущей осени 12,66%, что соответствует докризисным показателям – аналогичные цифры мы наблюдали осенью 2013 года. Будет ли программа продлеваться в следующем году – пока неизвестно, но ее сворачивание может привести к росту средних ставок на рынке.

Так или иначе, не стоит забывать, что основным фактором, влияющим на размер ипотечных ставок, является ключевая ставка ЦБ, которая постепенно уменьшается. Согласно прогнозам экспертов, в 2017 г. данный показатель продолжит свое снижение и не превысит 8,5-10,5%, что станет, безусловно, серьезным стимулом для дальнейшего развития рынков ипотеки и жилья.

Если же этим прогнозам не суждено сбыться, и, в силу негативных макроэкономических причин, динамика ключевой ставки окажется положительной, рынок ипотеки начнет сжиматься, и часть покупателей квартир может отложить решение о покупке. Но в этом случае, государство, которое за последние два года уже продемонстрировало последовательность своей политики в данной сфере, вполне может снова принять решение о поддержке ипотеки или запустить другие госпрограммы, направленные на оживление рынка новостроек.

Не стоит также забывать, что и сами банки заинтересованы в развитии ипотечного кредитования, как одного из основных направлений своей деятельности, так что, в целом, долгосрочные перспективы ипотеки представляются достаточно позитивными.


Выгодный момент

Покупатели не могут не понимать, что сегодня наступил чрезвычайно выгодный момент для приобретения жилья –в долларах цены вернулись на уровень 2010 года. Тем более, что столь выигрышные условия, очевидно, не будут длиться слишком долго – полгода, год – не дольше.

В рублях, по состоянию на октябрь текущего года, по данным аналитиков S.ARicci жилая недвижимость, средняя цена предложения в бизнес-классе составляет 244 тыс. рублей за кв. метр, что на 3,3% больше чем по итогам I полугодия 2016 г. (238 тыс. рублей).

Средняя экспонируемая цена апартаментов бизнес-класса по состоянию на октябрь 2016 года составляет 232 тыс. рублей за кв. метр (на 1,7% больше чем на 1 июля 2016 года). Средняя экспонируемая цена квартир – 251,5 тыс. рублей за кв. метр (на 2,8% больше чем в начале июля).

Цена на квартиры на первичном рынке эконом-класса – 149,6 тыс. рублей за кв. метр, в комфорте – 167 тыс. рублей (по сравнению с итогами I полугодия текущего года наблюдается небольшое увеличение данного показателя –на 0,6%).

В I полугодии 2017 г., по всей видимости, сохранится существующий уровень рублевых цен с небольшим их ростом в соответствии с увеличением строительной готовности каждого конкретного объекта. Премиальный сегмент покажет самый существенный рост средневзвешенной цены, поскольку данный показатель оставался стабильным уже достаточно длительное время. Кроме того, увеличению цен будет способствовать процесс дальнейшего сокращения количества площадок под застройку и сохранение ограниченного предложения.

В комфорт- и бизнес-классах, где имеется сильное превышение предложения над спросом, продолжится активная борьба за покупателя, и может наблюдаться стагнация цен. Однако, естественно, многое будет зависеть и от общеэкономической ситуации, прежде всего, цен на энергоносители и стоимости рубля.

Цены на апартаменты в премиум классе будут сопоставимы с ценами квартир. В сегментах эконом-, комфорт-, и бизнес-класса разница в цене также будет сокращаться, поскольку в восприятии рынком, а также на уровне законодательных инициатив, границы между данными форматами постепенно стираются.


Драйверы спроса

Важнейшим драйвером рынка, по-прежнему, остается наличие покупателей с валютными активами на руках. По статистике ЦБ, сумма депозитных вкладов физлиц в иностранной валюте, выраженная в рублях, по состоянию на середину текущего года составляла порядка 6,2 трлн. В настоящее время мы вошли в очередную фазу рынка, характеризующуюся выжидательной позицией данной категории покупателей. Однако доходность инвестиций в валюту становится все более непредсказуемой, и люди понимают, что гораздо выгоднее и надежнее конвертировать сбережения в квадратные метры, рублевые цены на которые потихоньку, но растут.

В пользу роста рынка говорит и нарастающий дефицит свободных площадок под застройку – предложение будет постепенно сокращаться и обретать статус «дефицита», а значит – дорожать.

Помогать спросу будут также усилия участников рынка – они сумели не увязнуть в долгах, а непростая экономическая ситуация предоставила им отличную возможность развиваться: работать эффективно, разрабатывать новые продукты, стратегии, инструменты реализации. В частности, за последние пару лет застройщиками были разработаны и обкатаны на практике разнообразные неценовые способы сохранения спроса: лизинг, trade-in, обратный выкуп, субсидирование ставок по ипотеке, гибкие рассрочки, всевозможные акции и т.п.


О структуре спроса

К основным тенденциям, явно обозначившимся за последние годы в структуре спроса на жилье, можно отнести постепенное снижение среднего возраста покупателя. Если раньше это параметр находился в районе 40-45 лет, то сегодня на первый план выходит более молодое поколение потребителей в возрасте 30-35 лет. Это, прежде всего, квалифицированные специалисты (успешные врачи, служащие, спортсмены и т.д.), владельцы малого бизнеса, менеджеры – люди с доходом в 100-200 тыс. рублей в месяц, достаточно молодые, уверенные в завтрашнем дне и легко принимающие решение о взятии ипотеки. Именно возможности приобретения недвижимости в кредит, активно развивающиеся в последние годы, являются основным фактором, меняющим портрет покупателя на рынке жилья. Молодежь, ориентированная на Запад, легко смотрит на возможность жизни в кредит во всех ее сферах, в том числе, и в сфере обеспеченности жильем.

Под влиянием всеобщей компьютерной грамотности и развитием инструментов Интернета продолжит меняться воронка продаж: покупатель будет все более грамотным, требовательным и самостоятельно созревшим к принятию решения о покупке.

Также следует ожидать развития рынка государственного и арендного жилья, а, значит, покупателями некоторых объемов строящихся девелоперами площадей станут госструктуры различных уровней – от муниципального и ведомственного до федерального.

Что касается инвестиционных покупателей, то их доля, в последнее время существенно снизившаяся, скорее всего, снова начнет подрастать – момент для вложения в недвижимость оптимален. Если еще два-три года назад за $250 тыс. в Москве можно было приобрести одну квартиру, то сегодня –уже две. Если до кризиса порог входа на рынок элитной недвижимости составлял $ 1 млн., то сейчас он вдвое меньше. Для покупателей же, имеющих рублевые сбережения или получающих солидный рублевый доход (премии, бонусы, от продажи активов), инвестиции в новостройки – лучший способ уберечь их от обесценивания.


Об апартаментах

Апартаменты со всеми своими плюсами и минусами уже хорошо знакомы покупателям, на них сложился достаточно высокий, устойчивый спрос, и скорее всего, в будущем он сохранится.

Основные мифы о недостатках апартаментов – более высоких налогах и коммунальных расходах, о невозможности прописки, о трудности получения ипотеки – остались в прошлом. Этот формат все больше завоевывает сердца покупателей за счет своих очевидных преимуществ перед жилой недвижимостью. Апартаменты часто обладают хорошей локацией (в обжитых районах с развитой инфраструктурой), в них легче согласовать перепланировку, но самое главное – цены на них на 10-15% (в зависимости от сегмента) ниже, чем для аналогичного жилого проекта.

Кроме того, в перспективе возможны изменения законодательства, которые приравняют апарт-проекты, отвечающие нормам по жилью, к жилым, что существенно повысит стоимость данной недвижимости. Так что покупатель, который приобретет апартаменты сегодня, получит возможность, в конечном итоге, остаться с прибылью.

Такой вариант развития событий становится все более вероятным, о чем говорят последние законодательные инициативы властей. В первую очередь речь о принятом в сентябре текущего года Мосгордумой законопроекте о снижении налога на нежилую недвижимость. Собственникам апартаментов в офисных и торговых центрах сделано существенное послабление — ставка налога для них снижена с 2% до 0,5%, правда только за первые 150 кв. м площади и при учете, что его общая площадь не превышает 300 кв. метров и не используется собственником в предпринимательской деятельности. Пока закон далек от совершенства, но он, безусловно, демонстрирует правильный вектор политики столичных властей на постепенное узаконивание апартаментов. Хочется верить, что в конечном итоге данный процесс позволит им стать полноценным, с законодательной точки зрения, форматом на рынке жилья.


О вторичном рынке

В целом по рынку сегодня «первичка» перетянула на себя часть спроса со «вторички». В частности, из-за того, что на первичном представлен очень большой объем предложения (при достаточном низкой вероятности долгостроя) и крайне выгодные условия реализации. Кроме того, покупка жилья на вторичном рынке более сложная процедура, чем приобретение квартиры в новостройке – предполагает, как правило, целую цепочку сделок. В нынешней экономической ситуации ее сложно организовать, что ведет к снижению количества вторичных продаж.

Условия реализации вторичного жилья гораздо более жесткие, как в отношении цен, так и в отношении остальных параметров сделок. Некоторые собственники отказываются торговаться или, например, хотят получить деньги за свою квартиру только в валюте. Застройщики же сегодня, напротив, придерживаются более гибкой и клиентоориентированной политики.

Не стоит забывать также и то, что первичный рынок сегодня предоставляет гораздо больше инвестиционных возможностей. Инвестиции в новостройки могут принести намного больший доход, чем инвестиции в готовое жилье. Хотя бы потому, что «первичка» растет в цене по мере продвижения строительства, и вложения на ранних стадиях могут быть очень эффективны. Кроме того, покупая на этапе строительства у застройщиков, ведущих массовые продажи и продающих по цене, позволяющей обеспечить заданные темпы реализации, потребитель получает выгоду по сравнению к ценам вторичного рынка, где продавец, как правило, не ограничен в сроках продажи и выставляет максимальную цену.

К тому же – несмотря на относительное снижение ипотечных ставок на вторичное жилье, условия кредитования здесь, по-прежнему, существенно уступают по привлекательности условиям кредитования «первички», где работает программа государственного субсидирования.

В целом, все перечисленное свидетельствует в пользу того, что рынок новостроек в ближайшее время, по-прежнему, будет более привлекательным для покупателей, чем рынок вторичного жилья.


Об арендном жилье

Что касается надежд, возлагаемых на рынок арендного жилья, то это, вероятно, возможности отдаленного будущего. Пока арендная программа АИЖК – это совсем молодой проект, под него выкуплено всего 56 тыс. кв. метров площадей (в двух проектах).

Предполагалось, что арендная плата за квартиры в таких домах будет ниже, чем в среднем по рынку. Однако пока объявленные цены на пилотные проекты в рамках программы АИЖК оказались, мягко говоря, не особенно низкими. Так, аренда апартамента-студии площадью 22 кв. метра в районе Ходынки составит 36 тыс. рублей в месяц – это сравнимо (и даже чуть больше), чем текущая средняя ставка аренды полноценной однокомнатной квартиры в Москве.


О тенденциях настоящих и будущих

Основной тенденцией современного рынка первичного жилья московского региона можно считать постепенный, но уверенный рост объемов предложения. На текущий момент зафиксировано самое большое предложение за все время существования рынка– в совокупности свыше 2 млн кв. метров жилья и апартаментов во всех сегментах. Прогнозируется, что в 2017 г. предложение продолжит пополняться. Понятие «сегмента» при этом будет становиться все более размытым – все больше новых проектов будет выводиться на стыке классов.

Отметим, что участники рынка за последние годы научились делать грамотные, интересные проекты, обладающие самыми высококлассными характеристиками, поэтому уровень предложения и уровень конкуренции будут расти. Наиболее проблемными с этой точки зрения могут стать рынки бизнес- и комфорт- класса, где имеет место максимальное превышение предложения над спросом.

Одним из основных трендов в 2017 г. останется расширение географии строительства высококлассных объектов, обусловленное, прежде всего, дефицитом площадок под застройку. Продолжится, по всей видимости, и тренд на изменение квартирографии – снижение средней площади лота и увеличение доли малогабаритных квартир, студий.

Скорее всего, следует ожидать, что рынок продолжит свое развитие с точки зрения активного использование его участниками новых, разнообразных интересных маркетинговых инструментов стимулирования спроса. Застройщики будут и дальше диверсифицировать свои портфели, выходя на новые рынки и в новые сегменты недвижимости.


Сергей Егоров, Партнер, директор S.A. Ricci жилая недвижимость

Источник: - Аналитическое агентство RWAY
Теги: